[摘要] 放眼全行业，对一线城市的追逐已蔚然成风。销售额超过300亿的融创中国、销售额超过800亿的恒大地产以及千亿房企万科和保利，都在一线城市土地市场不断加码。
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福建民企泰禾集团黄其森2013年收获了前所未有的关注和质疑。
这家主打中式别墅产品的企业在今年突然发力，一口气拿下8块土地，其中4块在北京，土地出让金超过63亿元。而其2012年房地产销售额刚过百亿元大关，营收也仅为64.45亿元。
对年销售额刚过百亿的泰禾而言，押宝北京更似一场赌局。但放眼全行业，对一线城市的追逐已蔚然成风。销售额超过300亿的融创中国、销售额超过800亿的恒大地产以及千亿房企万科和保利，都在一线城市不断加码。
供需失衡仍是主因。易居房地产研究院对20个代表城市的监测显示，截至7月底，四个一线城市的新建商品住宅库存总量为2669万平方米，平均存销比为8.3，远低于三四线城市，这也是一线城市房价持续上涨的内在动力。
易居同期监测的11个三线城市，商品住宅成交量增幅呈持续跳水之势，从1月份的270%下降到7月份的负10%左右。
地产调控晦暗难明之际，土地市场率先分化，这会成为下一轮政策与市场博弈的起点吗？
激战一线
7月23日下午，北京市国土局里再次喧嚣。东北五六环之间的朝阳区孙河乡一年内第三块土地迎来11家开发商。包括国企中粮、招商、中铁，也包括民企融创、泰禾，当然也少不了龙头老大万科。
孙河区域与顺义的“中央别墅区”相邻，在低密度土地越发稀缺的北京，几乎已成最后一块核心别墅用地。2012年9月，擅长做高端物业的龙湖地产以20158元/平方米在孙河夺地成功；仅4个月后，泰禾拿下相邻地块，单价飞涨至28559元/平方米。地产界名人任志强当日写下一条微博：黄总疯了。
这场拍卖会，证明黄其森不是击鼓传花的最后一棒。中粮地产经过36轮厮杀，以23.6亿元拿下上述孙河地块，楼面单价达到5万元/平方米。
“这个项目未来得卖8万／平方米，好的话能卖到10万/平方米。”8月8日，向来敢言的任志强推翻了自己对泰禾的言论：“北京还得涨，你们可以不信，别后悔就行了。”
泰禾早在2004年就已进入北京市场。10年经营，也不过只有一个项目。但无碍黄其森豪赌。“短期看，北京土地市场是有些不理性。但去年一年，企业普遍好于预期，而一二线城市肯定比三四线城市表现好。”黄在接受《财经国家周刊》采访时断言：北京人口必将突破3000万，成为城市空间还很大。
克尔瑞研究中心前总经理陈啸天认为，处于不同阶段的企业需求不一。对体量较小的泰禾而言，最迫切的任务是扩张，夯实北京市场是其必经一途。
善于操作郊区大盘的恒大地产(3333.HK)回归一线的动作也筹划了很久。
2012年下半年，恒大公司内部发文，宣布北京分公司成立。今年7月3日，经过17轮竞拍，以35.6亿加26万平方米公租房的代价，拿下建筑规模超51万平方米的昌平沙河镇地块，溢价率16.67%，楼面价6964元/平方米。
“这个代价可谓惨烈，并非恒大最理想的进京方式。”现场见证此事的人士对该项目的盈利前景表示担忧。
但这却代表了恒大的某种决心。此前，恒大于6月19日斥资23亿，拿下广州中心区域地块；5月29日以50亿在重庆拿地千亩。在三线城市饱受高库存压力之下，恒大的战略已经聚焦一线及重点城市。
近两年异军突起的融创中国（01918.HK），亦在董事长孙宏斌的力主下，聚焦京沪。其与绿城中国（3900.HK）的超过150亿合作项目，多数落在上海。
“在北京，每块土地的拍卖我都参加；在上海，只要看上的也都参加。”孙告诉记者，“北京上海以后会像香港一样，像潘石屹那样只做京沪是对的。”
三线告急
与一线城市土地市场的火爆不同，三线市场正山雨欲来。
美国对冲基金经理人、空头大鳄查诺斯的两名同事不久前考察了中国十几个中西部的二三线城市。他们将自己的观察结果告诉《财经国家周刊》记者：“新城的空置率高得惊人。”
万科董事长王石、SOHO中国联席董事长张欣在接受媒体采访时，也都对三线城市的地产泡沫表示出担忧。
查诺斯今年4月曾在一份19页的PPT中提及他看到的房地产泡沫：2012年，中国总建筑面积是106.8亿平方米，而这一数字在两年前只有57亿平方米。他的结论是：没人注意到楼市供应过度了；资产管理费用在上升；房价过高、没人知道买家是谁；商业地产将来会出现问题。
查诺斯的两个同事在走访中发现，一些城市高利贷盛行，小贷公司和典当行难以为继，甚至跑路。“这就像多米诺骨牌的张，资金出逃后赖账坏账，连锁反应，从小城市波及到中大城市，最终引发系统风险。”
按照他们的研究，中国地产总市值占GDP的比重，已经与当年日本地产泡沫最严重时差不多。除了空城，还有大量商业项目招商困难。“北京没问题，主要是三线城市。”
易居中国的数据显示，1-7月份，商品房销售面积61133万平方米，增速比1-6月份回落2.9%，已经放缓。
从各物业类型看，办公楼回落幅度。预计下半年住宅销售面积同比增幅整体也将延续逐步放缓态势。从地区看，中部地区回落幅度最明显。
从2009年开始，到三四线去开疆拓土成为房地产企业的潮流之选，大盘开发、低价拿地、打造新城的故事在许多城市上演。4年一轮回，在不少开发企业眼中，这一情况需要改变了。
“土地储备已经不是越多越好了。”融创中国董事长孙宏斌说。他算了一笔账，土地市场每年不涨20%的话，囤地是吃亏的。“10%是增值税，10%是利息，每年要增长20%才能够平，但年年增长20%不太可能，即使北京和上海，也会出现波动。”
“都说融创的销售能力强，其实最重要的还是项目的位置好。我们的土地少，但都在核心位置上，傻子可能都卖得出去。”孙宏斌认为，绿城在2012年之所以陷入困境，主要原因在于土地储备结构的不合理，在三、四线城市压了大量土地。
易居中国提供的20座代表城市新建商品住宅存销比数据显示，京沪广深四地的存销比分别为8.1、10、7.4和7.7。而丹东、济宁、北海乃至温州的存销比都在15.9以上，丹东更是达到35.2——即不再开工，仍需近3年的时间才能把新建商品住宅都卖掉。
冰火困境
中国房地产业协会副会长朱中一说，自2009年房企看好三四线城市后，这些城市的土地城镇化已经大大快于人口城镇化。“一线人口仍在增加，但供应量有限；三四线城市则严重供过于求。”
来自山西的一地产人士在太原周边的县市调研发现，近七八成的脚手架已经没人了，楼盘停工的现象很普遍。“在吕梁市区逛了一下，更趋担忧。跟某一县级市规划局总工聊天，也说现在的房地产供给偏多了，卖不出去或者别人买不起。”他感慨，“一线城市土地市场的火爆，三四线城市的寂寥，是如此鲜明！”
同样的景象出现在郑州、石家庄等地的新区。
“地王”与“鬼城”并存，朱中一建议，一线城市继续盘活闲置土地，加大住宅用地供应量；而三四线城市不需要在卖地上下功夫，应大力挤出闲置存量房。各地需要做一个住房需求规划，将其与土地供应挂钩，从而解决供需双方对预期的不确定性。
在中国银行首席经济学家曹远征看来，三四线城市的首要任务是发展就业机会，吸引外来人口。“如果没有发展就业机会，房子再好也没有刚性需求。”
而对于嗅觉灵敏的房企来说，是谨慎深耕三线，还是在一线城市争得头破血流，更多在于市场机会和董事长们的魄力，在政策真空期，他们只能试探和猜测。
以郊区大盘闻名的华南房企碧桂园（02007.HK），今年的业绩不降反增。碧桂园总裁莫斌告诉《财经国家周刊》记者，一线城市的市场需求100%没有问题，价格充满了想象空间，但地产商投入也更大，这是风险与机会的博弈，也是政策与市场的博弈。
“地价高了我们就没任何办法，因为从来不拿地王。所以还是做好我们的三四线城市。碧桂园的转变就是做短平快，这是最能规避风险的一种做法。”莫斌说。
莫斌更关心的是，推高地价的始作俑者是地方政府。“中央政府对这个是不是有办法？这就要看政府是怎样的考虑，做出怎样的导向了。”
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