[摘要] 当前房地产市场又进入了一个比较敏感的时期。经历之前3个月的“小阳春”之后，市场并没有停止上升的步伐，于是捂盘、惜售、提价等现象时有发生。面对市场上各种各样的现象，购房者应该如何应对?以下提供一些解决思路供参考。
当前房地产市场又进入了一个比较敏感的时期。经历之前3个月的“小阳春”之后，市场并没有停止上升的步伐，于是捂盘、惜售、提价等现象时有发生。面对市场上各种各样的现象，购房者应该如何应对?以下提供一些解决思路供参考。
策略一：寻找合适时机出手
因为担心房价变化，不少购房者开始观望。但专家认为可以寻找合适机会出手，因为历史经验告诉我们，买房时机永远都存在。
【案例】程先生在徐家汇附近找到一套两房后，决定买下来。去年初，程先生开始关注房产，考虑到小孩上学问题，他想在名校附近置业。年初害怕房价下跌而犹豫不决，没料到房价反而上涨了，让他错过了一次机会。回过头来观察以前的市场发展规律，程先生意识到虽有可能会经历调整阶段，但总体趋势还是会保持向上。
【应对策略】现在这种市场行情可以选择合适的机会出手。“我爱我家”华东区域总监于静表示，虽然在这之前房地产市场经历过两次调整，其间也曾出现过房价回调幅度达30%的情形，但时至今日，房价水平都超过了调整之前的顶点位置。不过，现在买房应该讲究时机。首先要做到选择性价比较高的物业，如交通便捷程度高的房产，即使购买之后价格再次回落，但等到市场好转之后，这类房产的价格上涨速度也要快得多。再就是要结合自身情况做出决定，如果购房条件已经成熟，那么选择合适的房子及时买入。此外，市场供应量较大的时候，价格稍微合理一些，因为供应偏少时，开发商往往会提价。
策略二：购房须活用政策
政府鼓励住宅消费，出台系列鼓励自住消费政策，并通过降低首付比例以及贷款利率水平，来降低购房门槛。购房者应该用足这些政策，让购房变得相对轻松一些。
【案例】安徽来沪打拼的王先生准备购买一套住房。他同时看中了两套二手房，其中一套出自板块内一个新近开发的大盘，小区配套完善，他对此很满意。不过由于对方取得房产证才一年多时间，因此要支付营业税、个人所得税等，虽然没有明说让他来承担，但肯定已将这部分费用加在房价里面了。考虑良久，王先生选择了另外一套住房，虽然这套房子出自七宝附近某新村内，配套稍微欠缺一点，但购买这套房子无需支付更高的税费。
【应对策略】知名楼市专家蔡为民表示，目前政府鼓励自住消费，因此他建议购房者尽可能用足政策首先要关注所购房产是否满足免税要求。比如购买普通住宅可享受契税部分减免、印花税以及交易手续费等优惠政策，购买90平方米以下的普通住宅甚至可以减免契税。此外，对于取得房产时间超过两年的，也可减免营业税和个税。
其次要注意是否满足利率优惠条件。经央行去年连续5次降息后，5年以上商业贷款利率已降至5.94%，但如果满足利率优惠条件，还可下浮0.7倍，即4.16%，利息支出可减少30%。当然，活用政策的同时也要关注政策的时效性，要及时出手以保证多享受到相关政策的优惠。
策略三：妙用住房公积金
住房公积金贷款的作用不仅仅只是表现在节省利息支出方面，还能有效降低二次置业的成本。
【案例】朱小姐即将跟男友步入婚姻殿堂，买房成为眼下最重要的事情。两人打算在上海中环线附近购置一套两房，购房预算在160万元左右。双方父母支援了40万元，加上两人积攒下来的20万元，他们总共有60万元的购房资金。考虑到用足公积金贷款能够减轻每月的按揭负担，他们决定先领结婚证，然后共同申请住房公积金贷款，因为按照上海目前的相关政策，他们可以申请到公积金贷款80万元。
【应对策略】在购房过程中如何用足政策，这是购房者应该认真思考的问题。如对于朱小姐而言，按照他们当前的实力，需要贷款100万元，假设以一个人的名义购房，虽然能够申请到40万元的公积金贷款，但相对于以夫妻名义而言，成本还是要高一些。记者计算发现，假设还款期限为20年，前者要比后者多支出86000多元。由此可见，活用政策能够有效减轻购房负担。
策略四：换筹获得更高回报
考虑到目前房产的长期投资回报偏低，普遍低于3%，更多只是接近定期存款水平。与其这样，还不如通过“换筹”来获取更高的回报。
【案例】张女士在房产投资方面很有经验。近期她将手中一套在租赁市场表现差强人意的房子出手了，准备加点钱在位于静安区的中凯城市之光[消息价格 户型 点评]买套小户型。因为她发现出自这个小区的房子能得到更高的租金，当然，还有更让她倚重的是高档楼盘价格上涨空间更大，投资这类物业能获得更高的回报。
【应对策略】投资房产讲究地段。位于核心区域的高档楼盘，其消费群体不是普通消费者，因此它的价值不仅仅只是体现在单价上，这就是为什么市中心的高档住宅一直不乏购房者追捧的缘故。此外，随着市中心新盘开发量的减少，未来供应量极为有限，正所谓物以稀为贵，高档住宅的空间要大一些。因此，投资高档住宅，其实是一种更为合理的做法。
专家表示，近期通胀压力显现，在这种情况下，投资优质资产如高档住宅以求保值增值，也是很多经验人士惯常做法。因此只要条件允许，投资者可以通过“换筹”方式，投资高档住宅。
策略五：盲目追涨不可取
近期有不少楼盘已开始提价，二手房房东也开始跳价，在这种情况下，购房者是盲目追涨?还是隔岸观火?专家给出的建议是学会“拣房”，挑选真正适合自己的房子。
【案例】朱先生最近碰到了一件郁闷事。他在莘庄附近某中介公司看中了一套三房，报价165万元。而这套房子一个月前的报价为155万元，但考虑到近期行情有所上涨，他接受了新的报价。没想到临近签约时，卖家突然来电称有人出170万元，如果朱先生愿意接受这个价位，可优先卖给他。
【应对策略】开发商提价、二手房卖家跳价，购房者是不是要通宵排队抢房源?或者咬牙接受房东的“跳价”要求?专家表示完全没有必要。当市场转向卖方市场时，卖方会出现惜售、涨价等情况。但考虑到房地产市场经历了近10年过程，已渐渐趋于成熟，而且市场供应也趋于多元化，因此购房者可以在新房、二手房两个市场选择适合自己的房源。完全没有必要因为看到涨价而惊慌，乃至盲目追涨。
专家表示，在目前这种市场行情中，尤其要讲究“拣房”策略。如何“拣房”，简而言之，就是多花点功夫在市场上了解各种信息，并从中优选出最适合自己的。这样，方能做到理性置业。
策略六：安全置业是根本
国家出台各种鼓励住房消费政策，并非意味着就可以不顾自身经济实力而“小马拉大车”，安全置业是购房者的底线，不要因为买房而影响到自己的日常生活。
【案例】金先生最终还是放弃了一步到位打算。根据他之前的考虑，他准备在三林板块购买一套90平方米左右的新房，预算约140万元左右。他手上现有的资金只够支付两成首付，因此他还需申请110多万元的按揭贷款，每月近7000元的还款额，让他吃不消。因此他最后选择购买一套面积较小的二手房作为过渡之用，等到经济条件改善之后再换房。
【应对策略】金先生的做法合理的。对于住宅这种大宗消费来说，无法做到一步到位。如果不结合自身实际情况而盲目贪大，最终会让自己背上沉重的经济负担。尤其是在当前国家鼓励住宅消费的前提下，如首付降低至2成，银行利率下浮至基准利率的0.7倍，减免部分税费，这都降低了购房门槛，但购房者千万不能由此而盲目乐观，忘记了安全置业这个准则。
如何做到安全置业?专家给出一个很简单的自检方法：首先是自己有能力支付首付款，其次是控制每月按揭还款额不超过家庭收入的30%。只要做到这两点，基本上就能做到安全置业。
为了防范房地产贷款的风险，银监会今年二季度进行了新一轮的房地产贷款压力测试，中国银监会主席刘明康在日前接受央视采访时首次透露了房贷压力测试的结果，“即使房价下跌五成，银行业也可以承受”。
但这样的测试结果并不代表银行业不在乎房地产风险，刘明康亦表示，下半年将紧抓房地产贷款风险防控，落实房地产开发企业“名单式”管理；杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场；继续对商业地产和二、三线城市房地产风险保持关注和警觉。
本轮楼市调控以“温水煮青蛙”的方式延续至今，开发商倍感前所未有的压力。银监会此番表态预示着开发企业资金流紧绷的困境仍将持续，房价转向似乎已走到了关键的“十字路口”。在这一敏感时期，市场在期待压垮房价“最后一根稻草”出现的同时，也对保障房建设、楼市替代产业培育等工作提出了紧迫要求。
我国实行商品房体制改革以来，预售制度支撑着开发商通过“以小博大”的资金运作模式攫取厚利。其间，开发商自有资金、银行借贷融资以及预售房款在房地产项目投资中各占1/3左右。但随着政策转向，既有的资金结构或将受到冲击。
从融资渠道看，目前开发商不仅无法从银行拿到新增贷款，而且到期贷款被归还后也不再被银行继续授信；同时，资本市场上房地产企业的融资和IPO也已经全面停止。目前虽然有开发商通过信托形式获得融资，但监管部门已经开始密切关注，更重要的是市场融资成本非常高。目前大型企业的信托融资成本约在15%左右，而小型开发商则在18%左右，甚至高达20%以上。如今，银监会重申开发商“名单式”管理、严格杜绝违规资金流入楼市等问题，开发商通过商业银行借贷的闸门被进一步收紧，惟有倚仗自有资金苦苦支撑了。
楼市风向的逆转，倒逼开发商一改以往捂盘惜售的惯例，开始加速推盘，并以打折等优惠吸引众房客的目光。据报道，目前天津市公布打折信息的楼盘已突破半数。楼市供给双方的市场地位正在悄然发生着改变。当然，本轮楼市调控举措是多方面的，除了减缓资金“输血”速度以外，行政限购令也促使买房人的结构有所改良，投机需求被有效挤压。近期，已实行限购令的上海，叫停了非上海户籍购房者通过补税等手段规避限购的行为，进一步封堵了投机客“曲线”购房的渠道。与此同时，限购令将向三、四线城市扩张的声音也不绝于耳。高压态势之下，房价坚冰大有松动之势。
需要提及的是，在房价进退未明的时刻，关于楼市低迷引发经济硬着陆的忧虑重又发声。避免此前楼市调控因此担忧而再度受挫的关键，就是客观审视房地产业在经济中的地位。其实，对上下游行业产生明显拉动作用的并非楼市，而是建筑业。如若今年初提出的1000万套保障房建设任务能够被认真落实，那么就可以大力弥补因商品房成交低迷而减少的投资带动规模。
【延伸阅读】：
银监会主席刘明康在银监会2011年中工作会议上指出，要从机制和源头上打消“影子银行”业务监管套利动机并防范风险传递，及时推进信托公司融资类业务监管、银信合作业务转表等工作，严禁违规表外“合作”，严禁向理财产品提供变相担保和备用信用支持，并对信贷资产转让进一步加强监管。
银监会要大力推进信托公司融资类业务的监管，而融资类业务中，最引人关注的就是房地产信托业务。据银监会授权信托业协会日前发布的二季度信托公司主要业务数据显示，投向房地产领域的资金余额为6051.91亿元，比一季度上升24.3%；在信托资金投向中的占比为16.91%，也比一季度上升1.33%。
房地产信托如此火爆的原因何在？愈加严厉的监管将给房地产信托带来什么样的影响？怎样评估房地产信托面临的风险程度？假使房地产信托面临收缩，信托公司经营将会受到多大影响？
用益信托李旸认为：“房地产信托火爆主要是受信贷紧缩的大环境影响，开发商已经很难从银行获得资金。”事实上，房地产信托早就被称为房地产开发商的“最后一根稻草”。近期出台的楼市调控政策直指楼市供需，市场对于下半年楼房降价的预期越来越强。与此同时，房地产企业的资金链也受到严重考验。央行日前披露的上半年金融机构贷款投向报告显示，房地产贷款增速持续回落。上半年金融机构人民币房地产贷款累计新增7912亿元，同比少增5985亿元，余额同比增长16.9%，比一季度末回落4.4个百分点；同期，人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元，余额同比增长13.7%，比一季度末回落3.8个百分点。从银行房贷收缩开始到房企上市融资停批，在其他主要融资渠道受限之后，虽然房地产信托融资成本可以高达20%以上，也依然成为房地产企业不得不选择的融资渠道。
从目前市场情况看，房地产信托仍然是各信托公司主推的产品，但不少投资者已经意识到房地产信托可能存在风险。据某信托公司理财中心于姓负责人介绍，目前该公司主推的产品仍然是房地产信托，但他已经得到相当一部分客户反馈，将不再考虑投资房地产信托产品。他也认为不能排除目前个别房地产信托项目存在风险的可能性，但相比其他理财产品，信托产品的风控和透明度都有优势，一来是房地产信托产品大部分风控措施得力，相对比较“安全”；再是“净资本管理”办法的实施，使得大多数信托公司对于房地产信托项目在选择上相较前几年更加“谨慎”。
李旸也表示：“目前市场上房地产信托产品假投资真融资的现象肯定是存在的。考虑到目前对于房地产信托的监管越来越严，预计下半年房地产信托将会有所收缩。”也有学者对房地产信托产品的“安全性”提出质疑，认为一旦有房地产类信托计划出现兑付风险，将导致整个信托公司流动性出现问题。再考虑近期有媒体披露的监管层对于房地产信托实施的“事前审批”和“窗口指导”等明显趋严的监管政策，以及本次银监会2011年中工作会议提出的将加强信托公司融资类业务的监管等一系列信号，似乎预示着房地产信托中的风险正在积聚，面临更严格的监管措施已在所难免。
事实上，经过多年探索，目前信托公司对于房地产项目已经有了比较深的了解，大都形成了一套比较严格的风控机制。据记者从多家信托公司内部人士得到的反馈称，信托公司其实并不担心房价大幅下跌会对信托公司带来冲击。一家净资本规模排名靠前的信托公司项目部人士透露：“首先，我们判断房价下跌50%的可能性不大；然后，与其他金融机构相比，信托资金投放到房地产企业其实条件更高。”该人士表示，可以逆向考虑这个问题，即一旦房价真的下跌50%，对哪些金融机构冲击更大。以该公司为例，假使一个房地产项目想要获得信托资金2亿元，该企业自己投入到这个项目的自有资金必须至少超过2亿元，即业内所说“第二还款来源超过50%”。而银行的房地产开发贷款，则只看该企业有无授信额度。此外，按照现在的监管机制，信托公司是不能够存续坏账的，即一旦真的出现信托计划到期无法对付，只能采取延期或者变现抵押物的形式解决；而银行则有坏账存续机制。该人士据此认为，信托公司从整个资金链条来看，并不是链条终端。因此，他认为，房价下跌预期对信托公司的影响其实比银行小得多。
目前，市场上信托公司“操作”房地产信托产品主要采取的是“假投资真融资”方式。有信托公司的内部人士向记者透露，“其实这已经是业界公开的秘密，所谓"假投资真融资"，即信托资金名义上是投资房地产项目公司的股权，但实际上通过交易结构的设计，将信托资金的期限和固定，本质上相当于对开发商发放一笔贷款。而目前的监管层无论是"事前审批"还是"窗口指导"，都是针对这种做法。”
如果迫于监管房地产信托出现收缩，信托公司经营将会受到多大影响？该人士对记者表示，实际上假使有一天房地产信托融资渠道真的“叫停了”，信托公司也早有准备。目前，信托公司已经在准备或者构想的操作方法至少有三种：采用股权分红型产品设计，即信托公司跟开发商约定一部分固定的产品，另一部分并不确定，而是通过持有一部分开发商股权，后期与开发商商定这部分股权的最后分红。这种做法，介于投资类产品与融资类产品之间，并不属于目前银监会监管严查的范围。
更“先进”的做法已经有信托公司开始构想，即成立所谓“房地产基金”。具体做法是，信托公司与开发商采用有限合伙的模式成立基金。虽然最后产品很可能还是通过打包成信托产品的方式向投资者销售，但并不约定固定的投资期限与回报。这样的模式虽然还停留在构想阶段，但一旦成型的话，到底由哪个机构对其进行监管将成为问题。
该人士透露：“退一万步讲，即使监管机构下发"红头文件"禁止信托资金流进房地产市场，信托公司还可以通过旗下机构继续以"抵押+融资"的模式参与房地产项目，只不过开发商融资成本又升高了一点而已。”
假使有一天房地产信托融资渠道真的“叫停了”，信托公司已经在准备或者构想的操作方法至少有三种：采用股权分红型产品设计，即信托公司跟开发商约定一部分固定的产品，另一部分并不确定，而是通过持有一部分开发商股权，后期与开发商商定这部分股权的最后分红。更“先进”的做法已经有信托公司开始构想，即成立所谓“房地产基金”，具体做法是，信托公司与开发商采用有限合伙的模式成立基金。信托公司还可以通过旗下机构继续以“抵押+融资”的模式参与房地产项目，只不过开发商融资成本又升高了一点而已。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
