[摘要] 8月份过半，“金九银十”就在眼前。对于今年9月份、10月份的广州楼市，开发商还是比较看重的，在日前举行的半年业绩会上，碧桂园总裁兼执行董事莫斌表示，对今年销售额全面完成充满信心，能否完成得比原定目标更好，还要看8月、9月、10月这三个月份的销售情况。
悬念1：成交量比不上去年？
悬念2：成交价已涨不动了？
悬念3：谁会成为黑马板块？
悬念4：调控会否节前加码？
8月份过半，“金九银十”就在眼前。对于今年9月份、10月份的广州楼市，开发商还是比较看重的，在日前举行的半年业绩会上，碧桂园总裁兼执行董事莫斌表示，对今年销售额全面完成充满信心，能否完成得比原定目标更好，还要看8月、9月、10月这三个月份的销售情况。
就情况而言，9月份、10月份也许还是销售的黄金季节，具体到广州，市场就未必乐观。今年第二季度，广州楼市成交量每况愈下，7月份、8月份继续不温不火，期望9月份、10月份扭转乾坤，成交突然火爆起来，不太现实。
合富辉煌首席分析师黎文江很明确地表示，今年9月份、10月份的销售肯定比不上去年同期。
成交量：“金九银十”难再现？
对于今年9月份、10月份的楼市销售，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为“将呈现分化趋势”：一线、二线部分城市楼市供应紧张，房价与成交量同时上升；三线、四线城市楼市供应过大，房价平稳，成交暴升；同时不排除二线、三线城市放松“限购”政策，为“金九银十”楼市火上加油。从其判断来看，偏向乐观。中原地产项目部总经理黄韬也抱着乐观的态度：“今年9月份、10月份一手住宅的成交量会上升。”
事实是否真的如此乐观？难说。从广州市国土房管局公布的数据来看，广州第二季度一手住宅网签量是一月不如一月，6月份更首次跌破50万平方米大关。业内人士吴定金分析指，今年前七个月，楼市成交面积逐月下滑，成交的下滑，并非仅仅因为供应不足，而且需求也在不断萎缩之中，只不过需求不足被供应不足所掩盖，“因为资金面的紧张，经济面的不乐观，部分买家选择了观望”。豪宅主力买家的各种老板，不少出现了资金问题，他们的信心、购买力都受到了限制。今年上半年，刚需楼盘价格快速上升，刚需入市的门槛提高了，加上信贷门槛也在提高，刚性需求也在减少，“今年9月份、10月份的成交肯定会比去年同期差，如果比7月份、8月份好，那也只是季节性的因素”。
黎文江同样认为今年9月份、10月份比不上去年，因为去年9月份、10月份属于楼市成交喷发期，而今年楼市的喷发期在上半年。“9月份、10月份的成交量，最主要的还是看政府限售、限签的严厉程度，程度不同，楼市成交就会有不同的表现。但总体情况来看，9月份、10月份不是非常乐观。”
成交价：专家偏于谨慎，商家偏向乐观
对于9月份、10月份成交量的判断，有乐观，有悲观，看法各异；但对这两个月广州房价走势的判断，则没有什么人悲观。
黄韬认为量升的同时价格也会上升。
黎文江表示，9月份、10月份的房价整体会降下来，要不然难以完成今年的房价控制目标，整体房价下降是因为楼价在1.5万元/平方米以下的成交量有所放大。此外，南沙、花都两个区域的房价也许会有一些回调，因为这两个区域此前房价上涨过快，导致需求减少，只有房价下降才能重新吸引需求。至于其他区域，开发商不会有降价的意愿，但政府的限售又抑制了上涨，因此会保持平稳的状态。
“第三季度房价已经出现均衡态势，”在吴定金看来，今年房价上冲之势到了第二季度已是强弩之末，第三季度已经上冲乏力，到了拉扯阶段，“不过房价还远没有到逆转的阶段，只不过也涨不动了”。
如果说业内人士对未来房价的预判偏于谨慎，那么开发商则完全偏向乐观。渣打银行最近调查的30家开发商中，认为“未来6个月房价涨幅在10%以上”的占比高达97%。
热门板块：
热的继续热，冷的继续冷？
在限售的影响下，中心六区的一手住宅供应量日益减少，导致需求外溢，科学城、亚运城、增城等板块，或有规划利好，或因为价格相对较低、受限售的影响较小，且新货供应较为充足，吸引了不少需求，成为广州前几个月成交的热门板块。
在接下来的9月份、10月份，黎文江认为热门板块的情况不会发生太大的改变，此前那些热的板块还会继续热，冷的板块还会继续冷，如果花都、南沙的楼价降一降，需求就会上升，也会成为热门板块。
房产税：
广州试点的可能性低于深圳？
过去几年的历史一再说明，楼市销售的黄金季节，也是调控政策出台的密集期。近期不断传出房产税试点范围扩大的消息，在今年9月份、10月份，黄金季出台调控政策的戏码会否再度上演？
“有可能。”吴定金认为，房产税试点范围的扩大，在第三季度成为事实并不奇怪。但即使真的扩大范围，对广州楼市也不会有太大的冲击。“现在楼市成交下滑较快，没有必要升级调控，因此，即使有房产税，也不会过于严厉。”更何况，从目前的情况来看，广东只有一个城市会成为扩围试点的城市，房价更高的深圳，入围的可能性远远大于广州。
从7月中旬开始，广州房地产市场就仿佛进入了一个中场休整阶段。近段时间来，无论是成交还是新盘推货都显得有点淡静。一个月内，广州仅有两次土地出让，其中也少有亮点。而在新盘上近半个月来推货也是显得不紧不慢。但就是在这种较为淡静的氛围下，记者发现，广州楼市或正在酝酿着新一轮的大动作。8月获取的新预售证开始大幅增加，新房源扎堆以及一些区域刚需大盘的蓄势待发都表明在金九银十之前，广州一手住宅市场大战会提前爆发。此外，在经过一个月的休整后，广州土地交易仍未结束。8月份包括金融城、番禺万博商圈等众多优质地块被抬至台面，将会引来新一轮的抢地大战。
刚需大盘入市房源创新高
房天下数据监控中心实时统计，上周广州十区二市派出13张预售证，其中住宅预售证9张，预售住宅1392套，环比前一周大涨132%，创下7月首周以来房源值。郊区表现抢眼，1223套房源占全市总量近九成，而此前新房供应低迷的中心六区此次共斩获4证，169套房源。
上周，广州十区共获得13张预售证，其中住宅预售证9张，商业预售证4张；共获批1392套预售住宅房源，创下自7月1日以来的房源值。预售证分布较为均衡，郊区与市区“平分天下”，但在货量上郊区楼盘占了八成以上。
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