[摘要] 近段时间，房价上涨势头有所遏制，热点城市降价楼盘也在增多，“拐点”之说一时在市场上传开。数据和价格的变化是解读楼市调控的一个重要角度，但不是唯一的角度。房价上涨势头要有所遏制，"质变"才是重要关键。
（来源 新华网）近段时间，房价上涨势头有所遏制，热点城市降价楼盘也在增多，“拐点”之说一时在市场上传开。数据和价格的变化是解读楼市调控的一个重要角度，但不是的角度。
对此次“拐点”，我们不妨慢慢来看。因为楼市的“质变”比“拐点”更值得关注。
统计数据 不宜解读过度
统计部门数据显示，8月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降和持平的达到46个，这是2009年二季度以来“止涨城市”数量首次超过“上涨城市”。而且，9月份出现房价负增长的可能性也很大。房价“拐点”似乎近在眼前。
以限购为标志性措施的新一轮调控直接扼住了投资投机性需求进入楼市的通道，市场活跃程度的下降和价格的受控在意料之中，对调控的成效应予以积极肯定。
与此同时，对统计意义上的价格变动应该冷静观察，不宜解读过度。
原因有二：其一，今年各地政府首次设立了
房价涨幅控制目标。为达目的，一些地方通过将保障房价格纳入房价统计、提高预售门槛限制高房价楼盘入市甚至直接限价等措施，完全有望将房价涨幅逐渐“摊平”。
其次，在成交量总体偏低的情形下，偶有中高档住宅批量成交、风吹草动，便会将整体房价明显拉高，但市场整体并无多大变化。
楼市拐点 需要慢慢观察
目前房价统计难以完全反映市场的结构变化。
必须看到，各地成交量的不断下降，说明楼市仍处于“有价无市”的非正常状态。市场观望和相持气氛依然浓重，不少开发商咬牙硬挺，而购房者则对后市坚持看空。总而言之，市场调整幅度离预期仍有距离。
近年来国内楼市暴露的问题，表面看是价格上涨过快，根本问题是其发展走入歧途，比如投资品属性过重、保障房比例长期偏低。后者才是关乎楼市“质变”的问题。
以此观察，楼市调控可说是仅仅开了个好头。但是，境外热钱横流、投资渠道缺乏；保障房建设也仅是在近一两年才有成规模的明显提速，且“开工率”飙升以后，有多少能按时、保质地转化为真正的实际供应尚需关注。
地方的“调结构、转方式”艰难推进，房地产在地方财税收入方面的“替代产业”远未培育。因此，楼市“拐点”不妨慢慢看。
延伸阅读：
（来源 经济参考报）被称为史上最严的“新国五条”自2010年9月29日出台以来，限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“五大利器”在楼市调控中发挥了积极作用。接受《经济参考报》记者采访的专家认为，一年来，在这些调控政策影响下，楼市成交急剧萎缩，房价过快上涨势头得到遏制，尤其是一线城市房价已连续两月止涨，虽然二、三线城市房价仍呈现涨势，但涨幅不断收窄。房价拐点渐行渐近。
调整
需求锐减房价冷热不均
按照“新国五条”规定，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，其后超过20个城市限购。2011年1月，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。其后43个城市限购。
一年来，在“限购令”影响下，需求锐减，限购城市与非限购城市房价呈现冷热不均的态势。
据伟业我爱我家市场研究院数据显示，今年上半年，各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑，其中一线城市成交量环比减少了29.3%，限购范围内的二线城市也减少了23.3%。
7月，国务院常务会议要求，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。二、三线城市限购令疑云加重市场观望情绪，楼市“红9月”风光不再。中指研究院统计显示，近两周监测的35个城市中，有20个以上城市楼市成交量同比下降，12个以上城市成交量跌幅在30%以上。上周监测的重点城市中，仅武汉同比上涨，其余城市成交量皆同比下跌，除深圳外，重庆同比下降幅度皆超过50%。
有关专家认为，房价拐点日渐显现，国家统计局统计显示，8月份一线城市已经连续两个月止涨，二三线城市也接近步入止涨区间。其中，一线城市新建商品住宅环比价格和7月份持平，二线城市新建商品住宅环比价格涨幅为0.02%，三线城市新建商品住宅环比价格涨幅为0.01%。他预计9月份一、二、三线城市新建商品住宅环比价格均有可能下降。
紧绷
上市房企平均负债高企
“限贷”、资金回笼不足，再加上有限的融资渠道和高昂的融资成本，房地产企业的资金链逐渐加压。
国家统计局公布的数据显示，1至8月，房地产开发企业本年资金来源54738亿元，同比增长23.4%。国内贷款8889亿元，同比增长5.1%，利 用 外 资6 3 3亿 元 ，同 比 增 长71.5%，自筹资金22253亿元，同比增长33.8%。
在资金不断趋紧的情况下，房企业绩也在不断下滑。据Wind统计显示，按照申万一级行业分类，截至9月29日，已发布三季度业绩预告的33家上市房企中，有11家三季度业绩预增，占比为33%。包括阳光股份等在内的5家企业三季度业绩预减，且净利润下降幅度均在60%以上。有7家亏损，其中，鑫茂科技首次出现亏损，亏损幅度达5800万元，其净利润同比下滑幅度达1229.81%，位居亏损幅度首位。
广发证券此前根据2011年上市房地产公司披露的中期业绩报告统计指出，今年上半年，我国房企平均资产负债率为75.3%，创下近5年来的高点，A股上市房企整体负债总额达到了10921.43亿元，同比上涨41.29%。另据中原地产统计数据，今年前8个月我国房企资金杠杆率已是2.46，创近5年来新低。
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