[摘要] 高端的商业地产一直被认为是城市商业金字塔的塔尖，也是众多投资渠道的王者。在房地产调控政策难以放松、住宅市场前景不明的前提下，商业地产异军突起。福州作为海西领军城市，商业地产在经历了多年不温不火的发展后，从2010年开始“华丽转身”，越来越多的房企开始关注商业地产。直至2011年，商业地产项目已占据了
高端的商业地产一直被认为是城市商业金字塔的塔尖，也是众多投资渠道的王者。在房地产调控政策难以放松、住宅市场前景不明的前提下，商业地产异军突起。福州作为海西领军城市，商业地产在经历了多年不温不火的发展后，从2010年开始“华丽转身”，越来越多的房企开始关注商业地产。直至2011年，商业地产项目已占据了大型房企的半壁江山，并正呈燎原之势迅速的发展。在楼市调控市场走势不明朗的背景下，高端商业地产又是如何成功突围的呢？
商业地产的优势
超大空间尺度
城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
通道树型交通体系
通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的立体街道交通空间。
现代城市景观设计
应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。
高科技集成设施
城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
地标式的城市建筑
城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。
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地方政府大力推进
业内人士指出，随着住宅市场调控深入，二线城市尤其是省会城市的商业地产成为很多地产商争抢的蛋糕；而当地政府则“顺应市场”大手笔规划和推出商业用地，由此导致这些城市商业项目供应量激增。“二线城市的商业扩容如果没有足够的人流和消费力来支持，那么开发这些项目的风险将是巨大的。”中国土地估价师协会理事李旭表示。
“现在，地方政府热衷于批综合体项目，有商场、酒店、写字楼，再点缀一点住宅。这样的项目普遍位于市郊新城。交通规划先行，商业地产为主，拉动区域经济。”王永平指出。
住宅用地屡屡流拍或底价成交，地方政府便逐步加大商业用地的整理和推介进度。目前，大量的城市综合体项目在二线城市如火如荼地建设，众多地方政府均期待这些项目在产业转移过程中扮演重要角色。
商业规划迅速膨胀
从住宅领域“转型”的开发商，正大举进入商业地产投资。据中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年商业地产开发投资总额接近1万亿元，部分二线城市的商业地产开发量更是创下2007年以来的新高。
“受前期租售价格上涨的刺激，2012年不仅商业项目在建速度加快、供应增加，而且还有大批新的增量资金正在伺机进入这一领域。”中国商业地产联盟副秘书长邓俊文表示，去年以来，有意愿投资商业项目的机构显著增加，背后的资金不可估量，其中不少资金是因为住宅限购转而投向商业领域，主要诱惑就在于商业地产的价格不断上涨。
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股权投资基金保障资金来源
在住宅地产调控的背景下，商业地产从去年开始成了投资“香饽饽”，但这并非意味着商业地产就必然成功。15日在广州举办的“信盈城2012年中国商业地产精英论坛”上，有嘉宾透露在商业地产缺血的背景下，从去年开始房地产（私募）股权投资基金发展很快。
“开发商最缺的就是钱，开发商现在‘贫血’，商业地产更加缺血”，在15日的信盈城商业精英论坛上，有嘉宾如此形容地产界的资金情况。而大中华购物中心联盟副主席、盛世神舟房地产投资基金首席投资官张健发言指出，现在一方面是银行贷款趋紧，房地产企业融资难，另一方面却是社会上存在大量企业和个人资金。国家在温州试点民间融资以及深圳近日传言的融资改革，都在说明国家正鼓励民间资金进入融资。张健认为，房地产做股权投资基金不仅没有法律限制，某种程度上还是鼓励的。
他指出，现在房地产融资渠道中，银行贷款难度越来越大，IPO上市和借壳上市很难，房地产债券很少，房地产信托发展较快但有限制，信托基金REITs还没有立法，而房地产股权投资基金则发展很快而且也更加灵活。
记者了解到，房地产私募股权投资基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金，面向机构和个人投资者。
全新理念开启商业新时代
商业的作用不仅在于自身，更在于和住宅的结合。城市综合体，其目的也不仅仅是居住和购物那么简单，而是被赋予了新的含义。以“享受和休闲”替代“购物和娱乐”，引领全新的生活方式和消费理念，多元化综合型的人居环境，新的思路和理念为新生活模式注入充沛的活力。
作为区域商业中心，兼具“时尚化、家庭化、娱乐化、人本化”四大特征，作为一个品牌集萃之地，同时具备反映时尚最前沿的消费潮流、引领时尚与发布时尚信息的职能；不仅是商业化的，它更是家庭化的，它以建筑和室内装饰的优良元素营造家庭和谐、温馨的氛围；休闲娱乐是活力源泉；人本化是商业经营的根本，是运作成败关键。通过建筑的设计、内部空间的布置、光影科技的利用以及商品种类、品牌的组合让前来消费的人都能找到兴奋点及充分享受服务的舞台。”一位业内人士总结道。
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“全民营销”
改变房地产企业被动等待客户上门销售模式，转向全开放的经纪人模式。
销售人员均转换成经纪人，在社会上寻找客户，并挑选二手中介为签约经纪人。
同时还向全社会开放其房源，即社会上任何一个人都可以帮忙卖房子，任何成交销售人员皆可获得丰厚
今年初，由于高端住宅销售举步维艰，急欲破局的浙江绿城宣布启动“全民营销”，即任何一个人都可以帮绿城卖房子，任何成交的销售人员皆可获得丰厚。在此之后，这场由绿城发动的“全民营销”正在从住宅产业悄然蔓延至商业地产领域。
“全民营销”效果相当明显
在政策、资金、客源“三座大山”的重压下，房企任何营销方式或手段看起来都变得合情合理。毕竟，在限购、限贷、限价这样的“三限”时代，把房子卖出去才是王道。今年3月15日，饱受资金链困扰的绿城宣布启动“全民营销”策略。这一模式的核心是改变房地产企业被动等待客户上门的销售模式，转向全开放的经纪人模式。销售人员均转换成经纪人，在社会上寻找客户，甚至连宋卫平自己都将带头承担销售指标。另外，绿城还将借用社会上的二手中介经纪人，从面试中挑选出两三百人作为绿城签约经纪人。不仅如此，绿城还向全社会开放其房源，即社会上任何一个人都可以帮绿城卖房子，任何成交的销售人员皆可获得丰厚。
加入快速营销阵营的还有保利，早在元宵节，保利地产就在40个城市率先启动“囍春行动”，包含100余个在售项目、2万套房源。如今，这场席卷的“全民营销”已经从住宅产业悄然蔓延到商业地产。
日前记者在某写字楼投资论坛看到一则消息，称有写字楼项目对外公开招聘“地产经纪人”，称任何人带客户来成交可享受成交总金额的3%作为奖励，超过了正常的地产销售代理公司服务费。早在去年底，该项目就已经在二手房中介机构中尝试“全民营销”，效果颇佳。“在高额的刺激下，那些中介业务员一个个就像打了鸡血一样。”该项目负责人透露，此前一次开盘活动中，通过中介机构牵线成交的案例占成交总量的三成以上，效果相当明显。
开发商：快速出货、回笼资金
“老板对我们提出的要求就一句话：快速出货、回笼资金。只要能卖动房子，任何事都可以谈。”城南某写字楼项目负责人并不讳言目前的销售困局，他认为商业地产的生存状态虽没有住宅产业那么严峻，但也说不上乐观。
市场分析人士指出，营销之于房地产，虽不能生成需求，却能促进需求。因此，当市场观望情绪浓厚，买卖双方处于胶着状态时，除了加强产品品质、提升内功外，营销活动的开展及创新是非常必要的，谁的营销策略棋高一着，谁就将成功突围。一场成功的营销，不仅可以为楼盘造势、提高知名度，更能为楼盘后期的销售积攒人气。在政策环境并不乐观的情况下，很多有写字楼消费需求的机构选择了观望，对于这部分群体，开发商需要一种更真诚、更有说服力的营销手段去慢慢维护、撬动。不过，目前各种营销活动只能起到招揽客源的作用，最终决定消费者出手与否的还是楼盘的品质、区位以及前景的潜力。
写字楼“人海战术”前景尚佳
虽然库存压力山大，但相对于“苦逼”的住宅高端物业，写字楼开展人海战术是有一个先天优势——。去年年底，太平戴维斯发布了“2011中国房地产市场回顾及2012年展望”报告，预计2012年成都写字楼租金将上涨0.5%，成都的写字楼已连续三年高达8%以上，位居纳入监测的五大城市榜首。此次报告中，太平戴维斯首次把成都写字楼市场纳入了与北京、上海、广州、深圳等一线城市一起进行对比监测。
成都写字楼租金的坚挺，主要受益于日益活跃商务活动，2009年至2010年间，国有企业是成都写字楼租赁市场上的主力。从2011年开始，尽管国有企业依然活跃，跨国公司和本土中小企业的租赁需求亦有明显增加。截至目前，超过200家世界500强企业落户成都，世界知名财经刊物《财富》杂志也宣布将在成都召开财富全球论坛。旺盛的写字楼租赁需求让“全民地产经纪人”们推销起写字楼来底气十足。花样年营销负责人杨脉就曾给记者算过一笔账，“一层甲级写字楼的年租金都要上百万，买准现房写字楼，光省下的租金就相当于给自己打了个八折优惠，买比租其实更划算。”
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业内观点
胡润：富人投资商业地产
"按照我们的调查，目现福建有36000人是千万富豪，亿万富豪有2200~2300人。"胡润说，调查表明这其中20%的人财富来源于房产投资。
实际上，即使是那些靠实业投资、股权投资等致富的人，现在在如何配置资产时也房产投资，占比为26.7%.他们主要购买综合体的写字楼和商铺。因为商业地产投资一看商业规划，二看投资回报，地段好的SOHO办公产品和商铺是投资的优质产品。
胡润自己投资房产吗？在与记者交流时，胡润坦率表示，他自己也有在国内买房，只是由于被限购，他只能买一套住宅。
朱进康：投资房产格局转变
"现在投资房产的格局已经转变。简单来说，商业地产投资好于住宅投资，SOHO办公类产品好于5A级产品，大型购物中心周边的商铺好于早期沿街商铺。"泰禾集团商业地产总经理朱进康说。
在当前的背景下，中产阶级投资的要求首先是安全性，其次要保值，再次能产生现金流，最后还要能增值。而商业地产恰恰是能满足这四个要求的合适投资品。
在朱进康看来，商业地产最重要的两种产品是办公类产品与商铺类产品。在办公产品方面，他更看好SOHO办公类的产品。因为福州是中小企业的摇篮，本地住宅禁商的政策使原来在住宅里面办公的2万多家中小企业，必须另寻办公场所。目前，五四路上已入住十年的普通公寓式办公楼，每月每平方米租金已超过130元，即使这样，五四路的办公房还是一房难求，因为湖东路以北基本上没有SOHO办公项目，只有泰禾广场一个项目，稀缺性比较明显。
在商铺方面，福州的商铺投资进入了一个产品升级换代的过程，从早期沿街的街铺转向大型购物综合体周边的商铺。因为综合体相当于把原来的一条商业街装到一个楼里面，聚集度更高，商业价值也更大；综合体统一经营，业态互补，为求发展可以低价甚至免租吸引人气，零散商铺则做不到。此外，按照国际经验，人均GDP4000美元时进入综合体时代，今天福州的人均GDP已达6000美元，福州也进入了综合体时代。
即使都是综合体商铺，之间也有差异，地铁周边商铺优势更加明显。例如，深圳的地铁综合体华润万象城2002年开业，深圳地铁一号线2004年开通后，其写字楼租金由每月每平方米60元跳涨至每月每平方米220元；商铺租金2002年是每月每平方米250元，2004年涨到每月每平方米600元，现在则是每月每平方米1200元，足足翻了5倍。上海新天地商铺价格则从地铁开通前的每平方米6万元直接涨至10万元。正因如此，五四北泰禾广场就选择在了地铁沿线。
马光远：普通商铺过剩高端商铺短缺
"目前的商业地产市场其实很矛盾，严重过剩与严重短缺并存。"著名经济学家马光远在论坛上说，整个商业地产的发展已经出现了严重过剩的局面，但是高端商业地产却严重短缺。以2012年作为一个节点，未来经济发展不是"摊大饼",只有投资有特色的高端商业地产才是安全的。
马光远说，国务院13日关于"决不让楼市调控出现反复"的表态是迄今为止最严厉的表态，意味着今年房地产政策难有变化，但是房价黄金期的结束不等于房地产黄金期的结束。，国内住宅短缺的状况还没有结束，很多人还没有房子，整个房地产的短缺还需要10至15年的时间来解决；第二，中国城镇化的过程没有结束，一个没有完成城镇化的国家，房价难以大幅度下降；第三，房价不会暴涨。
在马光远看来，"十二五"期间，商业地产过剩与短缺并存，从事商业地产的开发商有一些能过好日子，一些则不能。商业地产的未来机会在高端商业地产。没有品质、没有特色、没有概念的商业地产没有前景。所以，他认为2012年可以作为一个商业地产的节点，这个节点其实是转型期。如果商业地产在本身的定位、产业转型、目标规划、品质设计等方面做不好，前景会不妙。今年初以来，北上广等地的商业地产租金与售价均大幅度上升，其中优质项目上涨突出，充分说明了投资者对特色商业地产项目的信心。
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