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多个城市近期缘何纷纷出台楼市调控政策

房天下   2013-11-29 12:03

[摘要] 在中央没有启动、统领政策的前提下,广州、杭州、福州等各路诸侯纷纷出台更严厉一些的楼市调控政策,这对于纷纷攘攘的楼市来说应该是头一遭。

一、前言

在中央没有启动、统领政策的前提下,广州、杭州、福州等各路诸侯纷纷出台更严厉一些的楼市调控政策,这对于纷纷攘攘的楼市来说应该是头一遭。

因为没有统领政策,此次出台的地方政策共同特色是“微调”,如增加二套房首付比例一成、延长外地人购房纳税一年……

不变的是民众仍然按照自己的意愿,勾画自己希望的调控,面对如此的温柔,网上肯定不会是“好评如潮”,作秀等批评定会不绝于耳。

然而调控与房价的关系没有大家想象的那样简单,把房地产经济泛政治化也是出房地产的更大问题。

二、猜想

地方政府如此主动表现自己,应该与当初设定的价格调控目标没有完成有关,需要大家出来表态一二,这是温柔微调的一个背景。

三、调控评价

1、调控无效源于思路的混乱与断裂

如果从宏观经济运营角度批判楼市,更让人担忧的不应该是房价,而是调控思路的混乱及其收获的无效。

对于一个产业进行如此频繁的调控,每次调控都收获无效与批评,让政府的信誉遭受难以评估的折损,恐怕后无来者,为什么会这样?

在过去的时间,调控似乎根本不清楚导致高房价的原因,也许清楚有意回避,把社会注意力和仇恨直接引向炒房、空置房,社会似乎也乐得接受如此对房价的“判决”,上下合力发动了无数次直接针对房价的征战,而另一方面忽略、甚至是纵容了促使房价上升的元素。

例如,货币超发是过去导致房价上升的一种力量;再如,突然冒出3600万套保障房,原本是为了平抑房价,然而,各地都赤裸裸地把保障房的任务纳入商品房成本,让原本平抑房价的调控异化为拉升房价的动力;再如,房价过高的原因之一是政府垄断土地市场,这与其他政府垄断资源带来的高商品价格道理完全一样,在房价上升面前,两部委高举打击小产权房子的大旗。

在过去的时间,正是由于调控思路的混乱与措施的断裂,才走出一条“调控房价——无效——再调控房价——再无效”的诡异路径,与房价死磕的调控注定变得焦灼。

2、调控无效源于无法实际评估房地产现状的对与错

经济就是经济,它要遵循自己的规律运行,在资源配置中经济不懂得顾及人的情感,而社会在审视、管理房地产经济的时候,更多地是照顾人的感受而忽略客观规律,很多事情不是审视其是否正常,而是首先看自己是否喜欢,把情感凌驾于规律、规则之上,导致问题实际无解。

中国的住宅产业出生于拉动经济需求,这一战略与体制深度契合获取足够的能量至今未变,如果从目标管理角度审视房地产,它拉动经济的效果很好,这是一种符合逻辑的评价思路,就是说房地产主流是好的。

然而该战略导致了高房价影响了民生,让民众产生了很大的意见甚至是仇恨,经济发展的意义因高房价而严重衰减。

在没有改变用住宅产业拉动经济战略及其运行的前提下,调控无效应该很正常,希望把房价调控下来的愿望无异于缘木求鱼,这种断裂让房地产煎熬国人是必然的。

3、调控无效源于没有住宅经济模式就没有

价格具有客观性,并非政府手中的橡皮泥想咋捏就咋捏。

然而,相信政府可以随意掌控房价是社会的主流价值观,很多人都相信房价没有得到有效调控是政府缺乏诚意,这应该是调控可以沿着一次次无功而返路径前行的社会基础。

正是这样的环境,让调控可以在根本没有目标的前提下横空出世,只能针对带有客观性的房价。典型的是动用浩瀚社会资源的房产税,它不仅缺乏法律依据,从经济管理角度看,究竟不知道想用它来干什么?调控房价功能已经得到了否定!取代土地财政亦不可能!为地方政府寻找新税源说不出口!

调控目标源于我们没有住宅经济模式,商品房怎么搞、保障房怎么搞、租赁市场怎么弄……如果这些问题很清晰,调控就是朝着这样的目标清晰前行,也会产生相应的有长效机制,而不是每次都那么自以为是随心所欲。

如果有住宅经济模式,就不会出现短命的9070政策、就不会有国土部禁止别墅用地反而导致别墅供应增多的窘境、就不会有历次调控根本不考量租赁市场的缺陷、就不会有保障房缺失的局面……总之就不会有一次次失魂落魄的调控。

四、调控预期

尽管史上最严厉的调控----限购令出台,加经济市预期不好、紧缩的货币政策,应该说有效地限制了炒房,当楼市寒冷的时候,住建部经常出来叫嚣“坚持调控不放松”,当货币政策转向楼市转暖,限购令仍然未能限制房价上扬。但是,这一因果关系信号并未能动摇社会反思调控思路,整个社会仍然笃信炒房是拉升房价的主要原因,我们注定还要在无效调控的路径上踌躇。

我一直坚信新一届的政府会有新的经济发展思路,在新的经济发展思路中有对房地产的重新定位,在这些东西没有出台以前,如果楼市没有太大的波动,也不在旧有调控路径上弄出太大的动静,这也是房产税不能出台的理由之一。所以,各路诸侯出台微调措施维稳楼市应当属于正常现象,这应当是住建部与地方政府磋商的结果,这是温和微调的另外一个背景。

五、结束语

房地产目前的支柱产业地位具有客观性,源于经济发展速度与城市化进程,资源偏好城市(农村资源被城市剥夺)的体制加剧了房地产的这种地位。但是,房地产的支柱产业会有多种格局,目前的窘境(房地产拉动了经济、为城市发展贡献与民众仇视房地产)并非支柱产业的必然局面。

房价具有客观性,客观性并非不能改变,只是改变的方式不能直接与房价征战,而是消除导致房价过高的原因,如消除城乡、区域过于不平衡。

只有出台住宅经济模式才能正确评估房地产、才能产生有效的调控、才能有长效机制。

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