[摘要] 房地产市场沉浮近20载，曾经的华南五虎成员——广州富力地产股份有限公司，在如今群雄争霸的时代，已经很难位居前列。纵观2013年，沉寂数年的富力地产似乎有崛起的势头，在相对积极的战略背后，隐患依然暗藏。
房地产市场沉浮近20载，曾经的华南五虎成员——广州富力地产股份有限公司，在如今群雄争霸的时代，已经很难位居前列。纵观2013年，沉寂数年的富力地产似乎有崛起的势头，在相对积极的战略背后，隐患依然暗藏。
11月1日，富力地产公布2013年10月份业绩报告，截至10月底其总合约销售金额约343.98亿元，以此推算，其已经完成420亿元全年目标的81.9%。另外，累计前十月，富力地产合约销售总面积约284.06万平方米，与去年同期相比上升16%。
富力地产内部人士表示，“自去年开始大力新增土地储备使富力地产的项目数量不断膨胀，预计这些项目将于今年底或明年面市，这为公司业绩增长奠定了坚实的基础。”
较早之前，富力地产董事长李思廉曾透露，根据今年富力地产所获取的项目，公司已初步确立2014年销售目标为550亿元，这与2013年富力地产在土地、融资市场上的积极表现及迅猛提速的态势颇为相符。
加大推盘力度商业、旧改持续发力
富力地产早在2007年就开始布局商业，如今已然享受到商业带来的直接，在销售业绩成绩显著的同时，富力地产正在加大商业地产的开发比例。不久前，富力地产公布了公司定制的三年目标，在公司的营业收入中，75%来自楼盘销售，25%将来自租金收入。
富力地产高层表示，公司的销售增长点基本如管理层所料。事实上，为了达到420亿元的销售目标，富力地产下半年加大推盘力度，特别是在大本营广州地区，实现协议销售额45.7亿元，其中大部分来自自商业项目。整个上半年，其商业项目的销售占公司销售总额的三成。
其中位于CBD珠江新城的富力盈通广场以及富力盈凯广场两栋商用物业实现26.2亿元销售额。此外，太原三个刚需产品项目共取得超过20亿元的协议销售额；而海南的三个度假及退休型住宅项目则取得人民币17.7亿元协议销售额，超过上一年度全年协议销售额的两倍。
相关信息透露，接下来富力地产将在北京旧宫、通州等区域推出新的商业项目。另外，作为富力地产主力销售区域，广州市场下半年已经推出东山新天地、天域中心、天禧花园、南沙•富力唐宁四个新项目。
据了解，富力地产除了推出利润较高的商业项目外，其旧改项目同样逐步投入市场，例如备受关注的广州杨箕村旧改项目。2011年，富力地产以4.73亿元底价拍得这块27.38万平方米的土地。加上18.8亿元的改造成本，该地块折合地价为8529元/平方米。当时周边楼盘项目单价已达3万。经过三年拆迁、调整规划，项目终于亮相，在推介会上，富力地产首推86套超过200平方米的大平层楼王单位，预计售价有可能达到6万元/平方米。
除了杨箕项目，与新鸿基地产、合景泰富地产合作开发的另一旧改项目猎德村亦有新货推出。其中由富力地产开发并销售的天盈广场将在下半年进入市场，体量达45万平方米。李思廉透露，旧改项目利润率很容易可达到40%-50%，可拉升公司的整体利润率。
旧改项目利润如此可观，在首次进入佛山折戟后，富力地产毅然决定重返佛山。10月30日，佛山禅城莲升片区一宗商住地被富力地产以9.63亿元竞得，楼面价4232.48元/平米，溢价22.36%。据了解，该地块属于莲升片区三旧改造地块，地块须按规划要求建设配电房、物业管理用房等公共配套设施，
有业内人士分析表示，此番富力地产借助“旧改”进军佛山是用自己的优势来占领市场，这也许与瑞安、新鸿基在佛山旧改取得的初步成功有关，在旧改方面富力地产经验十足。
积极拿地猛提速 负债率创新高融资难
尽管2013年富力地产取得优异成绩，并在土地市场表现颇为活跃，但是其100.9%的净负债率却屡遭遇外界质疑，尽管富力地产领导层一向强调“稳”字当先，但是富力地产高速疾驰的态势已经很难掩饰。
2013年上半年，富力地产新增储备780万平方米，相比于去年新增72.6万平方米的体量，猛增974%。其中报显示，新增储备中有570万平方米来自长沙、贵阳、梅州、无锡四座首次落地城市。
富力地产管理层表示，“积极拿地是因为看好今明两年的房地产市场。”新增土地储备中，总价的是上海虹桥项目，富力地产分两次摘得虹桥商务区核心区北片区两宗地，共占地约10.63万平方米，总拿地代价约为36.31亿元。
富力地产积极扩充土地是其一再优化销售策略的结果，前三季富力地产销售业绩得到明显增长，部分城市超过预期目标。截至7月31日，富力地产取得12幅土地，土地储备达到3450万平方米。用在土地投资方面的支出达到127亿，超过年初100亿的预算。这似乎弥补了过去两年，因为结构调整而令土地储备略显迟顿的状况。
“尽管土地储备是一家房企的立身之本，但必须量力而行，现金流才是静脉之血，一旦国家政策有所动荡，就会面临看着金子，却只能饿死的命运。”某业内分析人士对于富力激进的拿地节奏表示出了自己的担心。
富力地产这种激进的态势同样表现在融资层面，近日，富力地产宣布，建议在中国发行本金总额不超过60亿元的境内公司债券，当然该发债计划还未获证监会核准。据其中报显示，富力地产目前为止主要的融资渠道为向国内银行申请房地产开发贷款。
富力地产曾被称为“业内负债比率”的公司，负债率逐年上升，2005年上市之初仅为20.5%，2006 年升至71.5%，2007年底则为139.5%，此后，公司净负债率长期高于70%警戒线，而今年高于100%的负债率令人咋舌。
“富力地产净负债率偏高，很难让评级机构给出理想的评定结果，想要得到境外贷款并不容易。而随着国内融资市场松绑，富力跳出来个‘吃螃蟹’，可见其也是病急乱投医。”一位业内人士曾对某媒体分析表示。
除了融资难题，2014年富力地产将有总额约80亿元的一笔房地产开发贷以及一笔境外点心债到期。资料显示，富力地产短期借债及长期借债的当期部分达到93.9亿元。富力事实上在高负债奔跑。正因如此，富力地产委托平安信托融资的32亿元，原本是2014年到期，后将其延迟至2015年偿还。
尽管如此，富力地产2013年的激进表现足以显示其追求速度的态势，这不仅让人回想起十年前，顺驰曾经用“速度”造就业界翘楚，最终“一个视现金流为要素的企业家，最终还是败在了现金的断流上。”如今，富力地产即将加速，面临逐年上升的负债率及融资难题，富力地产能“跑起来”吗？
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