[摘要] 近期,产权交易所不断有小型房企产权转让的消息，受房地产紧缩调控的持续影响，部分小房企忧患重重，项目销售不佳，开发主业停滞，资金链条紧绷已成为众多中小房企面临的普遍问题。在下半年调控政策持续不放松，市场依然黯淡的情况下，一部分小房企不得不面临“卖身”的命运。
近期,产权交易所不断有小型房企产权转让的消息，受房地产紧缩调控的持续影响，部分小房企忧患重重，项目销售不佳，开发主业停滞，资金链条紧绷已成为众多中小房企面临的普遍问题。在下半年调控政策持续不放松，市场依然黯淡的情况下，一部分小房企不得不面临“卖身”的命运。
8月15日，上海联合产权交易所刊登信息，上海大众燃气有限公司持有的上海汇丰房地产开发经营公司整体产权拟挂牌转让，转让价格9,492万元。无独有偶，同一天里，北京产权交易所项目信息显示，北京汇超房地产开发有限公司57%股权拟以9,381万元的挂牌价格转让，转让方为北京华星置地投资有限公司。华星置地为央企中国华星集团的下属企业，此次股权转让后，华星置地将不再持有汇超地产股权。
房地产行业是一个资金需求、周转率要求很高的行业，在宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，房地产企业面临资金链承压、市场成交萎缩的内外压力夹击，并购整合就成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。在恶劣的市场环境中，出售部分资产一般比卖房子回笼资金要快一些。
2010年实施楼市调控以来，中国房地产行业的并购案例持续增长。据世联地产研究部资料显示，截至2011年一季度，房地产行业的并购案例数和并购金额均双双创下单季度历史新高。2011年季度房地产业完成并购32起，同比增加22起，是2009年全年的1.6倍。当下，房企并购数量仍在持续增加，大型房企不断吞并整合中小型房企；加上非地产主业的企业纷纷退出房地产业也加速了房企并购整合潮的推进。在调控持续的局面下，下半年预计地产行业的大洗牌将加速，并购风潮将持续火爆。
上述两则公告显示，上海汇丰房地产开发经营公司成立于1993年，注册资本人民币1,500万元，经营范围包括房地产开发经营，室内装潢，建筑材料，房地产业务咨询，物业管理，房屋交换，建筑装潢材料。2010年，上海汇丰房地产开发经营公司实现营业收入40万元，实现净利润368.09万元。 但自2010年下半年开始，国家逐步推出一系列对于房地产的调控政策，对部分房地产公司的经营也产生了影响，2011年季度，上海汇丰房地产开发经营公司没有营业收入，净利润亏损1.06万元。以2010年8月31日为评估基准日，其净资产账面值为4,210.33万元，评估值则为10,545.60万元。根据评估报告揭示，标的公司账面应付账款和其他应付款是否支付存在不确定性，本次评估公司负债减4,246万元，扣除相应税收后，增加净资产3,184万元。
而北京汇超地产成立于2002年6月，注册资本2,326万元，为小型房地产开发企业。标的公司主要开发的项目为“中关村科技园昌平园配套住宅项目B区”项目，该项目总建筑面积约25万平方米，分为三期开发，用途为住宅（别墅）。项目案名为“北京湾”，目前开发已接近完毕。
2010年度，标的公司的营业收入、营业利润和净利润分别为3,455.75万元、302.18万元和226.63万元。
今年上半年，标的公司营业收入和营业利润均为0。以2011年6月30日为评估基准日，标的公司账面净资产为323.47万元，经评估的净资产为16,454.18万元，评估增值近50倍。
公告显示，中国华星集团公司于2011年6月3日将北京汇超房地产开发有限公司57%的股权质押给广发银行股份有限公司北京五棵松支行。如有单位或个人同意受让上述股权，在中国华星集团归还全部贷款后，银行同意解除质押。截至评估基准日，转让方对标的企业的债权剩余2,619.87万元，意向受让方应承诺，一旦受让成功，须代标的企业偿还对转让方2,619.87万元的借款或者同意由标的企业以实物或者货币资产偿还对转让方的借款。
可以看出，这两个“变卖”的地产公司均为小型的房地产企业，汇超地产公司可以说是为当时的“北京湾”项目而建立的一个项目公司。这类小公司在调控中，往往有着手头项目单一，规模较小，资金运作能力不强，无后备地产资源储备等等特点。对这类中小开发商来说，不降价，可能会面临资金链断裂；降价，整个项目就会亏本。而此时，最快最便捷的方式是打包卖给大企业。在房地产市场“钱紧”的状况下，许多中小房企经营活动面临困境，转让项目或股权成了救命稻草。
在恶劣的市场环境下，很多中小型开发商在付完地价款后，后续开工的钱所剩无几。中航证券研究报告指出，目前房地产行业整体已接近负债上限，20%—30%的企业面临被迫出局的窘境。若面临信贷政策持续从紧，不排除一些企业破产，清场等现象的陆续出现。规律而言，每一次大的政策波动，都是行业洗牌的契机，加速房地产行业集中度不断提高。一些资金链条脆弱的房企，最终不得不主动出局。
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