[摘要] 5月份，经历一段时间的土地市场开始回暖。在这个月的上旬，十天内便产生3个地王。“地王频现”，似乎让人们回到调控前夕的楼市火爆场景。在地王频现的背后到底是什么在推进？火爆的土地市场能抑制住上涨的房价吗？
5月份，经历一段时间的土地市场开始回暖。在这个月的上旬，十天内便产生3个地王。“地王频现”，似乎让人们回到调控前夕的楼市火爆场景。在地王频现的背后到底是什么在推进？火爆的土地市场能抑制住上涨的房价吗？
5月份地王频现
近日，土地市场迎来交易高峰期。据美联物业研究中心统计数据显示，从5月3日起到5月10日期间，长沙、广州以及上海三地出现3个年内地王。
5月3日，长沙金融生态区的一商住地块，最终经过42轮竞拍，由湖南富兴集团下属子公司长沙市金地房地产开发有限公司以35.79亿元竞得。该地块占地面积约6.64万平方米，折合楼面地价4913元/平方米，溢价率44.3%，成为了长沙年内新总价地王。除此之外，同一天挂牌出让的另一宗地块也创下年内长沙土地拍卖溢价率纪录，溢价率为81.32%。
5月6日，在广州，佳兆业以限制价格18.68亿元竞得白云区同宝路8号、10号地块，剔除保障房后，该地块楼面成交地价高达2.56万元/平方米，而该地块是佳兆业经过200轮竞拍，击败10多家知名房企，最终以约45%的溢价率抢得的。同时，该地块一举刷新2010年保利地产(600048,股吧)创下的2.06万元/平方米的楼面地价，成为广州白云区新地王。
5月9日，远东新世纪中国投资以9.78亿元竞得上海世博A09B-02商办地块，楼板价超4万元/平方米，溢价率48.03%。该楼板价刷新了刚刚由台企MaxbaseHoldingsLimited创下的单价楼板价3.99万元/平方米的纪录，成为新的上海单价地王。
一周内，产生3个地王。然而，地王记录的刷新并未止步。
据业内人士预计，下一个地王可能是北京（楼盘）丰台区花乡夏家胡同地块，且有望刷新北京地王记录（2013年北京楼面地价3.24万元/平方米）。
5月14日，位于北京西南三环之内的丰台区花乡夏家胡同地块开始挂牌竞价。该地块为二类居住用地，挂牌出让起始价13.1亿元，出让面积14.4万平方米，规划建筑面积7.663万平方米。剔除配建的1万平方米公共租赁房，起始楼面地价约1.97万元/平方米。
业界分析称，该地块位置非常稀缺，最终成交楼面地价有望达到3.5万元/平方米。如果加上后期开发成本，未来楼盘售价可能达到7万元/平方米。
多因素促交易活跃
现如今，楼市调控“越来越严厉”，然而，地王也频繁出现，土地交易市场活跃的背后到底是什么？
同策房产咨询研究中心资深分析师许之静接受记者采访时说：“目前，对于房地产企业来说，资金链最紧张的时段已经过去。现在，各房企资金回笼，部分房企的资金压力得到缓解从而增加了拿地热情。再加上，目前市场也是处于较低点，最近出的都是优质地块，当下是拿地的好时机。”实际上，从去年年末开始，预感到政策即将加码的房企已开始准备加强土地储备。
许之静表示，如今地方政府推地的力度和节奏都在不断加大，这也是地王频现的因素之一。现如今地方政府难改对房地产的依赖，其推地热情只会增不会减。此外，众多房企在一线市场的土地储备捉襟见肘，尤其是在北京、上海等核心城市，这些因素共同导致了地王的产生。
“土地供应量不足也是造成地王频现的主要原因之一。”某房产机构不愿透露姓名的分析师告诉记者，他表示，今年较大幅度缩减土地供应计划释放了普遍土地紧张的信号，为土地市场注入了价格上涨的动力因素。
“近两年以来，的土地供应量都没有完成目标。”许之静说。
近日，国土资源部发布公告称，根据各地上报汇总，2013年住房用地计划供应15.08万公顷。相对2011年的21.8万公顷、2012年15.93万公顷而言，今年住房用地供应计划再次缩减。虽然今年的住房供地计划相比近5年实际的平均供应数量要多，但相对于前两年的住房供地计划而言，还是出现了大幅的下滑。
国土资源部数据显示，2011年我国住房用地计划供应21.8万公顷，实际落实为13.59万公顷，落实率仅为62%；2012年计划供应量是17.26万公顷，最终完成11.08万公顷，落实率64%。若还是按照以往的落实率，今年最终供应的住房用地可能要比前年和去年实际完成的住房用地供应量还低。
由此看来，今年所制定的15.08万公顷的计划比去年年中减量后的计划量还要少。相比前两年，住房供地计划调减的幅度分别约为31%和13%。
有业内人士称：“简单增加土地供应量并不能解决一线城市的高房价问题，要将高地价和高房价提到同样的高度来调控，这就需要从根本上改变地方政府以地求财的发展方式，改变地方政府利益和土地制度的关系，最终将行政抑制市场的‘手’拿开。”
“空调”难抑房价
“国五条”地方细则落地以来，除北京之外，有关二手房交易个税严格按个人所得20%征收的政策大都处于“悬空”状态。近年来，被多次强调的打击囤地精神也未能真正落实到位。这一系列表明，楼市的“空调病”难治，同时，在不断升温的土地市场背景下，房价的上涨趋势更是难以抑制。
根据美联物业研究中心监测数据显示，一线城市（除广州外）和部分热门二线城市（杭州）前四个月土地市场成交量价齐升。其中北京表现的非常抢眼，前四个月土地成交面积450.5公顷，同比增加345%，占去年累计成交面积的98%；平均楼面地价达到10359元/平方米，同比增加30%。此外上海、深圳和杭州前四个月土地成交面积同比增加113%、227%和273%，平均楼面地价分别同比增21%、15%和12%。
对此，上述不愿透露姓名的分析师对记者表示，目前楼市房价仍然高居不下，土地交易价格也很难出现下降，预计下半年各地还将会逐渐迎来成交高峰。
财经评论员冯海宁指出，房价持续上涨是最近多个“地王”诞生的“罪恶之源”。尤其是上海、广州出现的“地王”，而北京有可能诞生新“地王”，都释放出让人不安的信号。至少说明这三个楼市风向标城市的房价没有被“国五条”关进笼子。他认为，“关”住房价就能控制“地王”，而抑制房价的治标之策是真正落实“国五条”，治本之策是尽快从行政调控走向体制改革。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，“地王”频出，房价上涨，归根结底是土地价格的高涨。这又涉及地方政府对土地财政模式的依赖，土地财政问题不解决，空谈房价问题没有意义。
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