[摘要] 2010年12月，作为福州第一座新型城市综合体，台江金融街万达广场的开业曾被赋予了“福州新城市中心诞生”的殊荣。2013年9月，福州已有四座商业综合体——苏宁城市广场、五四北泰禾城市广场、金融街及仓山万达广场。
五四北一城市综合体开业现场
2010年12月，作为福州座新型城市综合体，台江金融街万达广场的开业曾被赋予了“福州新城市中心诞生”的殊荣。
2013年9月，福州已有四座商业综合体——苏宁城市广场、五四北泰禾城市广场、金融街及仓山万达广场。
据不完全统计，至2014年，随着福州城区的外扩，商业综合体的数量将超20座，覆盖区域也从老城到新区，从中心到远郊。
随着商业综合体的数量增多及概念普及，它的功能也更多地从繁荣城市形象，转变为丰富区域生活，从一个城市配套变成一个区域生活配套。
实探：新商业综合体出现“三新”
硬件更上档次、业态定位务实、品牌引入有明显的区域特色——这是记者实探苏宁和泰禾两大新商业广场的印象。
硬件——切中商圈“要害”
位于万宝商圈核心的苏宁广场首先解决了市中心停车难的问题，配备有福州核心商圈中的停车场，拥有多达3700个停车位；其次在外观设计方面，则采用国际流行的玻璃幕墙，还安装有LED四连屏智能信息发布平台。作为年轻人最基础的需求，“高速免费Wifi”也成为揽客利器。
五四北泰禾广场，作为泰禾集团开业的综合体项目，在硬件设施上就下足功夫。其外观由幻想彩铝板幕墙组合而成，引进了智能反向寻车系统，还有福州飞天梯，中央空调香氛扩散系统，全场免费WiFi，提升消费者愉悦感。
有业内人士表示，新兴综合体从外观建筑形式到内部配件的变化，都可以激起消费者的参与体验热情，从而增加滞留时间，达成更多消费的目的。
定位——主推区域特色
不管是苏宁还是泰禾广场，记者都发现一个明显的特点，它其实更适合周边人群的消费。
苏宁广场地处万宝商圈，沿袭了该商圈一贯的“年轻化”和“时尚性”的特点。比如餐饮方面引入了时下实时热门门的海底捞，还引进了苏宁仅在一、二线城市布点的expo超级店，而且多个品牌是首次进入福州。
苏宁广场相关负责人告诉记者，苏宁广场一期定位年轻时尚，针对80后消费者追求更高的生活品质并且十分注重个性化的消费体验的需求，电玩体验区以及儿童乐园区都有规划亮点。
在五四北泰禾广场，记者发现作为五四北区域的大型综合体，它的开业引起了周边居民的关注。不少周边业主告诉记者，五四北泰禾广场填补了北城无大型购物中心的商业空白，大型超市、大体量餐饮等满足了五四北居民庞大的日常民生消费需求。
五四北泰禾广场商管人士还告诉记者，这里增加了亲子儿童乐园的比重，适合周边打造倾向于全年龄层的家庭型消费。在整体品牌数量方面，超过三成品牌为首次入驻福州。
业内人士江映辉表示：“虽然宣传造势高端，但实际上福州的综合体都在努力拿捏项目所在区域的消费习惯和商圈特点，以期最快融入所在区域。”
业态——“吃、玩”比重增大
在这一波综合体开业中，市民很容易发现，传统百货业态已经不再是主推项目，以目的性消费为主的模式也逐渐转变，“吃出来、玩出来”的体验式购物的比重日渐增强。
以苏宁广场为例，显著扩大了餐饮业态的比例，7层中共有3层规划为餐饮美食，娱乐餐饮的总占比近55%。此外，福建expo超级店还提供专业化的家电体验以及儿童乐园。
五四北泰禾广场同样不甘落后。项目打造福州海量的亲子乐园，在体验消费的“主力”餐饮业态方面，有许多餐饮品牌首次进入福州。
采访中，多个综合体负责人均表示，在购物中心竞争白热化的情况下，餐饮、娱乐等体验式消费是传统零售吸引客流、与电子商务进行差异化竞争的优势，它同时可以增加来客的滞留时间。
解读：从“高大全”变“接地气”
商业综合体，应该成就新城市中心，还是成为区域生活中心？或许难以选择，因为对任何商业综合体的开发商而言，前者是形象，后者是生机，谁都想鱼与熊掌兼得。
“前两年，但凡城市综合体均以‘高大全’面貌出现，这在北京、上海等大城市的一些区域是可以的，但在二、三线城市，要做大型的综合商业，城市的消费能力往往很难支撑大的商业体量。”江映辉坦言，“福州高端消费虽然比较雄厚，但是容量有限，无法支撑‘人人都做高端’”。
另一方面，市区供地日渐稀少，能够占据无需培育消费市场的机会同样稀缺。“福州在不断扩大，多中心格局逐渐清晰，而不管是多大的综合体，其商圈辐射能力终究有限，成为核心综合体辐射全城并不实际。”业内人士郑景枫坦言，目前的综合体多数并不位于传统核心商圈，地段决定了其定位不可能打造“高大全”的城市中心综合体。
在品牌方面，定位为城市中心，势必要有数个高端奢侈品牌为支撑，综合体的选址、定位、业态、开发商运营能力等综合因素就成为品牌考量的关键。如以上条件无法契合，项目无优质品牌入驻，就达不到城市中心的定位高度。
基于此，“先生存”再“求发展”成为新商业综合体不得不走之路。
“人人都想打造城市中心，击败对手，但目前的市场是一个百花齐放的市场，不可能一家独大。”市区一综合体项目负责人认为，“根据区域特色，适应本地消费习惯和商圈特点，才能准确地找到其生存和发展之道。”
从综合体选址分析，如不是市中心一级商圈，处在二级商圈，首当其冲的是要满足周边2公里以内的核心区域常住居民的需要。因此，提高体验式消费业态，一方面是抵御电商的冲击，另一方面是一站式满足周边居民全家的日常消费，留住周边居民，胜算更大。
此外，福州居民消费的地域性非常强。有大型综合体商管经理对记者透露，“为了逛街购物买东西，除非有极大的吸引力，比如大促销、新品开张等等，否则跨区域消费的可能性不大。从消费习惯看，人们更趋向以家庭为单位的休闲和体验式消费。此外，福州作为二线城市，中档次需求多，针对基数的大众化需求主打餐饮、快时尚等，会让运营更为从容。”
□网络调查
“餐饮丰富、地方有档次、交通方便”成为综合体吸引力因素
福州市民对商业综合体的消费依赖如何？9月23日，海都房网（house.Nhai-du.com)面向网民发起了福州综合体调查。截至9月26日12点，共有2047人参加了本次调查。
调查显示，46.15%市民的消费地是综合体，独立百货、超市次之。其中，“餐饮丰富”“交通便捷”“一站式服务”成为吸引市民前往综合体消费的最关键因素。
而“综合体必备业态”中，中档餐厅成为市民的最爱，服饰专卖、娱乐设施分列第二、第三。可见，餐厅、娱乐设施等电商不能取代的实体体验式消费将成为未来综合体不可或缺的因素。
在“综合体定位”的问题中，56%的网友表示喜欢中高端定位，而约32%的网友则更喜欢定位中低端人群的综合体。而中高端的定位也符合福州作为准二线城市的发展趋势以及中产和居民人均收入逐年增加的宏观经济环境。
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