[摘要] 对于似乎从未平静过的中国房地产行业而言，2012年是一个相对平静的时段。这是暗流涌动之上的表面静寂，还是意味着一个平稳时代的真正开端？当时光凝固为历史之后，事实会给出最终的答案。而对于身处历史之中的我们来说，或许只有等待谜底的揭晓。
对于似乎从未平静过的中国房地产行业而言，2012年是一个相对平静的时段。这是暗流涌动之上的表面静寂，还是意味着一个平稳时代的真正开端？当时光凝固为历史之后，事实会给出最终的答案。而对于身处历史之中的我们来说，或许只有等待谜底的揭晓。
一、起点，逻辑：市场自有因果
住宅作为一种兼具投资和消费属性的耐用品，它的价格并不仅仅取决于当期供求，也取决于预期需求与潜在供给之间的边际缺口。这是理解房地产市场长期走势和周期波动的逻辑起点。
(一)预期需求
预期需求，有三层含义：
，它需要有效购买力的支撑。财富的增长决定购买力的总量变化，财富的分布决定购买力的结构差异，在一个财富快速增长，却又分布失衡的环境中，投资性需求占比倾向于更大，房价上涨的动力也更为强劲。
第二，它是不稳定的。上行的通胀和宽松的货币都有可能放大预期，将未来的需求急剧地释放到当期，突然增加的需求和刚性滞后的供给叠加在一起，引发房价的上涨。
第三，它可能永远无法变成现实。这种落差的广泛程度，决定了房地产调控的持久和严厉程度。
(二)潜在供给
潜在供给，也有三层含义：
，它是一种滞后的供给。从拿地-新开工-施工预售存在一个较长的时间差，这使得相对于需求变化，供给的调整更缺少弹性。
第二，它在很大程度上取决于土地供给弹性。中国的土地供给指标是刚性的，土地需求的上升如果无法通过供给的自动扩大来调节，地价就可能有上涨压力。
第三，它也取决于预售条件。在中国缺少房地产金融的背景下，预售扩大了房地产企业的资金周期速度和生产供给能力。如若收紧预售条件，则潜在供给能力下降，反之亦然。
(三)小结
这个简单的市场逻辑决定了：(1)预期需求对收入增长、货币条件和调控政策的反映敏感度远远大于潜在供给的调整速度，从而使边际缺口常常存在，并极易在短期内突然放大。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
