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中国地产业谋变 龙头房企抢滩3000万套保障房

网易财经   2010-10-28 16:20

[摘要] 中国的房地产业,正进行着一场重大的结构调整。这场调整开启的变局,将比任何一次短期调控的影响都更为深远。

中国的房地产业,正进行着一场重大的结构调整。这场调整开启的变局,将比任何一次短期调控的影响都更为深远。

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》27日发布。其中提出未来五年要加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区改造,发展公共租赁住房,增加中低收入居民住房供给。

业内人士表示,这意味着中国房地产业将在中央调整经济结构和经济发展方式、保障民生的背景下,面临一场“调结构”的重大转型。据测算,未来五年新建保障房的数量将达到3000万套,大约可解决1亿人的住房问题。

面对着保障房份额不断增加的局面,万科等龙头房企早已经开始布局,抢滩3000万套的保障房市场,而一些新面孔也不断加入到争夺战中来。

龙头房企纷纷试水保障房

27日,深圳市宝安区一块不起眼的限价房用地引来万科、金地和卓越三大开发商的角逐。最终,卓越集团力压万科、金地后胜出。值得注意的是,卓越集团此前开发的产品多以商业物业和高档住宅为主。而此次拿下宝安区西乡街道地块,标志着卓越集团首次参与保障房项目。

随着政府加大保障房建设力度,越来越多的大开发商有了参建保障房的“次”。

今年9月,金地取得了深圳市龙华扩展区0009地块保障性住房开发权,总建筑面积约35万平方米。这也是以开发高档住宅为主的金地首次参与保障房项目建设。

除了一些首次参与保障房项目的开发商,原本已经参与其中的开发商也在加大在保障房项目中的份额。以万科为例,已开发和正在开发的保障房建设项目达150万平方米以上,今年8月又在深圳、北京和南京取得3个保障房开发项目,新增保障房开发面积160万平方米以上。绿地、招商地产、保利、远洋地产、富力等房企,也在加大保障房建设力度。

而卓越集团对于保障房市场显然也是兴趣渐浓。集团深圳分公司总经理谢利民向网易财经透露,随着各地政府加大保障房建设力度,卓越目前也正在青岛、长沙、武汉等地投标保障房项目。

合力作用下的无奈选择

虽然不少企业声称建设保障房完全是出于企业社会责任,但也有业内人士自曝,企业目前参建保障房可以说是一种各方合力作用之下近乎无奈的选择。

华远集团总裁任志强(博客)曾在其博客中自曝,北京在土地出让中设置了门槛“保障房资格”,意即只有取得建保障房的资格,才有可能在北京拿到土地。为了挤进配建保障房的大门,华远集团今年7月不惜以16亿元高价竞标北京郊区两宗地块,但仍以失败告终。

而在一线城市,尤其像在深圳,出让的纯商品住宅地块出让少之又少,企业的拿地策略也要因此发生转变。“深圳是公司的总部所在地,在这些地方的团队也不能完全闲置,否则就是浪费。”金地董秘徐家俊向网易财经坦言。

5年3000套保障房的大蛋糕

除了拿地门槛的现实问题,整个市场结构酝酿着的变化也引起了开发商的瞩目。

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》(以下简称《建议》)27日发布。《建议》提出未来五年要加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区改造,发展公共租赁住房,增加中低收入居民住房供给。

业内人士表示,这意味着中国房地产业将在中央调整经济结构和经济发展方式、保障民生的背景下,面临一场“调结构”的重大转型。

中国房地产业协会副会长朱中一日前对媒体表示,十二五房地产规划将强调保障房投资力度,每年600万套保障性安居工程住房建设将成为常态。算下来,5年下来就是3000万套,按一个家庭3-4口人计算,大约可解决1亿人的住房问题。

在北京大学房地产研究所所长陈国强看来,未来住房市场将发生供应模式和供应结构的变化,以前是以商品房为主,而此后将分为保障房和商品房两块。粗略估算,今年保障房的新开工面积预计将占到新开工面积总量的一半左右,无疑会分流一部分商品房市场的需求。

“长远看来,目前龙头房企要做的就是适应这个市场,不能完全不涉足,在这个市场里也要保持一定的份额。”万科副总裁毛大庆表示。

对于参建保障房,金地董秘徐家俊也认为,在政府加大保障房建设力度的情况下,未来这一块市场份额会越来越大,龙头企业肯定不能完全放弃。

探索盈利模式为日后积累经验

虽然参建保障房的远比不上建商品房动辄几十个百分点的利润,但建保障房也有明显的好处。

万科副总裁毛大庆介绍,目前代建方式是开发商参与保障房项目的主要形式,一般政府会出地出钱,由开发商代建,回报是占总投入约3%的管理费用。

陈国强表示,3%的管理费用其实主要还是开发商代建廉租房和公租房的收入,而双限房和经适房的利润会更高一些。

“不用投入,还有利润,何乐而不为?”长江证券分析师苏雪晶直言,虽然保障房的利润小,但运营、销售和融资的成本小,风险也小。因此,参建保障房,对于上市公司而言,可以保持业务稳定发展,相当于调控时的避风港。

广发证券分析师赵强认为,目前建设保障房还没有好的盈利模式,因此现在参与建设,进行前期探索,可以为以后进入这一块市场积累经验。

企业呼吁出台“退出”方式

毛大庆认为,与建筑商相比,开发商的长处在于资源协调能力和对居住需求的敏锐把握能力。开发商可以利用在商品房市场多年的经验积累,建设更适合老百姓需求的保障房。

而对于政府而言,建设保障房的任务也十分繁重,不可能完全由政府来做。以深圳市为例,一年5万套的任务光靠政府自己肯定无法完成,因为政府还要修建地铁、学校、医院等。

陈国强认为,如果能吸引更多的开发商参与,无疑会加快保障房建设的进程。目前的问题是,政府大的思路已经确定,但具体制度还不完备,包括开发商参建的方式、条件、回报等,是否应该根据不同的城市制订不同的标准等等。“接下来要做的事情还很多。”

毛大庆对于国外的保障房项目的运营早有关注。在他看来,中国目前开始重视保障房项目的前期工作,比如加大土地供应和建设力度,但对于运营还没有好的模式,因此像占用资金多又无法快速回笼的廉租房,就面临着资金困局。

“吸纳险资与民间投资无疑可以促进保障房建设,但对于企业而言,最需要的是资金的退出方式。”毛大庆表示,廉租房项目在国外多是靠REITs来运营,正是靠与资本市场的对接,使得企业能够将其作为持有资产,甚至可以抵押来融资,从而盘活资金,这样也可以吸引更多的企业参与到保障房项目中来。

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