[摘要] 曾是福州保障性住房主力的经适房，似乎有弱化的苗头。近日，福州市房管局相关负责人在公开场合表示，从明年开始，市民将只能申请廉租住房和公共租赁房两类保障房。
曾是福州保障性住房主力的经适房，似乎有弱化的苗头。近日，福州市房管局相关负责人在公开场合表示，从明年开始，市民将只能申请廉租住房和公共租赁房两类保障房。
这并非福州首次弱化经济适用房的地位。此前，相关部门就多次表态将重点建设以廉租房和公租房为主的租赁型保障房，探索建立以公共租赁住房为重点的可持续保障房建设机制。诸种线索均指向一个方向，即原先以售为主的福州保障房体系将发生转变，租赁式或将占据主流。
而放眼，河南、广东、江西、山东等地频频传出经适房淡出市场甚至停建的消息。
为何经适房会受此“冷遇”？而产权式保障房弱化后，究竟对商品房市场是否有所影响？
而从1998年9月福州城区开始实施经适房保障制度至今，经适房究竟发生了哪些变化？。
【焦点】经适房按下暂停键
近日，福州市住房保障和房产管理局主要负责人在公开场合透露，从明年开始市民将只能申请廉租住房和公共租赁房两类保障房。今后几年，福州市将重点建设以廉租房和公租房为主的租赁型保障房，以及对接保障拆迁安置的限价房。公租房和限价房的建设比重将提高。保障方式将由原来以廉租住房、经济适用房为主的“租售并举”向“以公租房为主、货币补贴为补充”的模式转变。
其实，这并不是政府对经适房地位改变的首次表态。
不过半月前，福州市政府就出台了《关于进一步加强保障性住房配租配售和管理工作的意见》，确定了新的福州市五城区公租房、廉租房的准入条件和标准。据介绍，《意见》下发后，10月16日起已暂停五城区经济适用住房的申请受理。
此举引起业界众多猜测——经济适用房政策是否开始转向？经适房难道真的从此淡出住房保障体系？
就此逆推，2012年7月，福州市相关部门就表示将探索建立以公共租赁住房为重点的可持续保障房建设机制。
而在今年年初，福州市住房保障和房产管理局公布了《福州市“十二五”住房建设规划》。《规划》指出，福州市将继续加大住房结构调整，保障范围适度扩大，重点建设廉租房、公共租赁房、经济适用房。其中，廉租房对接收入家庭，规划期内予以应保尽保；公共租赁房与廉租房逐步并轨，逐步对接夹心层、外来人口和中低收入家庭的住房需求，将公共租赁住房和廉租住房作为住房建设的重中之重。
可以说，福州已经按下了经适房的暂停键，公租房、廉租房将成保障房“主角”。
在多位业内人士看来，经适房停止申请，接下来很可能就是减少甚至停止建设经适房。究其原因，福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，这很大程度上与经适房模式存在的弊端有关。经济适用房的制度设计“先天不足”，在准入门槛、退出制度等方面的不完善，以及在分配公平和监管问题上经适房都备受争议。这不仅浪费有限资源，背离了保障房的意义，同时也滋生了腐败。
此外，业内人士林先生称，经适房虽属于保障房，但它仍需申购者具备一定的经济实力，保障对象也不是真正的低收入者，它所能解决的只是中等或中低收入人群，对困难人群来说，购买一套经适房仍是一笔较重的负担。因此它不可能真正起到缓解城市低收入者住房困难的作用。
其实早在几年前，关于经适房退出的呼声就已此起彼伏。在2011年3月5日两会的政府工作报告中就曾提到，进一步扩大保障性住房建设规模，重点发展公共租赁住房，规范发展住房租赁市场。而在国内诸多城市，经适房已经停建。“可见，经适房淡出只是个时间问题”。
租赁式保障房利用率更高
而相对于产权式的经适房，租赁式的公租房、廉租房的保障范围就更大了。
有关人士说，公共租赁住房不是归个人所有，而是归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者承受起的价格，向不能租廉租房、不符合申购经济适用房又买不起商品房的“夹心层”提供租赁。
“公租房既能满足低收入人群的住房需求，也能满足不同人群过渡时期的临时需求。很多人是暂时没有购房的能力，比如毕业不久的大学生或者刚来福州的外来打工者，在他们最艰难的时候，公租房就能帮一把。”林先生也表示，“租赁式保障房的退出机制也较灵活，但产权式保障的经适房则是‘一锤子买卖’，即便住户经济改善，腾退难度也不小。”所以公租房有利于公共资源的循环流动。
此外，一个重要原因在于公租房、廉租房等可以提高房源保障效率，实现分配公平。有限的资金可以保障更多群体。此外，福建省也已发文要求停止出售廉租房，逐步实现公租房、廉租房并轨。此举也被业内人士解读为扩大租赁上保障房的租赁覆盖面，增强资源流动。
在国家政策上，按照国家的规划,“十二五”时期的保障性住房将重点发展公共租赁住房。这意味着公共租赁住房在我国公共住房体系的发展战略中开始占据中心地位。
【影响】租赁式保障房压力陡增商品房非需求猛增
市场人士普遍认为经适房停止申请，必然会增加租赁式保障房如廉租房、公租房的申请人数。
王阿忠向记者粗略估算了一下，经适房面对的市场对象主要是中等收入群体和中低收入群体，这两部分群体约占社会总体人口四成，廉租房面对的市场对象主要是低收入群体，约占二成。“经适房的价格不到4000元/㎡，而目前福州的楼盘均价在13000元/㎡。其中的差距过大，因此经适房停止申请后，这部分人还是有可能买不起商品房，只能转求公租房和廉租房。因此，可以说，大部分的经适房保障人群还是会选择申请保障房居住。”
这样一来，对于原本只按照保障总人口数两成进行建设的廉租房、公租房而言，经适房的退出无疑会使其出现“超负荷”的情况。因此，在经适房逐步退出的过程中，就必须加大加快公租房、廉租房建设。
而亦有担心称经适房停止申请乃至停建，肯定要挤出一部分买家，将对商品住房的影响非常深远。
有业内人士认为，“保障房工程将对商品住房市场产生较大影响，首先就是稳定成交、平抑房价。原本作为保障性住房主力的经适房逐步淡出后，把那些游离在租房和买房之间的人推向商品房市场，会进一步扩大商品房刚需，不得不进入商品房市场。而入市人群的多寡，关键要看各地房价高低。如果房价下跌，更多人能买得起房，那么也就会有更多人选择进入商品房市场。”
【记者观察】保障归保障市场归市场
一个健康的房地产市场，应该坚持“两条腿走路”的发展原则，也就是兼顾住房的居住型功能和投资型功能的共同发挥，一方面积极发展商品房，另一方面则应考虑到低收入和无收入者的实际问题，利用政府的力量来保证他们的居住需要，但政府提供保障房必须注意社会资源的合理分配，不能破坏社会公平。
因此，经适房、廉租房禁止购买，在很大程度上就回归了保障居住的本质，同时使有限的居住资源覆盖至更广阔的群体。
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国内多地停建经适房
经适房、公租房、廉租房被称作保障房体系的“三驾马车”。但今年来，多地纷纷宣布停建经适房。
今年年初，北京在《关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见》中明确了“以租为主”的保障房方式，将大力发展公租房及廉租房、公租房并轨建设、分配、运营和管理。而此前，相对于经适房，北京更多的是建限价商品房来解决中等偏下收入那部分人的住房困难。
3月，广东省公布的《广东省住房保障制度改革创新方案》提出，除已批准立项的项目外，暂停新建经适房，将其供应对象纳入公租房供应范围。《方案》明确，要建立以公租房为主的保障方式的新型住房保障制度，逐步将全省现有的廉租住房、直管公房和公租房等保障性住房合并管理、并轨运行，只租不售。
4月份，江西省也发布了《关于保障性安居工程建设和管理的实施意见》，意见指出从今年开始停止新建经适房和限价房，公租房是保障性安居工程建设的重点。
8月，河南省住建厅宣布，将于2013年年底全部取消经济适用房，实行廉租房、公租房并轨的保障模式。
9月份，武汉市房管局负责人表示，今年是武汉保障房体系转轨之年，租赁性保障将成武汉保障房主流。
有统计数据显示，从1999年至2009年，经济适用房在住房体系中的开发比例已从17%下降到了不足4%的水平。自2010年6月引入公租房的概念，到在“十二五”规划纲要（草案）中公租房被上升到一个更高的地位，我国住房保障体系从为中低收入者提供产权式的住房，逐步转向更加符合市场机制的以公租房为主的体系。
而早在2008年年底，湖南省长沙市房管局就曾提出原则上不再新建经适房。2009年初，江苏省常州市也宣布市区不再新建经适房。(记者林姿)
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