[摘要] 土地，作为项目滚动开发的粮草，一向是开发商争夺的重中之重。然而如今的福州土地市场，却让开发商“左右为难”。不仅推出地块少，无法满足开发商的“胃口”，而且大佬级房企大举“入侵”，不断加剧竞争白热化，屡屡攀升的地价也让开发商拿地越来越难，成本越来越高。
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土地，作为项目滚动开发的粮草，一向是开发商争夺的重中之重。然而如今的福州土地市场，却让开发商“左右为难”——不仅推出地块少，无法满足开发商的“胃口”，而且大佬级房企大举“入侵”，不断加剧竞争白热化，屡屡攀升的地价也让开发商拿地越来越难，成本越来越高。困局中，福州的房企开始另辟蹊径——介入土地一级开发、盘活二手项目、联合买地等“曲线救国”的方式纷纷出现。
开发企业正在尝试的这些新开发模式，是当前的权宜之计？又会否成为今后的主流方向？
尴尬
地价飙高好地块“求而不得”
“福州的地价真是越来越贵了！”在2013年第二次土拍现场，一参与地块竞拍的开发商感叹道。现场实时热门地块，2013-06号鹤林片区住宅、商服地块，融信 与融侨更是从7.5亿元一路争夺到9.25亿元。最终融信经过48轮竞价以9.25亿摘得，加上额外建设5万平方米的人才房，实际楼面价超过12000元/平方米。
而这，只是近段时间以来福州土地热的一个缩影。不仅地价高让开发商“望而生畏”，地块本身设置的诸多限定条件，也让本土开发商意识到“这地不是我们能拿的”。有本土开发商表示，非常理解政府的推地策略，但这种策略设置的地价门槛，首先就把本土的中小型房企挤在了门外。
而在福州之外的周边县市，地价亦在飙高。
以长乐为例，5月份，泰禾集团以6.16亿元竞得长乐首占新区住宅地块，溢价率为76%，楼面价6803元/平方米。该地价刷新了长乐纪录。而在该区域，地价更是从2012年3月份未超过3000元/平方米达到目前的近7000元/平方米。
面对着越来越难以下手的土地市场，很多开发商表示，单纯砸钱买地并不是选择。
寻对策：收购二手项目
土地市场地价高且地块开发周期长，因此一种更为“短平快”的方式就顺势走入市场。
4月初，禹洲地产以6.12亿元收购福建省漳州市商住开发的全部股权。目标公司所有土地总占地面积为100057平方米，规划建筑面积不超过279309平方米，平均可售建筑面积成本约为2400元/平方米。
在以股权收购的形式买下二手地之外，更有开发商将注意力转移到“项目盘活”。
今年6月，福晟收购福州市中心一“烂尾”项目引起不小关注。在福晟集团发布的通知中称，福州市古田路60号的原建福广场，开发商于2002年卷款逃匿……现已正式更名为“福晟财富中心”。据了解，目前建福广场已基本成形，经过整改和维修，重新包装和外立面改造，达到5A甲级写字楼标准，预计在今年内就可上市。
这并非福晟接手的“烂尾楼”项目。在2009年，福晟集团就投入20亿元承接漳州1300亩的原毅达新城项目。据福晟集团副总裁何建华表示，只要处理好历史遗留问题以及风险评估，盘活项目还是大有可为。
解读：较之全新项目较长的开发周期，接手一些“烂尾”项目则可省掉不少前期工作，开发周期大大缩短，资金耗费也相对较小，而且市中心“烂尾”项目区位价值较好且周边配套成熟，后期前景可观。业内人士江映辉解释道：“由于烂尾项目出售方的心理预期并不是很高，接盘者往往可以用较少的资金拿下，且付款方式较之买地更为灵活。此外，烂尾项目能推出，多半也是政府推动，因此对烂尾楼接盘者实行规费、配套费可减免政策。”
当然，问题也不是没有。江映辉提醒说，接手这些项目至少得注意三方面的问题，即是否存在产权纠纷，证照是否齐全，还要做净值调查，理顺债权、股东关系，以及转让过程中增加的税费问题，所以还是存在较大的风险。
而业内人士林先生则更为谨慎：“烂尾项目使用年限、容积率等问题都难以更改，投入产出比较低。而且项目可遇不可求，无法长期为继。但是作为固定资产，增加企业资产评估，为后期谋划上市倒是有一定作用。”
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