[摘要] 从国五条细则出炉、限签限售限价衍生，到“地王”频频出世，“钱荒”搅局……上半年整个广州楼市并不安宁。
从国五条细则出炉、限签限售限价衍生，到“地王”频频出世，“钱荒”搅局……上半年整个广州楼市并不安宁。为了买房，有人假离婚，有人先同居办酒席暂不领结婚证，也有很多刚毕业的90后被父母用他们的名义买房。喷薄欲出的购房需求，被政府的大手遮着，掩着。每一个获得为数不多预售证的楼盘甫一推出，几乎都被哄抢而光。房价愈托愈高，购房需求生生不息，而阳光家缘发布的一手楼市数据，从4月起至今却是环比一再量价齐减。所见非所得，所得亦非所见。楼市之扑朔迷离，远非我们普通“房奴”所能参透。故此，我们找来多位楼市一线销售或策划，向你讲述他(她)的半年楼市见闻。不求宏观，但求可以见微知著：有的因为没法网签拿不到提成，有的4个月少赚8万，有的成交更火，赚得更多……采写：南都记者邱永芬
郁闷
楼盘销售邹小姐：客户要弃购，“心拔凉拔凉”
个人档案：邹小姐，26岁，楼盘销售，从事房地产2年。
半年经历：
“怎么说呢？今年上半年，一言概之就是‘于心不甘’”。
小邹眼里的不甘，是因为调控政策下仅她手中就流失了40多位“准客户”，直接经济损失至少8万元以上。“今年3月，一客户看中了我们一套170多平米的复式，1.7万元的单价，总价约290万元。他特别喜欢这套单位，跟我详细了解楼盘所在板块的潜力后就落定了。后来了解到他是外地户口，而且在广州有一套房子，已经没有了购房资格，但他确实又非常想买，我也不想放弃这个准客户，前前后后跟了两个多月，他自己也想了很多办法都没成，最后只有挞定，无奈放弃了。”
这样的例子对小邹而言简直不胜枚举，今年1-4月，小邹只做成了10多个客户，到手的只有2万多，即使这样，她还是她们那个楼盘的销售。“说起来真的伤心，明明都落定了，明明是有需要，最后却因为政策调控无奈放弃，如果这40多个做下来，我至少可以多拿8万元。”
“如果说这是伤心的事，那么今年还有一件让我揪心的事。”小邹说，今年1月，一对广州夫妇看中了她们一套180多平方米的别墅，单价2万元，总价360多万，作为首套，108万的首付他们刚好能承受。可签约前在房管局竟然查到还有一套房，原来婚前丈夫有一套宅基地，那别墅就算二套，首付按六成就是216万，这下资金压力大了，两人无法承受就准备放弃了。“那时我的心呀，真的是拔凉拔凉，这个客户我跟得非常用心，关键是他们自己也的确需要，我真的不想放弃，所以后来就给他们出了一些包括假离婚的主意，没想到他们竟然答应了。”小邹坦言，出这个主意时内心还是有些不安的。“我既不想放弃这单，又不想他们真的因为离婚买房而最后真出事，很揪心。”好在这对夫妇假离婚后以首套资格买了别墅后又顺利复婚了。
“直到接到他们复婚的电话，我才彻底放下心来。我是想赚钱，但我不想背负良心的谴责。”小邹现在说起来还有些后怕。
感受：做过很多行业，还是看好房地产
“感觉今年上半年的形势差了很多，我做地产两年，去年虽然也限购，但开盘或者推新时，只要客户看中了，都会想各种办法把房子买下来，但今年随着政策的加紧，空子是不能钻了，只要条件不符，都基本弃单。我们几个销售经常在一起笑言，给我一杯时光，让我忘掉忧伤。”尽管说了太多不甘，但小邹眼里却看不到忧伤。“我做过很多行业，也做过生意，其实哪一行都有风险，哪一行都不好做，相对来说，房子因为保值还是被大家喜欢，所以我还是看好房地产，5月份换了一家地产公司后继续做下去。我不奢求政策马上放松，但希望政策制定前能够考虑那些真正有需求的人，而不是一网打尽。”采写：南都记者邓恒
品牌房企销售经理徐先生：没法网签，我们拿不到提成
个人档案：徐先生，30岁，某品牌房企销售经理，从事房地产行业近5年，卖过豪宅、普通住宅，销售经验丰富，现在广州某楼盘带领一支十余人的销售团队。
半年经历：
一句话：压力大。物价涨，房租涨，生活成本涨，但收入不涨反跌，这是最让人郁闷的。我带的团队有十几个人，正常情况下，每人月均销售四五套，现在平均下来就只一套半左右。我们做销售的关键看业绩，虽然工资比其他行业高两倍到三倍，但这也是不稳定的。环境不好，收入就陷入低谷。像去年市场不错，有很多同行年薪达到三四十万，中层管理人员达七八十万。
在哪个楼盘卖房子，收入也不一样的。像那些月月处于广州市销冠的豪宅楼盘，卖一套的提成在6000元-10000元，卖两套提成就2万。我现在被集团调到这个项目管理团队，压力非常大。主要是形势不好，看上半年的情况，总体应该没去年乐观。我在的这个项目，销售情况还算可以的，普通销售员税前工资七八千左右，跟去年差远了。十几个人的团队上个月只有六个人开单，其他人都是拿底薪。
预售证拿不下来，卖了的房子没办法网签，我们也就拿不到提成。一般我们是在完成网签的下个月拿提成的40%-50%，银行放款下来拿剩余提成。现在的情况是，什么时候网签不知道，银行什么时候放款也不知道，整个周期被拉长，也是没办法的事情。做了这么多年销售，这种情况还真是少有。
感受：房地产行业太辛苦了
人们都喜欢从事涉及房地产行业，因为待遇高。但房地产行业太辛苦了，不论是做工程、营销，还是设计，都很辛苦。很多刚毕业的大学生，冲着我们公司而来，来也匆匆去也匆匆。我就想着积累一些人脉和资源，往管理层发展，或者将来创业，总不可能一直做销售，太累。采写：南都记者王艳玲
中地行策划总监谢沁：
申请预售证像猜“密码”
个人档案：谢沁，中地行策划总监，从业10年，80后，曾负责保利心语、力迅上筑、东方夏湾拿等上百个楼盘的策划或销售。
半年经历：
做了10年房地产，中地行策划总监谢沁认为今年是最为“尴尬”的一年。
“2009年没有限购、限签，供应和需求都很大；今年也有很大的需求，也有不少房可卖，但政府特地限购、限签，客户想买买不到”。谢沁发现，今年可以达到预售条件的楼盘比较多，但政府一次只批几十套，导致供应不足。即便是申请预售证，也要像猜“密码”一样，猜中为止。
“政府规定了整体均价，房价上下浮动不可以超过30%，但每一套房的价格又不告诉你。”想网上报批获得某一套房的预售证，“就只能一个个价格去试，试中为止，申报几百套房的价格，可能要试一日左右，非常痛苦”。
去年下半年，政府限签只针对单价3万元以上的楼盘，“但今年很多才卖1万多元的也会受网签限制，各个区都受制”。谢沁发现，有关部门监控着整个数据库，“基本控制所有楼盘的网签量和网签价，不会告诉你一个月可以签多少套，随时打电话通知你，完全没有规律而言”。接到可以网签消息后，销售一般会即时通知相应的买家做好资料准备，“但有时明明通知次日可以签三套或五套的，结果次日又不给网签了，导致买家很担忧，又需要跟他们解释”。
谢沁发现，政府对高端楼盘采取限售限签限价等，并未能遏制高端客户入市。
“我们公司代理的很多高端楼盘，包括珠江新城的，今年虽然货量不多，但销售非常稳定，旧盘去化率很快。”谢沁说，目前股市和黄金等投资渠道萧条，政府的限制让很多人去考虑购买高端的房产投资，出现了不少“刚投族”，一些刚需买家也想一步到位买高端盘。没有购房名额的会有少量暂时不签约，但很多人会想方设法找亲戚或家人的名额，“基本上有一半的买家都是以80、90后子女名义买的，实际上是父母给的钱”。
谢沁说，今年买家的恐慌性要比去年强，越来越焦虑。
“包括很多刚需买家其实自身没有条件支付首付的，但他们都会想方设法东借西借，最终还是凑够钱了，我们看到都觉得很惨。”谢沁说，目前的“阴阳合同”装修部分需一次性付款，不少买家以装修名义贷款，利率超高，除首付增加外月供也高了，但买家还是咬牙承担。往年一个楼盘久拿不到预售证后，买家都会转移目标了，但现在很多买家都会很耐心地等。
感受：网签延迟，投诉纠纷增加
有的去年底签了认购书的，到今年还没轮到网签，贷款利率优惠明明可以8.5折到如今可能只能基准，买家意见很大。发展商应对网签延迟，在签认购书时也会收取较以往高的定金。政府如此限制楼市，令开发商回款延迟，也令代理公司收取延迟，销售过程中买家不安，投诉或纠纷也有所增加。采写：南都记者邱永芬
更火
时代外滩销售朱燕霞：
半年提成大概20多万元
个人档案：朱燕霞，房产销售，从业5年，1986年出生，曾销售过汇丰国际公寓、嘉尚国际公寓、滨江瑞城等，现为中原地产派驻时代外滩销售员。
半年经历：
2008年转行做房地产销售后，朱燕霞就一直没再转行，“觉得这个行业可以煅炼自己”。朱燕霞自认为生性乐观，“房地产销售其实很苦，但我从业以来从没试过一个月不开单的，业绩向来不错”。
去年起，她被公司中原地产派驻到番禺时代外滩，去年全年完成销售业绩大概1.3亿元，但今年，朱燕霞只用了半年不到就超越去年全年的业绩。
“今年的市场真是很好，时代外滩268平方米的单位，一套也七八百万元，贵的上千万，但我们公司一个月就可以卖30多套！”朱燕霞说，上半年她每个月起码卖出3套左右，5月份一下子就卖出6套。
细算下来，仅半年时间她就卖出20多套总价超700万元的房子，“总体业绩大概接近1.7亿元吧”。她说，五一黄金周以后很多客户都出来看房，尤其是“地王”出来以后，整个楼市房价不断攀升，越来越多客户着急入市，“时代外滩1000多万元一套的单位，起码有十多个客户都是一看就下定的，其它基本看过三次就买了，只有少部分从一期开盘看到现在，也着急下定买了”。
朱燕霞表示，时代外滩的客户年龄基本都是30-45岁，且多为公司老板，本身已有不少人有房屋，但他们看好后都会想方设法获取购房名额，起码有三成人选择一年内分期一次性付款。
做了5年的房地产，朱燕霞认为今年的房价涨得最快。由于所卖的房屋总价高，她每售出一套的提成也比往年的提成相对多，“大概一套1万多元提成，现在半年提成大概有20多万元”。
感受：限购对楼市没什么影响
其实政府并没有调控到楼价，只不过是在抑制需求。如果真的要控制，地价就不会那么高了。限购对楼市没有什么影响，客户要买的还是会买，房价也还会继续升。就像2008年珠江新城的房价才1万多元，如今华南板块的房价也要3万多元/平方米，算是这么多年来涨得最快的一年。
骏文雅苑销售梁恩：
半年涨价七八千，还是卖得那么快
个人档案：梁恩，从事房地产7年，曾销售珠江罗马家园、珠光御景湾、番禺奥园、五号公馆、正升雅境、金湖花园等楼盘，现为中原地产派驻骏文雅苑销售员。
半年经历：
去年下半年，休完产假的梁恩被公司中原地产派驻越秀区骏文雅苑做销售。从去年到今年，该盘在半年间单价涨七八千元，但目前还是卖到“只剩不到10套了”。对于这个销售速度，梁恩称“从来都没想到可以这么快！”
前年限购令出台时，梁恩在负责白云区新世界的金湖花园，其时很多高端客户都在观望。但今年，她认为很多客户都已过了观望期，“基本都出手了，好像无视价格”。
骏文雅苑去年11月中开盘，推出一期C栋196套，折后3.1万-3.8万元/平方米。今年3月中旬，该盘推出二期B栋中低层单位，均价4万元/平方米；高层4月底推出，均价4.5万元/平方米。
“和去年开盘时的差价不是一两千元，有的甚至七八千元了！”梁恩此前一度以为，“B栋涨价那么多，可能没有C座卖得那么快了，但没想到才推出一两个月，现在只剩不到十套！”梁恩说，B栋先推出的是两房，两个星期内就卖完了；后面推出的大户型，到目前也近乎卖完。大约有九成买家都在周边老城区居住，或为求学位，或是老人家卖掉楼梯楼来换电梯房。
“尤其是五一之后，很多客户都结束观望，楼市回暖更快。”梁恩说，客户中很多都是看着楼盘打地基的，看着房价越来越贵，房源越来越少，再不买就没货了，于是都赶紧买了。她说，该盘和去年相比，今年的客户一次性付款超过五成，尤其是买大单位的，大部分属于第三次购房，由于银行限贷了，很多买家400多万元的房款也都一次性支付。
让梁恩稍感郁闷的是，骏文雅苑和不少高端楼盘一样受网签限制，导致整个销售周期拉长。目前除了去年销售的，及今年三月份出售的房源基本都网签外，4月份销售的大部分都未获得网签，而公司一般需等销售周期完成后才能拿到提成，“幸好从C座销售至今，基本上每个月银行都有安排到放款，所以基本上每个月都会拿到提成”。
感受：客户现在基本一看就买
每一次国家出台政策，楼市都会再旺一把。买家观望了两三个月后，发现都不是想像中的降，于是就会出手。我做地产7年，感觉房价今年是的，但客户的需求热情也都是的，现在基本一看就买，价钱都不计较了。采写：南都记者邱永芬
看淡
楼盘销售经理：压力太大，考虑转行
个人档案：温先生，35岁，从事房地产业10年，某国企旗下楼盘销售经理。
半年经历：
从事房地产销售近10年的温先生在总结上半年情况时表示，楼市调控并没给他带来经济上的损失，倒反让他提前完成了上半年的任务考核，带来的或许是不解和压力。
不解什么呢？严厉的政策、火爆的销售、频现的地王。“从限购到限价再到限贷，从国五条到地方细则，楼市调控政策越来越严厉，一个接一个，看似喘不过气来。”但实际呢？上半年他负责销售的项目从3月下旬开盘到6月底，就以15500元/平方米的毛坯均价卖出600多套90平米的小三房，成交总价约8.5亿元，其中开盘当天就卖出了300多套。
“火爆得难以言喻，我们有时自己都不相信，这是调控下的市场吗？你看那地王，一个比一个狂热。”温先生表示真的很难理解：“开发商拿地的成本不断提高，劳动力工资也在上涨，营销的费用也相当大，而房地产商的利润是相对固定的，这样看来，相当于政府助力推高房价。市民只能被迫承受越来越高的房价，有买房需要的人更加难以圆梦。”
“调控政策是拒绝了很多想买但又没有资格的人，但这部分人是想不到办法，很多没有资格却又‘权力无边’的人还是能够照样买房。”不过，温先生坦言，他所在那个楼盘的客户大多以刚需客为主，本地户籍和外地户籍比例约为8：2，“他们会从楼盘的价格、户型、周边配套和交通等硬件设施考虑，如果合适，通常在一个星期内就能完成交易。半年来，因限购或限贷等原因，与成功交易失之交臂的顾客好像没有。”他分析认为，如今买楼主力多为持集体户口，毕业后留在广州发展的人，广州本地客的也多是改善型买房，“限购”政策对他们的影响并不大。
感受：发展空间开始缩小
“如果能转行，我想转行。”温先生深深地叹了一口气，工作中“压力太大”是让他萌生退意的重要原因。去年下半年他从私企销售转到国企当销售经理。他说，国企工作气氛较轻松，但职位提升并不代表工资也随之上升，一个合格的销售人员月均收入7000-10000元，部分出色的同事收入更高，而经理一职只是从工作内容上的改变。“房地产公司的利润开始下跌，一部分会转嫁到员工身上。而随着开发商拿地越来越难，广州楼盘的开发未来几年将走向下坡，发展的空间开始缩小，前景并不明朗。如果可以，我会选择转行。”
遗憾
碧桂园销售李小姐：情侣婚后，首套变二套无奈弃购
个人档案：李小姐，约30岁，从事房地产6年，现为碧桂园马来西亚项目销售员。
半年经历：
这半年，任职碧桂园的李小姐主要负责公司的马来西亚项目。在两地奔跑的过程中，她对国内外的房地产业有了一个新的认识。
李小姐认为“国内居高不下的房价是不会下跌的。政府要想抑制房价，首先应抑制地价，但地价却是地方政府的主要收入来源，所以楼价要想下调非常难。高房价对于刚需型房客来说，情况严峻。”李小姐说，在她曾经经手的单子里，就有需要买房的顾客因为“限贷”的影响，而无奈放弃买房计划。“落定时，他们还是一对情侣，作为首套房只需支付三成首付，但准备签约时他们已结婚，因为男方有贷款记录，因此只能作为二套房购买，首付一下从三成增加到六成，这对于他们来说根本承受不起，最后只能眼睁睁地看着房子从手中溜走，非常遗憾。”李小姐表示，这种遗憾在她转战到海外市场时就没有了。
“今年次到马来西亚时，100元人民币换48马币，第二次6月兑换时能换51马币，人民币在国外是了，而国内却不停贬值。”在她带的海外买房团中，约八成看房客表示对该项目有兴趣。
感受：限贷限了刚需客
“限购、限贷，实际上有钱进行投资性买房的还是能买房，而真正需要买房的人却买不到房。”李小姐认为，调控的作用并不大，对于一些有刚性需求的购房者来说，贷款难度加大，等于买房难度也加大。这状况是与“居者有其屋”的理念背道而驰的。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
