福州楼市不再降价了？购房者恐慌加速入市

海峡都市报  2012-11-21 10:15

[摘要] 福州楼市市面上，很多购房者都有恐慌，是不是房价不在下降了？福州的房价到底了吗？针对现状，专家建议“追涨”时机还没有到，福州楼市以稳为主。

不少购房者说：他们在看房时，发现部分楼盘前一阶段的优惠纷纷不见了，而所推的新品价格也比前一阶段略有回调。

另一方面，在“百城价格指数”中，上个月福州市均价也首度止跌，并略有回升。

难道，“下行”的楼市大趋势，在持续近一年后悄然转变？是什么原因让开发商收回折扣，进行价格调整？楼市下一阶段又该怎么走？

1.部分楼盘价格开始“止跌”

近日，在中指研究院公布的“百城价格指数”中，福州市5月份的样本平均价格为12601元/㎡，环比涨幅为1.48%，这是进入2012年以来，福州“百城指数”的样本均价首度上涨，并接近2011年12月的均价水平。

与此同时，据记者了解，近期随着市场成交量有所回升，部分楼盘已经取消前一阶段的优惠，有的开发商甚至已明确表示下一阶段将涨价。

对此，四处看房的薛小姐可谓感触颇多。今年3月份，她看中了东二环片区某楼盘的一套房源，当时置业顾问表示所有优惠累计可达8.8折，然而，上周末，当她再到该楼盘询问时，不仅同种户型的房源已经基本售完，而且可享受的累计折扣也变成了9.1折，这令她难以接受。

另据记者了解到，闽侯上街一楼盘在预约情况良好的情况下，其项目负责人已明确表示下一阶段将会涨价。业内人士告诉记者，截至目前，已有世欧王庄、三盛国际公园、贵安新天地、五四北泰禾广场、保利香槟国际等楼盘通过新品加推或优惠收回等方式实现价格的小幅回调。

“与其说现在是开发商在‘助涨’，不如说是部分楼盘开始‘止跌’。”中原地产杨雪梅告诉记者，福州市5月份开盘数与4月份相比有所减少，而从近期对各大楼盘的实际监测情况来看，“回暖”势头并不明显，只是部分楼盘的优惠幅度确实有所减小。

2.10个月来成交首次大涨

5月份，是近10个月以来福州楼市成交量的一个月。福州市一手房签约量达到2009套，环比增48.48%，签约面积一举突破22万平方米，报收于22450平方米，环比增长51.2%。这不仅在年内是高位，同比2011年5月的1150套，今年亦增加859套，增幅达到74.69%。签约面积同比增加86106平方米，增幅达到62.21%。

其中仓山区与晋安区仍是成交主力，马尾区也表现不俗。而在各大楼盘开盘现场，去化情况也较为可观。5月26日，世欧王庄第二次开盘，推出176套房源，开盘去化率高达90%；随后的27日，融信大卫城开盘推90套房源，去化率亦高达80%；而建发领第、福晟·钱隆城、永嘉天地、保利香槟国际等多个楼盘，或开盘或加推同样受到了购房者的“争夺”。不过，亦有业内人士林先生认为，5月其实相对比较平静，是三四月份小阳春大放量集中签约备案的体现。

3.年内首次出现供小于求

而在供应层面，5月份则与签约量形成巨大反差，是年内福州首次当月住宅新增量低于成交量，这亦使得福州一段时期以来破两万套的高库存压力得以缓解，截至发稿前，可售住宅回归18879套。

据数据中心统计，截至2012年6月1日，5月福州新房上市量进入平淡期，新增房源预售面积为101673.29平方米，环比下降74.78%，上网套数1403套，环比下降60.81%。

在本来就不多的新增供应之中，住宅的套数仅占四成，车库则占据大头。其中住宅上市量仅595套，环比减少77.85%；车库车位793套，环比增加163.45%；商业3套，环比减少89.29%。这在一定程度上对购房者接下来的选择空间产生了一定的减缩效应。

4.政策不断微调

自2011年下半年开始，北京、上海、杭州等30多个城市就出台了不同角度的楼市微调政策。从放宽公积金贷款额度、放宽改善住房申请门槛，到对成品住房的购买进行奖励，甚至对特殊人群购房给予财政补贴等。

市场调查

政策微调预期加强部分购房者加速入市

“与超30个城市的楼市政策微调相比，福州楼市却迟迟未有动静，甚至连首套房贷款利率85折也没有出现，这让一些购房者反而更有些坐不住，在我接触的客户中，就有人担心，越迟出现政策微调，力度可能会越大。”福州五四北一项目负责人表示，从整个市场传递的信号来说，大部分都是积极的，包括上周住建部明确提出，要针对绿色建筑给予适当优惠，这些都被密切关注楼市的购房者解读为“政策微调，房价有抬头风险”。

为了更详尽更全面地了解更多购房者当下的心态，同时，为了直击购房者，反映他们的实际心态，在各大楼盘的售楼部，记者随机对来访的购房者进行了采访。

五月购房心理市场调查中，七成网友认为——再不买就要涨了！

买涨不买跌是大多数购房者的心理，似乎什么时候都不例外。本次共有2076名网友参与调查，其中近七成（1433名）网友表示近期其他城市的政策微调造成楼市上涨的趋势，未来福州也可能有相同的趋势，自己是刚性需求，一旦有合适的房源，就会加速入手。网友“可爱多”留言称，“结婚买房伤不起，好不容易等到福州房价有所松动，我们就决定了要加快看房速度，因为现在政策前景太不明朗了，一旦回涨，我肯定是悔不当初。”

只有三成多（643名）网友表示了较为淡定的态度。网友“多多洛”留言到，买房子是一辈子的大事，价格的起伏对我们而言固然很重要，但因为一时的冲动，失去理性加速入市，很可能得不偿失。

据了解，目前购房心态主要分为三类：

怕涨派——

在福晟钱隆城营销中心，正在研究户型和产品的杨女士告诉记者，她是闽侯本地人，买房主要是为了结婚自住，近期看的房子面积都在90平方米左右。“房价的任何风吹草动对我的影响还是很大的，听说近期别的城市在上涨，我主要是担心福州好不容易平稳下来的价格也会回涨，所以有些着急。”

麦派东方推广机构副总经理张炜胜称，虽然福州尚未有过微调的政策出台，但国内其他城市政策微调造成的房价上涨，一定程度上影响了福州的购房者。

保值派——

在邻近的永嘉天地营销中心，情况也大致如此。王先生表示，自己的家庭积攒一笔钱也不容易，当然买涨不买跌，现在想入市倒也不求楼市大涨，只觉得房子作为固定资产能有个保值的作用。

业内人士林先生指出，对于闽侯一带的楼盘，不少购房者的买房心理除了自住外，还有保值成分；今年来，我国居民消费价格指数（CPI）增幅虽有所减缓，但终究仍有增幅，为此，“买房保值”的观点依然在楼市十分盛行。

抄底派——

而在金辉天鹅湾营销中心，则有一批被“8888元/㎡不分户型朝向一口价”吸引来的购房者。看到宣传前来了解详情的林先生称，“我之前就了解过这个项目，一看见价格特惠的宣传就赶来了，毕竟特价房可遇不可求，怕错过之后这种机会难再有。”

杨雪梅认为，对购房者而言，优惠和特价就像开发商给的甜头，一旦有减少的趋势，就会担心稍纵即逝，就会想好好“把握”。

专家建议

“追涨”时机未到楼市仍将以稳为主

不过，采访中，业内人士亦表示，即便当前不少购房者十分“捧场”，不少楼盘也停止住了下行的趋势，但“明涨”可能性也是极低，“稳定”才是当下市场的主旋律。

“按照福州楼市现状来看，并不具备价格回暖的条件”，杨雪梅指出，这从几个方面都可以看出：就是库存情况，尽管5月份成交量创下新高，同时新增房源量也有所下降，但即便以5月的库存去化速度来看，要售完楼市当下的房源积压量，也需要将近一年左右的时间；其次，从中原地产监测数据来看，福州市5月份的销售量虽大幅攀升，但销售均价环比上月是下降的，也就是说，当前市场仍然是以价换量为主，若在此时大范围收回优惠，很可能会失去一部分本已拟定明确购房计划，对价格敏感度高的客户，更不用说“明涨”；最后，福州市作为严格执行限购限贷政策的城市，目前市场上活跃的基本以刚需客户为主，这一客户群体也较难支撑价格上的回暖。“另一方面，近阶段也是楼市新盘的密集推广期，通常情况下，不少新盘为了扩大市场占有率，争取基础客户，会在初次开盘时放出诱人优惠，随后再根据市场情况灵活调整。”天知营销陈洪兴称，从这个角度看，即便近期不少在售楼盘收回优惠，也仍将有一些新亮相的楼盘推出新的优惠，市场整体趋稳的态势不会改变。