[摘要] 截至3月19日，沪深两市共有32家上市房地产公司披露了2011年年报，其中半数以上预喜。但在利润增长的同时，年报透露出的另一些数据则更让人忧虑，在房地产调控政策的施压下，房地产行业去年持续低迷，多数开发商存货周转率下降明显，手中库存量出现急剧飙升。
存货量出现飙升
截至3月19日，沪深两市共有32家上市房地产公司披露了2011年年报，其中半数以上预喜。但在利润增长的同时，年报透露出的另一些数据则更让人忧虑，在房地产调控政策的施压下，房地产行业去年持续低迷，多数开发商存货周转率下降明显，手中库存量出现急剧飙升。
据申银万国一级分类的统计，截至3月19日，沪深两市共有32家上市房地产公司正式披露了2011年年报，其中21家公司的存货同比上升，占比为65.63%。万科、华夏幸福等7家房企去年底存货同比增幅超过30%。
与此同时，有12家房企出现预收账款大幅下降趋势，其中冠城大通、天保基建、渝开发等企业预收账款遭遇腰斩，这意味房地产行业分化加剧，不少房企未来盈利能力面临巨大考验。
今日公布年报的招商地产实现净利润25.92亿元，同比增28.85%。但同样面临行业共同的问题，负债总额同比增43.23%，存货占比为65%。公司还指出，由于过往两年商品房开工量大，2012年下半年市场供应或将攀上新高点，但商品住宅库存积压、供大于求的风险仍然很大。
而根据3月15日的统计数据，加上预披露的信息，沪深两市房地产开发企业共有60家以年报或业绩预报的方式发布了2011年利润情况，有41家企业预喜，占总量的比例为68%。
万科去年实现净利润96.2亿元，同比增32.2%；保利地产实现净利润65.14亿元，同比上涨32%；中海地产实现126.7亿元港元，同比增长66.6%。然而不少中小房企出现了亏损、预减。
大部分房企年报数据虽然出乎意料的好，但投资者需要考虑到，由于房地产行业的特殊性，房产公司销售收入入账带有一定的滞后性。
地产信托进入偿付高峰
与此同时，销售放缓已然传导至资金链上，不少上市房地产企业尤其是中小规模的房产企业出现负债率上升，现金流迅速下降，积压已久的资金链危机一触即发。
32家公司中，19家公司去年货币资金缩水，其中华丽家族、银基发展、中弘股份、华远地产、道博股份、亿城股份、万通地产7家公司缩水幅度超过50％。
从资产负债表来看，有17家公司去年负债同比增长，万科、华夏幸福、陆家嘴等7家公司负债同比增幅超过30％。万科去年负债合计达2283．76亿元，同比增长41．8％。
在调控不放松的背景下，这边销售不景气，那边债务却滚滚而来，仅在房地产信托方面，就面临集中兑付的危机。
根据申银万国日前发布的一份房地产信托研报显示，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，则共有约3062亿本息到期，陆续从3月开始进入偿付高峰。
而从新发行的房地产信托产品来看，1至2年期的信托产品中，投向房地产领域的信托产品预期仍旧，但值得注意的是低于3年期的产品预期率高于3年期及以上产品的预期率，也即出现倒挂现象。
这表明，不少房地产企业短期资金匮乏。分析人士称，此次房地产信托预期率继2011年后再度出现倒挂，说明目前房企资金链非常紧张。
板块机会券商观点不一
近期地产板块走势持续低迷，昨日板块虽有小幅反弹，但板块整体远没有“收复失地”。上周三、四两日地产板块连续两日暴跌，板块整体跌幅达到7．49％，居所有板块跌幅榜首。两个交易日有49只地产股跌幅超过10％，还有78只地产股跌幅介于5％至10％之间。
而昨日地产板块也没有亮眼表现，除了世荣兆业大涨7．78％之外，一些权重股依然收跌，截至收盘，万科跌0．6％，保利跌0．92％，金地跌0．35％。
对于地产板块后续走势、房地产市场调整进程，各家券商仍旧持有不同看法。国泰君安证券近期发布的房地产行业报告认为，货币信贷的实际宽松带给房地产的正面影响已成事实，首套房按揭额度已经受到支持，四大行首套房按揭利率已全面回到打折。而中央也明确表态支持普通商品住宅的建设，对高周转大公司的开发贷将予以支持。
国泰君安仍然维持中央房地产行业政策在今年中期做局部修正的判断，对房地产行业维持增持评级，对今年地产50％以上的判断维持不变，建议低配者逢调整勇敢逐步加仓一二线优质公司。
而中银国际则认为，房地产调控决心坚定，限购等核心政策短期内仍难放松，房地产行业基本面将继续延续下行态势，板块趋势性投资机会尚未到来。不过，随着近期地产政策微调频频以及流动性的略微改善，成交略有回暖迹象，低估值修复和销售回暖轮番驱动板块，地产股操作性也有所增强，建议采取波段操作策略。
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