[摘要] 限购令进一步向二、三线城市扩散已是箭在弦上，但比限购令来得更早的，是逐渐升级的“限贷”和“缓贷”。
限购令进一步向二、三线城市扩散已是箭在弦上，但比限购令来得更早的，是逐渐升级的“限贷”和“缓贷”。
7月19日，哈尔滨一家开发商透露，哈尔滨地区的商业银行已经暂停了一、二、三套房的个人房贷，全面停贷措施之严，乃近期罕见；媒体则报道，包括广州、重庆、南昌、南京等城市的多家商业银行近期已暂停个人房贷业务。
7月18日，国家统计局公布的数据显示，6月份，新建住宅销售价格同比上涨4.2%，较上月4.1%的涨幅略有扩大，且新建住宅价格下降的城市仅有3个，石家庄、长沙、乌鲁木齐等二三线城市成为领涨先锋。其中，房价涨幅的乌鲁木齐为9.3%；兰州、南昌、洛阳紧随其后，涨幅分别为8.2%、8.2%、8.1%。
尽管备受信贷额度约束之苦，但鲜有银行愿意承认停贷一事。7月19日，哈尔滨银行一位人士向本报记者表示，暂停房贷传闻并不属实，“一手房各家银行都在做，二手房房贷可能会稍慢一点。”
与二三线城市相对活跃的成交相比，限购下的北京、上海、深圳等一线城市因成交量下滑太多，贷款额度反而没有那么紧张。北京中原地产分析师张大伟告诉本报记者，“这一轮调控最有力的措施在一线城市主要是限购，在二线城市主要是限贷。”
二三线城市缓贷
停贷只是传闻，数据却无法说谎，二三线城市正在享受一线城市限购带来的资金转移“红利”。
国家统计局公布的6月份数据显示，非限购城市房价涨幅明显领先于限购城市。在70个城市新建商品住宅指数中，明确限购的39个城市6月份同比涨幅平均为4.23%，而非限购的31个城市平均涨幅为4.66%。限购最严格的京沪广深四特大城市的同比涨幅仅为3.85%。
实际上，非限购城市的商业银行对房贷态度也各有不同。以哈尔滨为例，当地一家国有大行住房金融部门负责人告诉本报记者，目前该行首套房、二套房首付比例和贷款利率基本按照政策要求来做，没有特别卡严或停贷。
甚至个别银行还保留了些许优惠政策。据哈尔滨一位银行人士介绍，一些银行首套房优惠政策仍然存在。“首套房一般执行基准利率，但一些国有大行执行95折优惠利率，有时还能拿到八五折。”
但信贷额度紧张的股份制银行就没有那么慷慨大方了。据上述人士介绍，目前当地股份制银行执行的首套房利率大多基准利率上浮20%；而二套房利率一般是基准利率上浮1.1-1.2倍。
各银行较为一致的情况是，个人购房贷款的审批流程变得更加缓慢，审批和放款周期已由去年的一个半月增加至两个半月到三个月。
据报道，目前南昌市大部分银行的二套房个人房贷业务已经停止，部分银行甚至对首次置业者也拒之门外，暂停了首套房贷业务；而重庆一些商业银行也表示暂时不接受房贷申请，即使是首套房贷款申请也不接受。
转战房屋抵押贷款
对于一线城市而言，严格的限购政策已经让市场降至冰点，而长期以住房按揭贷款为主的商业银行个贷业务受冲击很明显。
北京多家商业银行正在谋求个贷业务转型。一位国有大行北京分行个贷业务人士告诉记者，上半年，该行个贷业务重点已经由传统的个人住房按揭贷款转向房屋抵押贷款，同行的类似产品有工行卡贷通、中行融金卡、招行消费易、交行易贷通等。
“前两年房贷从审批到放款三天就可以搞定，现在没有一家银行敢承诺何时放款。”一位中行北京分行个贷业务人士告诉记者，今年额度之紧实乃罕见，往往每个月25号之后，就要停贷了。
同时，面对日均存贷比考核、拉存越发严峻的挑战，商业银行对客户经理的考核策略也让住房按揭贷款难以重现辉煌。
据上述人士介绍，几乎所有银行对基层客户经理的考核都包含了多重指标，包括放款额、贷款平均利率水平、拉存量、理财量、新增客户等等，其中以贷款利率考核为例，卖个高价钱是所有客户经理追求的，如此形势之下，个人房贷的利率门槛被步步提升是自然不过的事了。
“能定1.2倍利率就不定1.1或基准利率。”上述人士表示。银行在放贷过程中，还将客户对银行存款或理财的贡献程度纳入进来，比如交通银行沃德财富的客户如果要购首套房，房贷利率就可优惠到八五折；再比如，存款50万以上的客户可视为VIP客户，首套房利率享受八五折等等。
另一方面，购房需求的下降也迫使商业银行不得不寻求个贷业务的新突破，其中不少银行转战房屋抵押贷款市场。互联网上诸如“办理**银行融金卡，房龄5年内，可以贷房产评估值7成。5-10年，可以做到6成”等信息不在少数。
以中行融金卡为例，办理者只需出具四项证明：北京房产证明、夫妻双方身份证、房主工作证明和收入证明、银行流水以及房产评估证明即可，银行便可按房产评估值的7折批贷，且不限制用途。
“这相当于变相套现。”一位资深银行卡人士分析，不过对于银行来说诱惑很大，因为这类贷款的利率至少在1.1倍基准利率之上。
多次加息之后，公积金贷款的优势开始显现。据北京中原地产统计，从7月7日，再次加息以后的一个星期来，北京购房贷款咨询公积金的需求接近，选择公积金贷款的比例明显上涨了近3成。
以首套房为例，商业贷款首付比例3成不变，但是用公积金贷款利率，90平米以下首付为20%。贷款利率也明显更优惠，商业贷款为7.05%，而公积金贷款为4.90%，两者差了2.15%，借款人自然公积金贷款。
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