[摘要] 从2010年以来，每逢年末，“限购会否取消”成为了各大地产媒体的主要话题。当然，三年来的答案依然是“不会”。但是，从三年前的楼市“震荡”到如今去留两难的“尴尬”，限购令在市场中的存在感也逐年下降——即便它仍然客观影响着市场。在这样的背景下，限购是否又到了讨论去留问题的时候？
从2010年以来，每逢年末，“限购会否取消”成为了各大地产媒体的主要话题。
当然，三年来的答案依然是“不会”。
但是，从三年前的楼市“震荡”到如今去留两难的“尴尬”，限购令在市场中的存在感也逐年下降——即便它仍然客观影响着市场。
在这样的背景下，限购是否又到了讨论去留问题的时候？然而限购令之后，又将有怎样的替代政策？
还是从这三年来的楼市变化谈起。
焦点1
三年限购，改变了什么？
抑制房价过快上涨的趋势，排除投机性购房需求——这是三年前，业内人士对限购令出台目标的解读。
那么，这三年来，房价过快上涨的趋势是否被抑制？楼市购房需求是否回归自住？
根据数据中心显示：2010年10月福州百城房价均价指数为11987元/㎡，2013年9月均价指数则为15041元/㎡。值得一提的是，在2010年10月至2012年3月之间，房价基本维持小幅平稳波动态势，而在2012年3月之后，房价开始小幅上涨，直至今年涨幅出现增大趋势（如图表所示）。
而这，是否意味着目前限购令对房价的抑制作用开始减弱？对此，业内人士给出了不同解读。
福州立丹行市场经理郑可虹就告诉记者，根据立丹行的监测数据，2009年—2010年，福州成交均价整体上涨约3500元/㎡，2010年—2011年，福州成交均价则上涨了2300元/㎡，可见2011年—2012年整体房价水平则基本回落至2010年—2011年水平，“虽然2013年的前三季度较2012年上涨2400元/㎡，但房价上涨的主要原因在于结构性的价格上涨，即市区刚需楼盘放量不足，高端改善型楼盘成为成交主力，拔升了整体成交均价。所以限购对于福州的房价上涨还是有比较明显的抑制”。
另一方面，对于限购令是否引导购房需求回归自住，不少业内人士还是表示了肯定。福州麦田房产业务总监吴祖怀表示：“以麦田为例，限购出台前的纯投资性购房群体在成交比例中可达10%左右，而当下一般控制在5%~6%，已经下降了一半，投资性需求还是得到抑制，目前市场主体仍以自住性购房为主。”
事实上，在经过三年的总结后，人们对限购令的总体影响也有了更为清晰的认识。资深地产人士刘福泉就谈道，限购令虽然对楼市产生了一定影响，但并不如当初想像的那样大，就楼市影响因素而言，宏观经济形势应该排在位，对城市未来的发展预期排在第二位，而限购令也只能排在第三位，而金融信贷政策的影响不比限购令低。
焦点2
何时才能“撤限”？
然而，无论存在感如何减弱，无论影响是否如预期，作为人们眼中的“阶段性行政化调控手段”，限购令一旦开启执行模式，想要撤下也是难上加难。
因为始终有一个问题无法回答：如果没有限购令，楼市还能“稳住”吗？
为此，采访中，许多业内人士均表示“撤限”仍言之尚早。郑可虹表示，就目前的福州市场来看，限购令还未到取消之时，如果没有相应的调控政策进行替代，一旦限购令取消，可能会形成房价的报复性反弹，“而当下限购令并非效果越来越差，而是经过三年市场消化期后，人们的心理预期变化以及市场应对措施增多，导致限购的执行力度大打折扣，所以限购令并不应取消，相反，要考虑是否应强化执行力度”。
“但当下限购令也确实走到抉择的岔路口，目前许多人对限购政策也在持续观望中，就看即将召开的十八届三中全会是否有关于地产的新政策，这也将成为接下来房地产市场的政策风向标，而限购令的最终命运，或许也将在那时揭晓。”吴祖怀说道。
焦点3
后限购时代，拿什么来接棒？
没有合适的替代政策，限购令的取消就无从谈起，也正因此，无论限购令有多大的弊端，它也依然是当下影响的楼市政策——这是三年来业内人士积累下的共识。
一直以来，始终有人呼吁楼市应增加房屋持有环节的政策限制，以替代作为成交环节限制性政策的限购令，从而构建长效的楼市调控机制。但是，在2012年一度沸沸扬扬的信息联网系统却在今年鲜有提及，而作为长效机制呼声的房产税也依然处在不断的争议之中……
后限购时代，拿什么来接棒？依然未有定论。
对此，郑可虹认为，市场化的经济手段取代现有行政色彩过重的限购令一直是调控在努力和尝试的方向，站在房地产长期可持续和健康发展角度，这也是必然的选择和方向，后续调控应进一步加强、加快相关长期调控政策的制定与落实，比如保障房建设体系的强化、增加相关土地供应、差异化税收政策和信贷政策等，只有相关替代政策体系逐步成型，限购令才会逐步退出舞台。
刘福泉最后告诉记者：“在对整个经济发展模式、房地产发展模式有整体调控思路，并更尊重市场的情况下，才能谈及取代限购令的政策或措施，否则不会有什么行之有效的长效机制出现，因为谁也不好回答那个问题：万一限购取消了，房价又上涨了怎么办？”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
