[摘要] 在楼市方面，很多的楼盘都会选在九月份，十月份开盘，这个时候恰好人们的消费心理比较松动，所以构成一个相比于其他月份的比较高的购买，所以这两个月的消费额会明显高于其他月份，这就是一个“金九银十”的现象。时间已至八月下旬，又一年的秋季将至，而楼市早已在这场消费大潮来临之前，蠢蠢欲动。
“金九银十”实际上是一个时间的概念，在时间上因为九月份和十月份农业收获季节，开始进入秋收，按照人的收支消费心理，在花钱方面，投资方面心情带动各行业，只要进入到秋天，延续到冬季，特别是临近两节，家庭消费明显增加，是一个随时间季节消费的金融概念。而在楼市方面，很多的楼盘都会选在九月份，十月份开盘，这个时候恰好人们的消费心理比较松动，所以构成一个相比于其他月份的比较高的购买，所以这两个月的消费额会明显高于其他月份，这就是一个“金九银十”的现象。时间已至八月下旬，又一年的秋季将至，而楼市早已在这场消费大潮来临之前，蠢蠢欲动。
楼市看涨 金九银十在望
昨日，国家统计局发布今年7月70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建住宅价格上涨城市个数已连续4个月增加。
新房环比上涨城市已达50个
数据显示，新建商品住宅(不含保障性住房)价格，从环比来看，7月份有50个城市上涨，比例超七成，这也是2011年5月以后房价上涨城市的一个月。
对比发现，今年1月无城市上涨，但自4月份开始，上涨的城市个数连续增加：4月份3个城市上涨，到6月则有25个城市上涨，7月房价环比上涨城市甚至超过了前6个月的总和。
房价环比涨幅均未超0.7%
7月份上涨的城市中，北京、上海、广州、深圳等一线城市指标环比全面上涨。
其中二手房价格上涨幅度明显超过新建住宅。但所有城市涨幅均未超过0.7%。涨幅的为石家庄和福州。
从同比来看，70个大中城市中，价格下降的城市仍有58个。持平的城市有1个，上涨的城市有11个。7月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份回落的城市有5个。
二手房环比涨幅2.2%
从二手房来看，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有20个，持平的城市有12个，上涨的城市有38个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.2%。涨幅的为昆明。
与去年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有59个，上涨的城市有11个。
7月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.5%，涨幅比6月份回落的城市有6个。涨幅的为太原。
■北京落地
北京房价涨0.3%
专家称今年楼市有望现“金九银十”
新京报讯 统计发现，7月份北京新建住宅价格、新建商品房价格、二手房价格环比涨幅均为0.3%。这是6月份首次出现上涨后的继续上涨。
虽然环比上涨，但新建住宅同比价格则出现了6个月连续下跌。
中原地产市场总监张大伟表示，北京7月新房、二手房成交量均为调控后高点，成交量居于高位使价格再现上涨。而连续1个多月的两次降息，对购房者的影响非常大。叠加外地调控松绑城市增加，都对北京购房者的预期有影响。目前，看跌的购房者明显减少，入市的积极性提高。
据新华社报道，北京中原市场研究部统计数据称，9月份30多个项目将入市，供应量增加为楼市出现“金九银十”创造了条件。
张大伟说，目前，市场成交量的复苏已经逐步反映在售价上。9月、10月则很有可能出现成交量、价格齐涨的情况。不过，限购、限贷等政策依然指向投资需求入市，所以价格上涨幅度有限。而是否出台新调控政策和政策的力度将对“金九银十”市场产生影响。
■ 分析
刚需和货币政策带动楼市
中国房地产业协会副会长朱中一称，房价环比上涨城市增多有两个客观因素：刚需释放和货币政策变化。
朱中一说，本轮调控以来，一些自住和改善型需求已经积攒一年多，到近期集中释放，自然会导致市场在一定程度上回升。但自住型需求在较长一段时间内相对固定，只要调控政策继续严格落实，房价就不具备大幅反弹的基础。
此外，2011年12月，央行近三年来首次下调存款准备金率，此后央行又降息，虽然货币政策定向宽松，但是由此形成的流动性增加，老百姓容易将手上的资金转移到楼市，直接带动楼市成交量。
与此同时，有专家认为，部分开发商过度解读房地产对“稳增长”的作用，用所谓的“历史经验”炒高楼市，导致部分地区明显出现了恐慌性入市现象。
链家地产市场研究部分析师常清表示，7月份，房价已经出现了事实上的全面复苏，量价全面上涨。一线城市市场变化一般要快于二三四线城市，趋势也更加分明。从市场看，虽然一线城市调控政策更为严格，抑制作用较强，但由于需求旺盛，活跃度较高，未来价格反弹的风险也就越大。
■ 观点
“房价年内再跌可能性小”
张大伟称，下半年主要城市房价再跌的可能性接近于零。8月份淡季推盘量较小，成交量可能平稳。但9、10、11月继续冲高的可能性非常大。
他说，在调控微松的影响下，小部分需求的恐慌入市可以支持成交量继续放大20%左右。基本可以判断，主要市场的下半年总成交量将肯定超过上半年。
据新华社报道，张大伟同时提醒，楼市反弹已成共识，虽然反弹力度还在可控范围内，但一旦形成过量反弹，调控政策的公信力将再次减弱。所以预调、微调的必要性非常大。
“截至目前，政策对楼市调控的目的主要描述都为抑制过快上涨，限制投资、投机需求入市。下调房价并不是楼市调控的主要目的，从这个程度看，目前主要城市的房价相比去年同期的点均还有一定差距，调控的目标基本达到。”张大伟表示，加强对地方政府的监管问责、严格执行预售资金监管、进一步规范预售流程，甚至限制房价涨幅目标等等都可能成为下一阶段调控的储备政策，而这些政策能否逐渐出台并发挥作用，将成为影响未来市场走向的重要因素。
最近，楼市新盘市场热度不断。进入8月，房企推盘速度进一步加快，连续几个周末，都有一定数量的新盘开盘，有的甚至是独栋别墅。
业内人士表示，高端项目近期密集入市与改善型需求旺盛有关，也反映出开发商正在抢占“金九银十”楼市传统销售旺季商机。
可能有更多的项目选择在9月秋交会期间入市，到时市场竞争将更加激烈。但这是好事，可以让买卖双方更加深刻地认识市场，同时，促使开发商挖掘更多的卖点。从另一个角度看，开发商共同维护秋交会的营销并加大力度推广，反而更能引起置业者的关注。
一位券商房地产行业分析师认为，近期多部委接连发文，释放“坚持楼市调控不动摇”的信号，虽然市场当前销量依然冲高，但对高销量的持续形成一定阻碍。面对不确定的政策与市场环境，“跑量”仍是未来房企的主流销售策略，8月高端项目纷纷入市，既是提前抢占“金九银十”楼市传统销售旺季商机，也是房企对市场走势心存隐忧，现阶段急于消化库存、回笼资金。
贾卧龙：调控储备政策影响“金九”成色
九月是房地产市场传统销售旺季，在今年楼市反弹的大形势下，众多开发商更是在8月份就开始着手准备九月的大战，各地楼市提前迎来推盘高峰。 在国务院督查组调查报告还未出来，政策走向不明的情况下，开发商就开始集中推盘，印证了8月份的敏感，抓紧时间推盘跑量是正确选择。
宏观经济的疲软肯定还会再次引出刺激政策，而另一面，楼市的储备新政也蓄势待发。据经济参考报报道，在既有房产税试点向新增住房交易征税的基础上，近日30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训，从而为开展非经营性房产的存量部分恢复征税的试点，提供技术储备。可以肯定，房产税的开征将会是下一轮调控动作的重点，房产税出台后，限购政策何去何从，刺激政策与新的调控储备政策同时发力会有何效果，这些都会影响到楼市的“金九”成色以及后期走势，8月成为政策的一个窗口期。
政策市下的房地产市场注定不会平稳，楼市的后期发展都取决于近期政策的变化，目前的总体情况是“稳增长”将压倒一切，房产税必将实施，但效果如何还有待考证，不出意外，“金九”的成色不会太坏。
“督查组”结论是风向标
虽然“督查组”的结论尚未公布，但民间多种猜测也直指新一轮调控政策即将颁布，这给市场带来更多的未知数，楼市调控的延续让更多的购房客户选择观望，尤其是刚性购房客户，虽然上半年已经消化了大量的刚性客户，但在更多产品推出后，下半年刚性客户仍然是主调，因此“督查组”的结论对各个楼盘的指导性作用明显，更是成为“金九银十”的一个风向标。从现有的情况来看，“金九银十”仍然是一个市场爆发期，开发商们在七、八月的筹备并不会白费。
福州下半年市场压力大
自3月份，商品住宅成交1681套后，福州楼市开始逐渐回暖，成交量不断上升。据统计，2012年1-6月，福州五城区商品住宅新增供应量19138套，而成交套数为7851套。上半年，商品住宅供求比为1.1，略呈供过于求态势。
进入7月份，福州楼市回暖趋势还在持续，当月商品住宅成交2287套，再创今年新高。而从住宅成交结构来分析，刚需产品依然是主力。但是，从近期开盘的几个项目来看，几乎都是大户型的产品，特别是下半年还将陆续有不少中大户型的新项目加入，为此市场存在较大的考验。
“调控造成的库存还大量存在，下半年福州不少开发商压力还是比较大。”李辉指出，虽然各种利好楼市微调政策使得购房者开始由观望变为蠢蠢欲动，进而迫不及待，但是，主要还是集中在刚需群体。改善群体虽然也有释放，不过总量不大，因此中大户型产品的去化比较慢。虽然7月份成交量又上升，但目前福州可售商品住宅套数还有16930套(截至8月12日)，压力可想而知。
四年一度的奥林匹克运动会在伦敦打响，福州楼市也随之进入奥运时间。同火热的比赛一样，开发商卖房的心情也是火热的。面对即将到来的品牌推广机遇，开发商如何把握？如何将产品与奥运进行关联？
市场
“奥运牌”活动真不少
进入七月，各种以奥运为主题的活动在福州很多楼盘相继登场。正荣集团正荣会携手正荣物业举办首届社区业主奥运会；香开新城推出的奥运品质巡回之旅，将首开地产的奥运品质传达给福州的每一位市民；新大陆壹号携手宝马MINI为伦敦奥运会推出的限量版车型“伦敦三侠”开启了一场奥运激情活动；三盛国际公园则是组织奥运小记者团出征伦敦。
除了举办活动，有的开发商则推出更实在的优惠，如中庚集团奥运特惠，全部房源9.1折优惠。与此同时，各大开发商也十分重视与传统媒体合作，如中庚集团冠名本报“奥运看快报”，世欧王庄冠名本报“奥运榜”，不少开发商还在各自官微上及时更新与奥运相关的新闻，增加关注度。
应该说，不管以何种方式进行营销宣传，开发商都不愿错过这个机会。与以往楼市传统的7-8月平淡期不同，因为奥运会的助势，反而出现了一波又一波的推盘潮。
分析
借奥运契机提升品牌形象
随着人们生活水平的提高，体育运动越来越被众人所喜爱，为此很多开发商也经常举办相关的运动会，通过拼搏进取、积极向上的体育精神，让人们对开发商有新的认识，进而提升企业品牌形象。作为四年一度的奥运会，各大开发商自然不会放过这个机会，不少开发商借机打出奥运牌，举办各式各样的活动，以期在淡季取得一定的先机。
“在奥运期间搞活动可以为品牌宣传、项目聚集人气起到一定的作用。”福州点石房地产策划有限公司总经理林圆表示，以奥运为契机，借助大家的共同关注点进行适当的营销，例如，不少房企会冠名奥运的相关新闻报道和榜等，一方面提升房企知名度，另一方面也充分展现了企业品牌的正面形象。
同时，记者还了解到，福州有不少项目选择在奥运会开幕当天开盘，而从7月份开始，与奥运有关的主题活动已经非常多。林圆指出，结合奥运热潮，进行有目的性的奥运活动策划后，开发商在现场聚集到充足的人气，为今后良好的销售业绩进行铺垫。
聚人气为“金九银十”发力
由于受天气的影响，7、8月份一般是福州楼市的淡季，因此，开发商借势提升品牌影响力的同时，为后市积极预热。林圆表示，以奥运为由头举办各种活动，有的本身并不是直接与销售有关系，而是通过现场的活动氛围以及活动宣传来为楼盘蓄客。
随着不少新楼盘纷纷入市，下半年福州楼市竞争将更加激烈，而今年只剩下“十一”黄金周算得上是真正的旺季，开发商对后市政策走向明显不确定，因此，索性将营销周期提前，借奥运做推广。“8月份是奥运的天下，所有眼球都聚焦在奥运会上，如果能将楼盘宣传和奥运相结合开展活动，确实会起到事半功倍、意想不到的效果。”林圆认为，“金九银十”是传统的销售旺季，即使受一系列政策调控影响，开发商依然期待市场的回升，今年9月、10月将是冲量的又一个机会。无论借不借奥运会这个势头搞营销，都是在为下个月的发力作准备。
记者视线
借势“奥运”关键还要看品质
每到一个重要节日或者特殊时机，开发商总能想方设法与楼盘促销相关联。8月份，刚好有四年一度的奥运盛会，开发商自然借机做宣传。
从以往看来，奥运会的周，对赛事的关注度反而分散了人们的注意力，购房者心态不稳定，直接导致市场销售不稳定。鉴于奥运会对楼市注意力的冲淡，不少开发商积极举办活动，把更多的营销机会与奥运相挂钩，这也体现出开发商的用心良苦。如果有开发商能在奥运会期间的淡季中推出一些吸引眼球的活动，正面撼动市场，或者也能一鸣惊人。
在奥运如火如荼进行着的时候，开发商要准确把握这个机会，还必须根据楼市行情变化，及时调整销售战略，才能成为最后真正的赢家，争取到市场。除了活动这外包装，要想真正把品牌做好，最关键当然还得看楼盘的品质。
8月中上旬(8月1日-20日)北京剔除保障房后的纯新房和二手房成交双双下滑。随着近期楼市成交回落，对于“金九银十”楼市走势，业内专家出现分歧。
纯新房成交下滑一成
来自北京住建委网站、中原地产数据显示，8月中上旬，新建住宅签约套数为9472套，剔除保障房后的纯新房成交6700套，较上月下降一成；北京二手房住宅签约8580套，同比7月同期的10446套下降了17.9%。
对于8月中上旬新房出现的成交下滑，北京中原市场研究部总监张大伟表示，商品房住宅签约下行的主要原因与供应淡季有关系，经过之前几个月的市场成交复苏，大部分城市的库存量有所减少，特别是在7-8月市场的惯例淡季，供应量减少影响了成交量的继续放大。
根据亚豪机构统计数据显示，上周(8月13日-19日)北京住宅市场共有4个项目开盘销售，开盘项目数量比之前一周减少8个，均为老项目后期。
对楼市走势各执一词
对于“金九银十”楼市走势，业内专家出现分歧，持乐观看法的张大伟表示，7、8月淡季推盘量较小，预计成交量可能有所平稳，但全年成交量点在未来3个月继续冲高的可能性非常大。在调控微松的影响下，小部分需求的恐慌入市可以支持成交量继续放大20%左右，可以判断今年的“金九银十”楼市成交量价齐涨可能性非常大。
不过，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖判断谨慎。胡景晖表示，为了巩固房地产市场调控成果，国务院对16个省市的房地产市场调控政策执行情况进行了督查，预计8月底9月初，一些针对高价地、日光盘、购房资格审查等针对性的楼市调控政策或将出台。与此同时，在限购的大背景下，新的购房需求再生缓慢，无法支撑楼市的持续回暖，所以未来楼市成交量将逐步萎缩，目前楼市的量价齐升已是强弩之末，“金九银十”多地的楼市成交量和房价都将趋向平稳。
7月份，业内人士曾对福州楼市做出了“淡季不淡”的评价。不仅一手房签约量创下年内新高，二手房市场成交亦是破年内纪录，在传统淡季呈现出了价格微涨、租售两旺的局面。如今，8月已过半，二手房成交相较于7月却略显疲态，成交量有了一定回落。“成交量比同期下降10%~20%左右，”骊特房产总经理郭华透露。
尽管成交情况不尽如人意，记者却在调查中发现，福州的各大中介已经开始愈发理性地对待市场，对待成交量。而对于备战接下来的“金九银十”节点，他们的心态也更加平和。
【成交】价稳量跌8月二手房略显疲态
7月份，福州二手楼市迎来了一系列密集的政策利好——两度降息、上调豪宅标准、个人公积金购房贷款上限提高、首套房贷8.5折利率重现，这些都使得市场信心陡增，购房者加速入市，一部分房东也趁机调高价格，卖出了好价钱。
进入8月以来，二手楼市的成交量冲高回落，略显疲态，有两成左右的降幅。“主要原因有以下几方面，一是8月天气热影响了客户的看房欲望；二是前一段时间的政策释放，使业主改变了心理预期，造成房价一定的抬头。当7月那一波积累的需求消化后，市场重新进入了博弈阶段。”郭华告诉记者，当前业主对价格的期望值仍旧比较高，议价空间减少，很大程度上造成了当前价稳量跌的胶着局面。毕竟二手楼市对市场反应最为敏感，购房者、二手房主的心态，都会随着市场发生明显的变化，这种心态变化也会相应地反映在成交上。
家天下房产副总经理郑心科分析道，一方面正是因为当前楼市总体调控并没有放松，限购政策也没有改变，同时中央还在释放出调控还会加码的声音，另一方面，市场的需求总量是限定的，供需格局也并没有发生实质性的变化，福州楼市整体库存仍在高位徘徊。所以7月份的成交火热和回暖势头是不可持续的，如今一定程度的回落也在预料之中。
【探析】购买群体以首次置业刚需为主
“近期，福州一手房成交出现了套均面积超过130平方米的数据，当前一手房市场无疑是由中大户型领跑的。”郭华告诉记者，相比改善型置业倾向于买中大户型的新房，二手房的成交面积仍然偏小，购买群体仍旧以刚需为主。他表示，“当前80%二手房的购买者都是首次置业的刚需，购买的热点区域还是在金山、东区和五四北等新区。”
但是，在部分二手房业主提高了报价，降低了议价空间之后，一些购房者会转向去看新房，造成一定的分流。对于一手房可能分流二手置业群体的情况，业内人士并没有特别担心。郑心科认为尽管一二手房之间存在一定的竞争性，但两者在本质上是没有矛盾的。“一手房卖出后，实际上就成为了二手房，短期看一手房可能分流二手房的客源，但从长期看两者并不矛盾，一手房的成交反而会滚动式地推动二手房的更新换代。”麦田房产运营总监吴怀祖也表示认同，他认为二手房周边的成熟商圈和社区，以及对刚需群体及时入住问题的解决，使二手房在一定程度上具有不可替代性。
另外，郑心科还表示，“自7月中旬以来，标的在150万元以上的房源成交也开始上升，从10%上升到了20%~30%左右，接下来期待改善型的二手置业入市势头
能有所增强。”
【后市】量价趋稳理性备战“金九银十”
“对于未来的二手楼市而言，量价趋稳的可能性比较大，价格和成交量大幅上涨的可能性很小。”郭华表示，对于即将到来的传统旺季“金九银十”，他们持有谨慎乐观的态度，期待改善型刚需入市，能够形成稳中有升的局面。而备战“金九银十”，他们主要采取增员的办法，增加主力店面的组别，扩充人员来达到冲业绩的可能。
吴怀祖也表示，应对“金九银十”，麦田不会采用盲目的扩张策略增加布点，将按照自己的节奏，从提升内部服务品质、加强员工专业知识与基本功、给客户更加安心快捷的服务入手。
“事实上，市场整体平稳就是中介行业发展的时机。”郑心科告诉记者，福州的各大中介已经愈发认识到，大涨大跌不利于这个行业的长期发展，只有市场保持平衡，房价维持稳定，政策才会相应维持稳定，这样后期成交也不会出现由于政策改变造成的大范围纠纷。只有不抱有投机的心态，保持一颗平常心，不断提升自己的内功才是当下中介行业发展的重点。
另外据悉，福州中介行业协会已经于近日成立，这对整个行业的规范化进程也将起到推动作用，越来越透明的服务，越来越清晰的标准，我们乐见其成。
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