[摘要] 市场回暖，可谓是近期福州楼市的最好的形容词。进入2013年，二手房市场和土地市场持续了12年年末的热潮，而新房市场则是走过严冬，迈向春天。
市场回暖，可谓是近期福州楼市的的形容词。进入2013年，二手房市场和土地市场持续了12年年末的热潮，而新房市场则是走过严冬，迈向春天。
土地热：福州土地市场交易火热或将上演“暖冬”行情
据房天下数据监控中心统计，上周（01.14-01.20）福州住宅成交495套，环比上涨21.62%。成交面积59429.54平方米，环比上涨26.37%。近期，福州居住类用地成交面积持续上涨。同时，开发商也纷纷对价格进行了不同程度的上调。1月18日，福州举行今年场土地拍卖，当天共成功出让三宗地块，总成交金额达到30.77亿元，为今年福州的土地出让迎来开门红。福州市场出现了销售火爆、土地交易火热的热闹场面。
土地需求先冷后热 房企再掀拿地热潮
2012年开发商对土地的需求可以用先冷后热来形容。上半年的首次土地拍卖中，福州市区小地块受到中小房企热捧。宗地2012-04号地块经过51轮竞价，由中茂地产摘得，溢价率达到97.8%。当时业内人士认为，政府是用地小质优的地块鼓励开发商参与，试水意图十分明显。
2012年四季度的土地市场年末“翘尾”行情，在今年年初得以持续。自2012年年底各地加大推地力度以来，房企掀起拿地热潮，且持续升温。大幅住宅地块开仓放量，拍地现场也成了大型房企角力的竞技场。
1月18日，福州举行今年场土地拍卖，打破了福州土地市场持续3个月的沉寂，其中2012-14鹤林新城1号地块就有14家开发商参与竞争，经过125轮竞争由恒宇集团以18.58亿元高额价格竞得，这在福州土地市场引起了不小轰动，也预示该地块或具备巨大潜力。
1月18日，北京市土地整理储备中心公布了海淀区玉渊潭乡地块的招标结果，北京市基础设施投资有限公司和京投置地联合体以46.5亿元的价格中标，创下今年以来土地市场的总价。
此前的1月8日，沈阳市土地交易中心进行了本年首场土地拍卖，在经过39轮叫价后，位于沈北新区道义开发区的一宗地块以4.5亿元的价格成交，溢价率高达87%。
1月9日，上海青浦区4幅宅地成功出让，分别被龙湖、绿地、北京奥林匹克置业联合讯佳集团摘下，其中龙湖取得两幅相邻地块，总价6.86亿元，溢价率分别达到64.99%和65.77%。
1月10日，南昌举行了今年次网上土地拍卖会。位于红谷滩新区中央商务区的B-27-2地块以1281万元/亩的价格成交，成为南昌新的单价“地王”。同日，长沙市土地市场首宗网上挂牌的土地成功出让，14亿元的成交价同样给当地市场带来不小震动。
年初出现土地交易火热情况在往年并不多见。根据中原地产的统计，今年1月1日-13日，13个主要城市居住及商办类经营性用地成交面积较同比上涨了41%，其中居住类用地成交面积涨幅达到159%。在溢价率方面，13个主要城市居住用地的溢价率为23%，比去年同期翻了一倍。
“量价齐升”是今年以来土地市场的主旋律。相比土地成交放量，价格信号更引市场关注。
业内人士强调，近期各地加大了推地力度，预计今年年初的土地市场将保持成交活跃势头。
房企拿地热情为何不减
纵观当日拍卖，尽管有保利、世茂的参与，但成交的三宗地块全由福州本地房企竞得，且竞争颇为激烈。
有业内人士分析，由于去年住宅市场销售业绩良好，开发商融资环境转好，资金压力得到缓解，购地热情进一步恢复。再加上今年年初，土地供应数量增加，优质地块集中上市，出现了房企购地异常活跃的盛况。
当地业内人士指出，2012年福州土地放量有限，土地市场呈现供不应求，而此次拍出的3幅地块均位于福州市中心，地理位置较好，本地开发商之间出现抢地大战也在意料之中。
高地价必将推动高房价，如何控制地价？业内人士认为，政府不是再出台相关政策，来遏制开发商拿地的积极性，而是要加大土地供应，鼓励开发商加快土地开发速度，这样可避免天价地块出现，开发商建成商品房后，其价格也会在一个相对合理的区间。
“饥渴供地”或将导致土地价格持续上涨
在土地交易价格不断上涨的背后，是严峻的市场供需形势。去年以来，大型房企的市场销售情况向好，加之年初不少企业通过海外发债募得大量资金，使房企既有拿地补仓的意愿，也有足够的实力。
对于这种情况，业界称之为“饥渴供地”，其直接后果是导致地块争夺激烈，土地价格提高。这给土地市场带来的影响，从去年下半年就开始显现。据了解，2012年福州土地交易量创下4年来的新低，福州市区出让的土地仅13幅，共计1000.9亩，而2009年至2011年，分别是24幅1378.9亩、56幅3528.06亩、32幅3155.12亩。
中国房地产学会副会长陈国强表示，地方政府推地量小，且未能及时引导市场预期，是导致供需形势严峻的主要因素。他认为，房地产企业对土地的“饥渴”还将持续，如果今年不能及时增加供应，土地价格有继续上涨的可能。
业内人士指出，土地市场供不应求、房价上行预期升温、开发商资金相对充裕是土地市场持续回暖的重要原因，尽管今年监管部门在土地供应、交易、开发等环节的管控措施可能空前严厉，但“地王”仍可能在多地多次出现，土地市场潜伏的过热风险不容小觑。
2013年伊始，福州的土地供应就大举“开仓”，业内人士普遍叫好，认为这将缓解土地供应紧缺局面，利于稳定房价。业内人士表示，推土地要有计划有序开展！土地供应量过多或过少，对企业、对购房者都是硬伤。 土地推出要综合分析市场价格规律，考虑开发商与购房者的心理，根据市场成交量相应进行推地，保证土地供应平衡。
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2013年过了不到1个月，福州二手房市场就迎来开门红，成交量上涨两三成，给业界注入了强心剂。
二手房中介纷纷将门店扩张纳入今年的年度计划。有些中介希望扩大鼓楼等老城区的市场占比，而部分中介已经将触角伸向闽侯、长乐等新区域。
扩张战略
闽侯、长乐等被中介“盯上”
市场成交冷淡时，“关闭潮”是中介自救的手段，而成交回暖后，“扩店潮”席卷市场。
日前，有业内人士透露，目前部分中介新的一年的扩张计划已经出炉。从已公布的情况看，部分中介选择在鼓楼、台江等“老根据地”做大做强，而马尾、长乐、闽侯等新区域也将成为今年一些中介的布局重点。
双安房产董事长郑爱新说，目前公司已经有30家门店，预计年内新开的门店数量将不少于10家，选址主要考虑鼓楼等老城区，希望能够将传统市场的影响力向纵深发展。
福州家天下房产在2012年增加9家店的基础上，今年仍会将“发展做大”作为企业战略，计划至年底门店增长率达到50%。相关人士透露，本轮家天下房产扩店方向则主要在福州市中心、金山等老根据地。同时对马尾区域的兴起也持续看好，也会前去加强布点。
从板块来看，对新区域感兴趣的中介也不少，闽侯、长乐等区域市场也被这一轮扩张的中介“盯上”了。
昨日，麦田房产在长乐的3家直营店正式开业。“除此次开业的3家麦田门店外，短期内计划在长乐开到10家。”麦田房产总经理黄少华表示，新年伊始，麦田的扩张重点将放在长乐。
“从‘大福州’的角度来说，闽侯、马尾、南屿、平潭都是我们将来考虑的发展区域。”朝阳房产董事长刘强说。
竞争焦点
争抢二手房市场份额
郑爱新说，今年过去还不到1个月，福州二手房成交量环比上涨了20%-30%。而去年，福州二手房月度成交环比基本没有超过20%。价格方面，1月份二手房 价格上升3%-5%，一些房源一天内涨价十几二十万元。从总体上看，今年个月，二手房成交量和价格上涨速度明显加快。
随着市场成交量的大幅提升，福州二手房市场已经走出去年的“寒冬”。业内人士表示，持续了两年的限购政策如今正常态化，这意味着调控对市场的影响在减弱。在逐渐恢复元气的同时，二手房中介竞争的焦点再度回归到对市场份额的控制上，这使得中介重新启动扩张战略。
这一轮的回暖中，长乐、闽侯等新区域表现抢眼，成为一些中介眼中的“香饽饽”。
去年，闽侯板块的表现有目共睹。土地方面，一年来推出几十幅地块，吸纳了融侨、融信、世茂、阳光、三盛等大型房企。成交方面更是火爆，几乎每周的闽侯楼市交易量都超过了福州五城区。预计今年，受到大量新盘入市的影响，闽侯的交易量还有不小的上升空间。
“有房就有量”，黄少华说，只要有足够的房源，就一定会有市场，会带来成交，对于麦田而言，长乐是一块大有可为的市场，值得投入和花大力气。
业内人士表示，随着这些市中心周边板块的崛起，未来布局这些区域的中介将会越来越多。
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2010年之前，福州楼市大都是住宅市场的“独角戏”；
2010年之后，商业地产的迅速崛起，让福州进入了住宅与商业“齐头并进”的格局；
2012年，随着众多文化休闲娱乐类项目的纷纷上马动建，人们对“旅游地产”的概念逐渐熟悉；
2013年，也是即将迎来的农历蛇年，福州楼市真正进入了住宅、商业、旅游的“三驾马车”时代，这将为福州各大板块的发展带来怎样期待和契机？这三个不同模式的地产领域，又将在新一年里迈向何方？
住宅
刚需下一站依然在闽侯？
刚性需求，永远是调控下楼市购房主力中的主力。
在即将迈过的龙年，随着刚需涌入，闽侯楼盘纷纷热销，让该板块着实“龙腾”一把。
那么，在龙年之后的蛇年，众多刚需购房者的居家梦，是否也将继续在闽侯得以实现？
对此，业内人士大多表示肯定。一方面，如今的闽侯各片区功能规划定位明确，以大学城、科技园以及汽车城为区域发展依托，形成完善的区域规划配套，加之未来多个商业体开发项目的规划，地铁二、三号线也将进一步加强大学城、南屿与市区的交通联系，拉近市区与闽侯的物理距离；另一方面，由于市区房价的攀升，限购限贷政策严厉，使得众多刚需客户外溢，金山板块刚需产品的断档亦是推动闽侯住宅市场、土地市场蓬勃发展的重要因素。
同时，从闽侯在2012年共成功出让35幅2827亩的地块面积，新一年将会有更多新盘源源不断地推出。从近期的成交表现上看，闽侯楼盘依然走量较快，在1月19日开盘的龙旺康桥丹堤·伊顿公馆中，所推出的一百多套房源即遭七百多名购房者哄抢。由此可见，在市中心低总价房源依旧“断档”的情况下，刚需继续涌入闽侯仍是楼市主流。
改善“中心化”市区楼盘竞争趋激烈？
一个往外，一个往里，“往外”的是刚性需求，“往里”的就是改善性需求。
自2012年下半年起，改善性需求便逐渐接过市中心楼市放量的大任。不过，与闽侯刚性需求的“汹涌”相比，业内人士对市中心楼盘在蛇年的表现则更多持“乐观中谨慎”的态度。
立丹行福州市场部总监徐鹏志就告诉记者：“根据立丹行的《2012年福州房地产市场年报》（下简称《年报》），福州以往400万m的年均去化量，从2010年起开始被压制，年均去化量甚至一度不足200万m。我们预计随着2013年宏观经济形势的进一步企稳回升，房地产调控形势的进一步明朗，未来市场放量的增大，福州自2010年开始持续被压抑的楼市需求将在2012年的小幅释放的基础上，将进一步扩大，福州楼市经过三年的蓄势和市场夯实，预计2013年的整体市场将迎来较好的窗口期。”
不过，值得一提的是，虽然总体走势看好，但在市中心大户齐推的背景下，改善性需求也拥有更多选择，具体成交落实到每一个楼盘，销售去化或将参差不齐。
楼盘频出高端需求能否响应？
1月18日，三盛百督府在香港公开，揭开了新一年福州楼市楼盘的竞争大幕。
事实上，相较于刚需楼盘和改善性大户楼盘，2012年福州楼市高端市场整体表现可谓平平，不少千万级别墅纷纷采取低调去化的保守策略。然而，在近期，部分楼盘却传来热销喜讯，加之三盛百督府的高调公开，这是否又为新一年的高端市场传递出积极的信号？
“作为楼市消费金字塔最顶端的高端置业需求，除了受调控政策影响以外，还受到国内外经济形势走向的影响，去年因经济形势较为严峻，不少别墅项目去化率一般，在第三季度之后，由于第四季度经济数据的明显反弹，也对这类需求起到积极作用，为此近期楼盘的去化率提高也是情理之中。”一东区高端别墅项目负责人谈道，另一方面，高端置业需求大多于各种节点集中爆发，每逢春节、清明、中秋等返乡团聚的节日，往往是高端别墅的“强销期”。
所以，即将到来的春节，正是新一年高端市场行情的轮机遇。
三四线城市地产陷僵局：房价大跌 无人购买
陈淮：楼市调控不是调房价 限购何时取消不重要
今年国家下达我省新开工建设保障性安居工程10万套，基本建成8万套。记者21日获悉，近日省保障性安居工程协调小组与各设区市政府等签订了2013年保障性安居工程目标责任书。其中，福州市计划新开工建设27802套。
今年我省保障性安居工程建设将以公共租赁住房为主体，计划新开工建设公租房31384套(含廉租住房3082套)，以及经济适用住房4756套、限价商品住房23877套;城市棚户区改造32392套、国有林场棚户区改造2649套、国有垦区危房改造2171套、华侨农场非归难侨职工危房改造3050套。
据了解，福厦漳泉4市占全省保障性安居工程目标任务的65%，其中福州市计划新开工建设27802套、厦门10991套、漳州10859套、泉州15071套。省住建厅要求各地尽快将目标任务落实到具体项目，落实项目建设用地与资金，9月底前实现全部开工建设。截至目前，全省累计已提前开工4.1万套保障房。
三四线城市地产陷僵局：房价大跌 无人购买
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