[摘要] 旅游地产俨然已成为时下最时髦实时热门门的地产开发模式，2013年7月2日，融侨集团签署相关协议，正式进军琅岐岛旅游地产的开发。继海南、云南、佛山成为旅游地产的开发热地之后，福州也掀起了新一轮的旅游地产高温热潮。
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旅游地产俨然已成为时下最时髦实时热门门的地产开发模式，2013年7月2日，融侨集团签署相关协议，正式进军琅岐岛旅游地产的开发。继海南、云南、佛山成为旅游地产的开发热地之后，福州也掀起了新一轮的旅游地产高温热潮。
因地缘优势，2009年永泰的唐乾明月成为吃螃蟹的旅游地产房企，之后，便是一线地产商开始嗅得商机，纷纷跟进。那么福州的旅游地产具有哪些地方特色呢？
▇数量众多，面积大，投资资金高
一个连江贵安，就有大润房产、欢乐天地置业、时代华奥、贵龙房产等数家开发商相继投资。事实上，不仅贵安，整个福州，旅游地产的数量已“突飞猛进”。据不完全统计，福州有20多个旅游地产放量，“其数量、动辄千亩以上的面积、数以亿计的投资资金，都创下了地产新高”。
如果从福州的地图上来看，旅游地产项目星罗棋布，遍布周边，大有“包围”城市之势。
| 福州周边部分旅游项目一览 | ||
| 区域 | 项目 | 开发商或投资商 |
| 连江 | 万润温泉会馆 | 福建大润房地产有限公司 |
| 贵安新天地 | 福建欢乐天地置业有限责任公司 | |
| 中国贵谷 | 时代华奥 | |
| 汤泉一品 | 贵龙房地产开发有限公司 | |
| 海峡文化村 | 新加坡实力集团 | |
| 宏汇碟泉湾 | 宏汇置业有限公司 | |
| 长乐 | 永亨海港城 | 福建永亨置业有限公司 |
| 平潭 | 海坛古城 | 福建同元文化古镇旅游开发有限公司 |
| 富春城 | 旺达恒润实业（福建）有限责任公司 | |
| 永泰 | 永泰东部温泉旅游新城项目 | 名称地产 |
| 万科城 | 万科地产 | |
| 海西文化创意产业园 | 冠城大通 | |
| 闽商生态公园项目 | 郭氏地产 | |
| 闽侯 | 世茂上游墅 | 世茂集团 |
| 闽侯双龙温泉度假项目 | 融侨集团 | |
| 唐乾明月 | 福州唐乾明月房地产开发有限公司 | |
| 闽侯县金水湖生态商住综合项目 | 广州富力地产集团 | |
| 琅岐 | 琅岐岛综合开发项目 | 广州富力地产集团 |
| 琅岐岛旅游综合体项目 | 融侨集团 | |
| 福州海洋文化旅游城 | 恒大集团 | |
| 罗源 | 罗源湾滨海新城 | 世纪金源 |
| 市区 | 三江口旅游文化城 | 福州新海岸旅游开发有限公司 |
| 鼓岭旅游项目 | 世茂集团 | |
| “欢乐谷”项目 | 华侨城 | |
| 融汇桂湖温泉城 | 融汇集团 | |
“这些项目，大多数的旅游地产项目尚在筹备之中，但一些项目已开售，进展迅速，因其不限购及低单价低总价，备受人们的青睐。”一业内人士称，一时间旅游地产让福州的周边区域备受关注，热闹不已，旅游地产热大有盖过主城区之势。
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旅游地产不仅数量众多，而且与住宅及商业项目不同，旅游地产的体量“规模宏大”，数百亩甚至上千亩，而千亩以上则是较为常见，从而导致投资资金大。
融侨的闽侯双龙温泉项目总面积为2000亩，预计投入3亿美元；融汇集团的桂湖温泉项目为1218亩，将投资40亿元；郭氏集团的闽商生态公园项目，用地约3407亩，项目规划总投资35亿元；海西文化创意产业园3030亩，计划投资32.5亿元；名城永泰项目为4000亩，计划投资120亿元;恒大集团琅岐岛项目，计划投资350亿元;罗源湾滨海新城，总面积5740亩。
而福州五城区内的旅游项目，也都是数百亩。福州新海岸旅游开发有限公司开发建设的三江口旅游文化城，总面积也达到600亩；落户仓山的华侨城“欢乐谷”，占地600亩，投资总额不低于100亿元。
“对于发展十余载的福州楼市而言，通常住宅项目能达到数百亩，已可称其为大盘，千亩以上的项目，这些年更是屈指可数。”一业内人士称，但这两年却因为旅游地产的兴起，福州千亩大盘同时有近十个扎堆开发，着实创历史的新纪录。
▇外来大鳄和本土房企成旅游地产开发主角
旅游地产动辄千亩以上的面积、数以亿计的投资资金让小房企望尘莫及，而巨大的利益价值引来外来大鳄和本土大房企争相夺得旅游地产项目的开发权。
“先嗅得商机的企业，有一个共性，就是闽籍企业居多，世茂、冠城大通、世纪金源等都是外出开发多年的企业，此番回归，旅游地产项目。”一业内人士称，它们的行为，直接带动了本土企业进军旅游地产的热情。
2012年，福建大润房地产有限公司招标竞得万润温泉会馆的开发权；而名城地产承接开发位于福州市永泰县葛岭镇的东部温泉新城项目；融侨集团将开发闽侯双龙温泉旅游度假区、融汇投资拿下桂湖地块开发桂湖温泉项目。今年2月，泰禾集团宣布拟在福建永泰开发生态旅游度假项目。本土企业加入旅游地产“战局”，纷纷开始涉足旅游地产的开发。
与此同时，更多的国内一线地产企业更是“不约而同”地盯上福州的旅游资源。恒大、广州富力、碧桂园等垂青琅岐；华侨城集团落户仓山开设欢乐谷。
“进军旅游地产是大势所趋”，一业内人士称，万科、华侨城、中信、华润、海航、万达、恒大、龙湖、富力、世茂、雅居乐等房地产行业前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地产领域。
从2009年，唐乾明月成为福州个旅游地产开发商，到如今，5年之间，福州旅游地产如火如荼，迎来前所未有的“大时代”——20多个项目放量，从闽侯到连江，从永泰到琅岐，从房地产大鳄华侨城、碧桂园、富力、世茂、世纪金源，到本土实力房企大润房产、融侨、融汇、名城、海祥，千亩大盘，数百亿资金，都投身在旅游地产上。
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▇旅游地产成新热点原因众多
福州旅游地产让众多房企趋之若笃，自然是为其背后的众多利益所诱惑。
“这与楼市调控政策息息相关。”泰禾集团的相关负责人称，楼市深度调控之下，住宅开发受限，商业也大体量涌现，旅游项目布局周边，大多数不受限购影响，对于要持续发展的房企而言，是战略调整的方向之一。
如万润温泉会馆就以低总价、不限购、不限贷的优势获得众多置业者的青睐。
政策倾斜 拿地成本较低
当然，最重要的原因是，城镇化开发的大进程中，旅游地产项目得了政策的支持。
2010年12月31日,在国土资源部公布的首批“中国温泉之乡(城、都)和地热能开发利用示范单位”中,福州成功入选首批“中国温泉之都”。福州力求打出温泉牌，带动旅游开发。
“不难看出，福州城市对于旅游项目的重视和决心。”一业内人士称，在这种政策倾斜下，千余亩的地块放出，旅游地产的面积和规模得以快速扩张。大规模的开发无疑对发展周边县市地方经济有所裨益，也有利于整个大福州的城市化进程。旅游地产项目多结合当地的优质旅游资源，打造近郊旅游目的地，属于较长线的项目，因此，地方政府都会给予一定的政策优惠，开发商的拿地成本也较低。
路网畅通，旅游地产有大前景
俗话说，路网一通，黄金万两。在大福州的城镇化进程中，路网建设日新月异，绕城高速、三环、四环等交通配套的跟进，让周边县市更加畅通和快速。一业内人士称，“旅游地产需要人流支撑，离主城区近、交通便捷，人们才愿意前往，从目前正在开发的项目来看，大多数处于城市快速路的出入口附近，交通畅达，让项目更具有吸引力。”
“旅游地产是一个区域开发的概念，是旅游与地产的结合”，业内人士林先生表示，“不是每个旅游地都可以做旅游地产开发，交通没有解决就没办法做。”在福州，也正是周边交通的升级和便利，令外围产品的性价比极大提高，也让旅游地产从人们想象中的宜居之所，成为现实的易居之地。
在连江，随着2010年福州绕城高速贵新隧道开通后，大大缩短了贵安至福州市区的距离，有效加强了与福州市区的联系。而2012年底，福州主城区至贵安旅游公交专线车正式开通运营，也填补了贵安至福州市区公共交通工具的空白，进一步完善贵安片区及贵安新天地的交通配套，为购房者带来更为便捷的生活。
交通的发展让位于贵安景区核心的万润温泉会馆，与市区的距离大大缩短，15就能。
“敏锐的开发商们，会早早地看到这些商机。”一业内人士称，争相入市，占领一席之地，而这股热潮还将继续。
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观念升级旅游地产项目，从第二居所到置业之选
福州的旅游地产项目，正随着人居观念的改变，逐步从投资产品、第二居所，被纳入置业的良好选择——首先是价格有优势，外围板块的价格与市中心动辄1.5万元/㎡以上的均价不同，价格普遍在市中心的一半以下，此外还拥有市中心难以匹敌的居住环境。
比如位于贵安的万润温泉会馆均价为8000元/平，贵安新天地的均价为6200元/平，罗源湾滨海新城均价甚至只需4450元/平。
不过，相对于市中心的小盘，这些主城区之外旅游地产开发，更需要齐全的规划配套，才能引来批置业群体，所以需要有超过千亩的大面积和开发体量来为区域进行彻底改造和提升。同时项目比拼的不仅是旅游资源更是开发理念，以及开发理念带来的居住体验和物业空间。
如在万润温泉会馆，就配备了贵安小学，让业主享有良好的教育资源配套。温泉旅游度假村、水世界、高尔夫球场、汽车站等各类旅游配套应有尽有，可以全方位满足购房者多种需求。
业内人士江映辉也认为，真正的旅游地产主要有两点，首先是产品所在地域“天赋异禀”，然后是开发商赋予项目的“后天价值”。“从产品本身来看，不仅仅是满足居住的需求，还应该包括休闲、娱乐、游戏、度假于一体。”随着福州“多中心”格局扩大，交通路网建设的进一步完善，人们对这些外围区域的接受度也相应提高，加上主城区的地块越来越有限，未来这些板块也将可能由“第二居所”转变为“居所”。
价值升级区域逐步成熟，价值进入上升空间
旅游地产不同功能的定位不是各个部分简单地集合，而是良好的结构和功能的融合，从而实现土地的高效利用和提升项目的市场价值。从层面看，旅游地产主要依托于住宅销售、持有物业、委托管理和主体性旅游产品的营销，因而房地产开发商要做的就是选择一个综合开发的临界规模，搭配什么样的业态，满足什么样的功能，这些问题都需要有一个清晰深刻的判断。
此外，一块地要慢慢被城市、被人们认知，开发的时间和阶段性的安排至关重要。在旅游地产项目的开发中，先开发什么，后开发什么，如何卓有成效的运作，都是需要周密考量的，关键还在于立足于长远，踏踏实实思考项目的长期化运营。但从长远来看，一个只能提供高档硬件的项目永远难以成为经典。只有这个项目内部具有强大的创新能力，能够延续新的产品和服务，从而孕育和引领新的运营模式，它的发展才是可持续的。
这一点，福州的旅游地产项目还有很长的路要走。
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【案例】定位精准 避免陷入同质化竞争
长期持续化运营的另一大支撑，就是保证项目本身的差异性，找准定位，增强识别度，从而避免陷入周边旅游地产项目的同质化竞争。
事实上，早在众多旅游地产项目齐聚之前，众多开发商就已提前考虑到外围板块的激烈竞争，并对自身地块的评判体系进行整体的综合考量。不仅是时下正热的温泉旅游项目，更多项目也明确自身的差异化定位。
例如，万润温泉会馆形成以温泉为核心，具有休闲、旅游、度假相互扶持的叠加效应和复合效应，与其他旅游地产形成差异化营销。连江贵安盆地的地层下蕴藏着丰富的地热资源，是闻名的地热集中区之一，贵安村境内有被誉为“福建温泉之乡”的贵安温泉。此外，贵安村地处敖江畔，造就了山、溪、湖、泉、滩等多种自然景观，加之森林覆盖率近80%，旅游资源相当丰富。万润温泉会馆位于贵安景区核心，依山傍水，环境优美；同时离客运站距离近就只有100米左右；万润温泉会馆具有开阔的视野，周边还有有高尔夫球场、温泉度假中心、汤泉一品温泉养生别墅群，临近敖江打造18亩公园，环境更加安静、自然；可以说，万润温泉会馆占据了贵安绝佳的地理位置。
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