[摘要] 进入年底，也就进入了楼市抢收的倒计时，开发商花尽心思，采用各种营销手段只为年底的冲量目标。据房天下统计，12月份，80多个楼盘有打折优惠促销，预计有18个楼盘全新开盘或加推，2013年最后一波冲刺来临，效果如何？对此，房天下采访了中原地产福州分公司董事总经理蔡俊，共同探讨年底开发商冲量前景。
进入年底，也就进入了楼市抢收的倒计时，开发商花尽心思，采用各种营销手段只为年底的冲量目标。据房天下统计，12月份，80多个楼盘有打折优惠促销，预计有18个楼盘全新开盘或加推，2013年最后一波冲刺来临，效果如何？对此，房天下采访了中原地产福州分公司董事总经理蔡俊，共同探讨年底开发商冲量前景。
采访嘉宾：中原地产福州分公司董事总经理蔡俊
年末楼市回升 政策对高端楼盘影响较大
继北上广等多地出炉房产调控新政后，11月27日，福州也出台楼市调控新政。临近年底，新出台的“榕七条”是否会对年底的购房潮产生影响？对此，蔡俊表示榕七条只是制约了以下两个方面。一方面制约的是购房者的购买条件，纳税或社保缴纳年限一年变成了两年，对购房者的置业影响并不是很大。另一方面，榕七条制约的是开发商价格备案的增长。榕七条的出台对市中心高端房在取得预售证方面会有比较大的阻碍，在年终抢夺八县高端购买力的时候就会面临无法开放的情况。因此，榕七条对开发商的高端房源释放方面有一定的影响，而对购房者的影响则不是很大。
接下来谈到12月的楼市前景，蔡俊认为12月的成交量跟11月预计会有少量提升，但不会有太明显的变化，因为下半年楼市的购买力相比上半年有一个明显下降的形势，所以12月份的成交量预计稳中有升。
卖力营销？效果有限！
为了在年底打好年末冲关战，开发商都各出奇招，部分房企联手中介，希望强强联手销售新房。对此，蔡俊表示，“一二手联动是希望能把二手中介门店的客户资源充分利用起来，跟一手进行互动，是扩展客户资源渠道的一种手段，可能会给一手楼盘注入新的血液。但是在年末，购房者的资金周转不便，会影响到购房者的购买力。所以一二手联动对一手房市场会有一小部分的带动作用，但实际作用还是有限的。”
年底是许多开发商冲刺抢收的时候，除了采用“一二手联动”的营销方式，部分开发商还会通过一系列的营销活动来保持楼盘的曝光率，对于开发商层出不穷的营销活动，蔡俊说道：“曝光度只是加深客户对楼盘的印象，持续的曝光对楼盘短期的去化并不会有很大的带动作用，只能增加购房者的记忆点。当购房者有购房需求而且资金链充足的时候，自然能够带动楼盘的去化。楼盘热销重要的还是楼盘的性价比，年末在贷款紧张及资金链紧张的情况下，刚需楼盘定价合理的话会吸引许多刚需客户购买，但对高端项目来说，去化压力还是挺大的。”
回家置业购房潮预计2月份来临 将有效助推楼市去化
进入2013年的最后一个月，节日接踵而至，按照楼市历年的情况，春节前后的大批返乡潮总能带动新的一轮购房潮，12月份开发商开始冲量，纷纷抢占市场，如此频繁的营销活动能否促进回家置业购房潮的迭起？对此，蔡俊认为，回家置业购房潮预计会在2014年2月份来临。他表示：“2013年2月份左右在其他城市面临价格低潮的时候，福州的购买力反而上升的比较快。因此在2月份的时候会产生一些八县客户的购房热。”
此外，蔡俊还针对今年的购房潮情况进行了预测，他预计今年的购房潮与往年相比不会有太大变化，因为13年八县的经济形势没有很明显的提升，对高端的购买力有一定影响。而返乡潮会助推福州楼市的去化，对楼市还是有一定的改善。
年底购房有风险 购房者需谨慎
面对年底开发商层出不穷的营销活动，蔡俊认为购房者在选择楼盘的时候眼光需要放长远一些。因为部分中小开发商为了解决资金问题，会利用促销方式和低价入市吸引购房者的购买，存在潜在的风险。因为三四线城市的中小开发商面临的压力比较大，所以这样的现象更为明显。福州作为中大型城市，品牌开发商暂时还不会出现质量问题或者资金链断裂的情况，福州上半年楼盘的去化速度还是比较理想的。
最后，蔡俊建议购房者买房时要综合考虑区域的价值提升、配套升级以及开发商的品牌和工程质量等方面。
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