[摘要] 限购令“落地”，让楼市更加扑朔迷离，土地市场亦如此。
限购令“落地”，让楼市更加扑朔迷离，土地市场亦如此。
作为限购令之后的福州土地拍卖，行情突变，6幅地，4幅进入现场竞买，2幅均以底价成交，2幅转为挂牌。一时间，看似“降温”的土地市场备受关注。
究竟，市场是真冷还是假冷？对于今后的土地市场，又会如何呢？对此，本报采访了多位业内人士，他们称，新政飓风吹袭楼市，土地市场降温是不争的事实，但是否成为“风向标”尚有待考验。
现象 底价成交 四“进”二“出”
福州版“限购令”出台后，截至目前为止，福州土地市场共拍卖了6幅地，其中，2幅地以底价成交，2幅地转为挂牌。
3月14日，苏宁电器集团有限公司以18.38亿元的底价，拿下宗地2011-06号，即原福建省福发股份有限公司部分用地，该地块位于工业路与二环路交叉口西南侧，总面积143.12亩,亩单价1284万元，楼面地价5744元/平方米。
3月15日，福州市第四次土地拍卖会举行，出让5块地，因参与竞拍人数不足，有2块地转为挂牌，其余出让的3幅地块中，宗地2011-09号位于仓山南台大道东侧，东升村周边地块，爆出冷门仅以底价出让。福州滨海地产有限公司，以底价6.76亿拿下该地块，楼面价5773元/平方米。
福建恒力房地产发展有限公司，以12亿拿下宗地2011-08号，楼面价5935元/平方米。经过15轮竞价，溢价率11%，大大低于以往的溢价率。蒋先生以0.76亿拿下宗地2011-10号地块，楼面价12282元/平方米，而该地块曾在2010年3月出让过，当时创下新高，而此次较上次出让，便宜了2390万元。
据了解，此次拍卖会只有8家开发商参与竞争，如此行情，与兔年首拍“4幅地拍出60亿天价”以及数十位买家竞买相比，可以用“冷清”来形容。
内因 地块大 门槛高
毫无疑问，土地市场已经开始降温，是新政影响初显，还是另有他因？“这次拍卖遇冷，是有内因的”，业内人士江映辉称，2幅转为挂牌的地块，要求“苛刻”，门槛设置颇高。
据了解，其中宗地2011-07号地块，226.62亩，位于晋安区化工路北侧、连江东侧，鹤林新区九期南路侧，作为商服用地与公共用地，门槛颇高，要求保证金达34000万元，起始价高达170000万元，并要求建设面积不少于4万平方米的五星级酒店及12万平方米以上的集中式购物中心。
此外，宗地2011-11号，仓山区福州海峡会展中心东北侧地块，55.12亩，虽是商服用地，但针对性强，除了规定集中式商业外，还需作为游艇俱乐部配套设施使用。“这样的条件，对于开发商来说，如果没有十足的开发经验和强有力的资金实力，自然不敢贸然拿地”。
外因 调控严 观望多
虽然地块门槛高，但土地市场降温是不争的事实。业内人士林先生称，这与新政“飓风”吹起，开发商心态变化不无关系。
“福州版‘限购令’，虽然温和，却更具执行力，住宅市场观望风起”，一业内人士称，楼市的调控步伐却不只于此，继续加码，商品房售价要“备案”，房价要有浮动的“上下限”，央行再上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
根据相关数据显示，这种情况之下，楼市成交量持续“低迷”，上周，尽管略有上涨，但依旧在300多套徘徊，成了福州楼市很难逾越的一道关口。“市场在变，这个时候急于出手，并不是个明智的选择”，林先生称，开发商颇为谨慎，经过了两年前的楼市调控风波，开发商学会谨慎，“即使是拍地，也都是理性为主，正因此，整体溢价率不高，底价成交亦在预料之中”。
当然，“从这次的拍卖中，可以很明显地感受到，开发商理性了，但不会停滞发展步伐”，林先生称，地块均未流拍，这与2008年的市场大为不同。“当然，这与开发商的资金实力有关，经历了2009年到2010年的好行情，开发商手里资金颇为宽裕，可以从容地放缓节奏，理性地选择出手时机，毕竟成本风险的掌控在当前的市场中更为重要”。
“冰点”来临 为时尚早观
“正因此，从3月土地拍卖会的降温来断言土地市场遇冷，为时颇早”，江映辉称，但3月土地市场却给人警醒，无论是对政府还是开发商而言，均可以冷静地观察市场变化，调整策略。“很明显的变化，是政府在推地时，不再集中大幅推地，而是推出危旧房改造项目”，一业内人士称，这亦颇有试水市场的“意图”。新政之下，各地严禁出“地王”，国土部管控地价，“卖地方”压力一样非同小可，“自然谨慎为主”。
同样，开发商亦更为谨慎，“2010年火热的商业地产，在3月的拍卖会上似乎不那么受宠”，一业内人士称，两幅转为挂牌的均为纯商业用地。“住宅市场调控，商业地产是否为时不远？”“2010年的商业地产此起彼伏，2011年商业地产是否能走出精彩？”“企业，在如此市场之下能否承载起新的商业体量”……这些疑问，都会让开发商颇为理性地对待，“正因此，商业地产热，也将会降温”。“对于企业而言，审时度势，谨慎拿地谋求发展才是最为明智的”，江映辉提醒道，对于2011年的土地市场而言，将是个“大年”，以“一场土地拍卖来定风向标，并不明智，但开发商理性拿地将会是这一年的常态。”（来源：海峡都市报）
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新政飓风吹袭楼市 福州土地市场能冷多久？
3月15日，福州欲出让5块地，因参与竞拍人数不足，有两块地转为挂牌，其余出让的3幅地块中，宗地2011-09号位于仓山南台大道东侧，东升村周边地块，爆出冷门仅以底价出让。福州市第四次土地出让以冷清、景象草草收尾。这与兔年首拍，4幅地拍出60亿天价相比，福州楼市调控影响开始显效，土地拍卖骤冷。而此前这场土地拍卖曾被业内人士视为2011年土地市场风向标，毫不疑问，土地市场已经开始降温，但新政下，福州土地市场能冷多久？未来楼市走向如何？
各种原因综合作用造成土地市场急速冷冻
何种原因造成此次土地拍卖“急速冷冻”？首先，不得不说此次出让5块地要求条件太苛刻。其中宗地2011-07号地块，位于晋安区化工路北侧、连江路东侧，鹤林新区九期南侧，作为商服用地与公共用地，出让年限分别为40年、50年。虽不是住宅用地，但门槛却不低，要求保证金达34000万元，起始价高达170000万元。
另外，宗地2011-08号，位于虽位于鼓楼区北二环路北侧福飞路，地段较好，但根据公告，该地块建筑高度限制为不高于120米，该地块商业建筑面积(不含商务办公)不超过5万平方米，可建设地下商业建筑面积为不超过1万平方米，不计入容积率。商业面积较大，没有开发经验和实力的开发商，自然不敢贸然拿地。除此之外，该地块还需建设12.24万平方米安置房，回购价按6589元/平方米计，条件颇多。
除了自身门槛高之外原因之外，3月12日，“福州版十一条”调控政策颁布实施，一连串调控震慑开发商，在资金越来越趋紧的情况下，谨慎拿地也成“识时务”。2月10日，福州兔年首拍，4幅地拍出60亿天价，业界一片哗然。“新国八条”对房企而言，杀伤力有限。为贯彻国八条，福州发布十一条细则，另外国土部管控地价，严禁各地再出“地王”。此番调控出台，不论对“卖地方”还是“买地方”压力都非同小可。不少房企表示调控渐严拿地谨慎,观望先不急于出手。因此，本周土地拍卖就成为土地市场分水岭。<<<国土部管控地价 严禁各地再出“地王”
受调控影响 年内土地市场将持续趋冷
福州未来土地市场走势如何？业内人士表示，近期土地成交价格相对比较平稳，溢价率也保持在中低位水平。未来房企将更多关注商住、商办以及旅游地产类型，纯住宅类土地相对冷落。从福州市推地速度和规模来看，政府对楼市长远发展还是较为乐观。据悉，近期福州仍有土地出让。包括火车北站片区危旧房改造项目，文化宫、河滨、G地块三个地块总面积49022平方米（合73.53亩）；鼓楼区华屏路龙峰里山头角地块，合30.41亩。
土地市场降温对楼市有何影响？在限贷息限购双重压力下，房价下降压力陡增。3月25日央行再次上调存款准备金率5%，这将为楼市降温继续加码。信贷收紧是不争的事实，开发商现金流大幅下降，回笼资金成上上策，更不敢冒险再拿地。如今福州楼市成交量下滑，促销风再现，摆在开发商眼前恐怕不是限购而是停够。此前购房的主力军被限购，而刚需坚持观望，未来楼市有望走入降价通道。
【相关链接】国内数据：
2011年2月，土地市场新推出的土地较去年同期增加了18.7%，但成交面积却下滑了43%，住宅用地推出较去年同期增长了10%，成交量却下跌五成，地价下跌15%。在北京，今年前两个月北京共出让39宗土地，土地收入为132.35亿元。而去年12月份，北京卖出59宗土地，土地收入达567.1亿元。（来源：海峡都市报）
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