[摘要] 新年伊始，福州房地产业就吹响号角，从来就不寂寞的房产业者开始新的出击。他们密集布局二级市场，迎城镇化春天，在他们的谋划中，二级市场的开发占据了最显眼的位置。在他们看来，谁在三四线城市布局最广，谁就将成"城镇化"浪潮中的最大受益者。
新年伊始，福州房地产业就吹响号角，从来就不寂寞的房产业者开始新的出击。他们密集布局二级市场，迎城镇化春天，在他们的谋划中，二级市场的开发占据了最显眼的位置。在他们看来，谁在三四线城市布局最广，谁就将成"城镇化"浪潮中的受益者。
大品牌中介新年迅速进入长乐开店
进入新年，在长乐街面多了不少西装领带、衣冠楚楚，打扮像白领的年轻人，他们走街串巷，而在一些交通干道旁也开了不少挂着黄色招牌的房产中介门店。"经过一段时间的试运营，麦田房产将全面扩展长乐市场。除刚刚开业的3家门店外，短期内计划开到10家。"谈及2013年的开拓布局，麦田房产总经理黄少华表示，配合国家力推的"城镇化"政策，新年伊始，公司的发展重点将放在长乐这样的二级市场。
作为福州门户的长乐，经济发达，民间资本充裕，拥有很强的购房实力。目前，福州许多高档楼盘中，长乐籍的购房者占了相当大的比例，每年购买力接近100亿元。在福州沿江一线的高档楼盘中，甚至有50%的业主来自长乐和福清，其中长乐购房者的数量还超过了福清。即使是在长乐本地，目前每个月也有100套以上的二手房成交量，年均成交套数在1500套左右。
尽管经济实力很强，然而，受到种种因素的制约，长期以来，走南闯北，眼界颇高的长乐购房者，在自己的家乡却无法得到所期盼的专业、优质的房产中介服务。
记者在长乐调查获悉，在强大的购买力背后，长乐的房产中介行业相比福州存在明显的差距，此前当地多数中介没有正规门店与专业人员，从业者年龄偏大，交易与资金缺乏法律保障，促进交易主要靠人际关系。在这种背景下，当地的二手房交易量一直不温不火，与长乐人在福州市区房产市场的"风生水起"形成鲜明的对比。"我们认为，在福州市区房产中介门店多过米店的情况下，在长乐这样的新兴市场布局，不论对我们自身还是对当地市场都是好事。"麦田房产总经理黄少华告诉记者，其实早在2009年他们就有在周边县市等二级市场开店的打算，但是考虑到市场因素没有立即进行。去年年底，他们下决心专门派人到长乐蹲点几个月，彻底摸清了当地市场，认为当地的"掘金点"其实很多，于是今年一口气就开了3家新店，并设立了专门的长乐区域管理中心。
尽管事先有"亏"的心理准备，新市场带来的回报却出乎意料。进驻长乐后，门店天天有新房源与成交量，顾客对中介甚至不讨价还价。"尽管如此，我们对长乐区域这样的新门店还是没有赢利的要求，我们考虑的是长远的发展。开辟二级市场对我们的意义远远超过经济上的回报。"黄少华说，在麦田的考虑中，进驻长乐也是开拓新天地，为员工未来发展铺路。
房产交易迅速促进当地经济发展
业内人士告诉记者，为什么目前福州市区中介门店多如牛毛？有一大原因就是，很多是在原来的大中介企业中做得不错，但是却找不到发展空间的从业者为了自身发展不得不出来"单干".因此，中介企业要留住人才，就必须为他们提供足够的发展空间。目前，麦田的扩张势头猛烈，在福建排名，在北京已经是行业第三，未来要做到前三名，这就需要储备许多的人才。而在长乐等二级市场开出新的门店，就能储备足够的人才并将其留下，使公司能在发展的过程中保持足够强的竞争力，从而开拓出一片新天地。
大型品牌中介门店在二级市场的扩张，也为当地带来了"计划外"的好处。
在房产中介行业，有一个说法，那就是"有房就有量"--只要有足够的房源，那就一定会有成交。也就是说，规范大型的中介企业的出现，对促进房产的流通，有非常明显的作用。麦田房产进驻长乐后的情况体现了这一点。此前，由于许多业主的房源挂出去很长时间都无人问津，连业主自己都不抱太多希望。然而，从麦田房产在长乐试营业期间的情况看，不少原来一年都没卖出去的房源，在专业人员的代理下，不到一周的时间就找到客户并完成交易，还出现了多套当日成交当日交易的房源，为中介和业主都带来丰厚的回报。
值得一提的是，正规房产中介进入长乐后，在客观上还起到了促进当地经济发展的作用。原来，当地许多业主卖房都是为了投入经营，扩大再生产。然而，由于以往房产流通速度低，他们的房产比较难变现，资产难以盘活，因此也制约了经营的迅速扩大。而在将房产交给专业人员代理后，房产交易迅速，资金迅速回笼，客观上也为他们的经营的扩大提供了支持。同时，房产流通速度的加快，也为当地的税收作出了贡献。目前，长乐的许多业主都看到了大型专业的中介企业带来的好处。漳港、金峰的许多业主都急切希望麦田能到当地开业，在他们看来，专业房产中介的进驻已经不仅仅是买房售房这么简单了。
此前，有人担心大型房产中介的进入会抬高当地的房价，然而，事实表明，大型规范的中介企业的进入，不仅不会炒高当地的房价，反而会使得市场变得透明。目前麦田在长乐的门店往往23:00~24:00还在营业，一些老顾客甚至将麦田房产门店作为交流买卖房心得的场所。专业地产中介透明的交易流程赢得了越来越多购房者的信赖，也对长乐的中介行业产生了潜移默化的影响。
赶在春节前布局大牌房企争抢闽侯地块
对风头正劲的"城镇化"大潮，榕城房地产业内人士普遍认为，农业人口市民化带来的巨大住房需求，将是福州房地产行业迎来新一轮发展的契机，从而形成新的经济动力。
在福州，城镇化对房地产业的影响已经不是停留在纸面上--今年开始，不仅闽侯、长乐、连江等周边县市的购房者将在家门口买到福州大牌开发商开发的品牌楼盘，在漳州、泉州等市场，当地购房者也将要见到那些在福州早已深入人心的地产品牌。
新年伊始，福州的土地供应大举"开仓",其中大批土地位于福州市五行政区以外的周边县市。动辄几百亩的大地块，让急着"等米下锅"的开发商们争抢不已。
实际上，此次"开仓"之前，福州开发商早已开始了城镇化的征程。在2010年部分开发商开发闽侯楼盘时，很多人都对其前景表示怀疑。而去年下半年开始，福州大牌房企基本上都在闽侯等周边县市拿地--阳光城、泰禾、融信、正荣这样的大牌房企，无不迅速出手。这些土地都有个特点，就是位于闽侯，而且地价便宜。如阳光城集团旗下公司拿下的2012挂13号A地块楼面价不超过每平方米1500元，泰禾集团旗下公司以2.51亿元收入的2012挂6号，其楼面单价也未超过每平方米2000元。
除了这些福州周边区域，开发全省范围内的二级市场也成为开发商的热门选项。继融信地产在漳州大面积拿地之后，泰禾房地产开发有限公司以111000万元竞得泉州城东组团华大片区。而阳光城集团也参与了龙岩"花漾江山"旅游综合体项目。
"城镇化的重点显然是城镇化率低的区域和城市，人口的聚集和产业转移是关键性因素。"昨日，中信证券分析师对记者表示，未来受益城镇化的地区会在三线城市，从这点上说，福州房企的选择并不是盲目地"跟着文件走",而是"实践出真知".
福州房产专家江映辉表示，一直以来，企业都会不断地进行扩展。在这个过程中，会出现两种情况，一种是战略转移，比如进入三线、四线城市或者进行转型；另一种战略的布局，企业壮大需要向外走，从一个区域走向另一个区域乃至。
推进"大福州"建设卫星城或出"5字头"房价
目前，居高不下的土地成本已经成为房价高企的主要原因。此前福州市区推出的不少地块，楼面单价都超过了每平方米8000元，楼盘销售价格都在每平方米18000元左右。而现在这些开发商在闽侯以这样低价拿的地，完全可以开出7字头，甚至是6字头和5字头的房价，加之不限购，对市场上资金实力不足的刚需族们有很强的吸引力，房产企业的经营风险也大大降低。此外，尽管目前调控仍然在继续，但是就企业经营而言，如果没有适量的土地储备，也就失去了长久经营的资本。目前福州正在推进"大福州"建设，卫星城建设不断取得实质性的进展，这也为这些区块的土地提供了更高的空间。在这种情况下，低价拿地实际上是很低风险的土地储备行为。因此，"城镇化"对福州房企来说并不是虚言，而是实实在在的商机。
开发新兴的市场，对开发商来说也是挑战。记者了解到，目前在福州以住宅为主业的几大开发商，在外拓市场的过程中，不是以他们熟悉的传统住宅开发模式先行，而是投入城市综合体的建设。对此，九歌万派董事长刘波认为，未来房地产生存之道就是开发商要面对各种挑战，包括地域、产品类型等。因此，在选择新市场时，也是对房企能力的一个重要考验，一定要在公司资源可支配范围内，不能超过自身的人力资源管理和财务能力。
本土开发商外扩后，他们是否会削弱对福州市场的投入？对此，开发商们表示，福州当然是重中之重，开发新兴市场追寻新商机并不意味着减弱在福州的发展速度。
江映辉也认为，这些开发商只是在稳固本土市场的同时增加其他布局，不会放弃福州市场，毕竟这些开发商对福州的整个市场环境比较了解。刘波也认为，对于开发商来说，很重视每个市场的投入和产品的开发。因此，福州开发商在寻求新市场的同时，更是扎根福州做大做强。
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