[摘要] 2013年，房地产市场虽经历了年初“新国五条”调控收紧以及年末三中全会长效调控机制出台预期的影响，但无论楼市或土地市场均表现出了火热的走势。
2013年，房地产市场虽经历了年初“新国五条”调控收紧以及年末三中全会长效调控机制出台预期的影响，但无论楼市或土地市场均表现出了火热的走势。
在中指研究院监测的重点企业中，截至12月31日的监测结果显示，销售过百亿的企业扩容至71家，而万科(000002.SZ/200002.SZ)、绿地集团、保利地产(600048.SH)、中海地产、恒大地产(03333.HK)、碧桂园(02007.HK)6家企业组成的千亿俱乐部阵容更加强大。
展望2014年，十八届中共中央委员会第三次全体会议关于《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对税收、土地和市场体系的改革指导，将对未来的房地产行业下半场产生决定性影响。
把握市场大势，调整产品结构
百亿房企在2013年取得行业瞩目成绩的一个重要原因是把握住了市场大势，通过调整产品结构更好地满足了市场需求。以万科为代表的梯队在本年度依靠首置首改产品并重策略，持续扩大领先优势。
据中指院监测范围内的数据分析显示，万科、保利地产、恒大地产三家房企普通产品与中端产品的占比几乎相当，各为约45%，两类产品总占比基本在90%范围以内；碧桂园普通产品占比略高，超过了50%；销售额在500亿元至1000亿元之间的世茂房地产(00813.HK)的普通产品、中端产品占比合计也达到了84.4%。
以富力地产(02777.HK)、佳兆业(01638.HK)、首创置业、荣盛发展(002146.SZ)为代表的百亿企业，集中力量发展首置类产品，普通产品占据较大比重，辅以行之有效的战略布局和销售策略。特别是佳兆业及荣盛发展两家企业，普通类产品占比均在70%左右。
此外，千亿房企中海地产、华润，其产品结构中普通档次、中端、高端产品所占比重分布相对均衡，各类产品占比相差不大；100亿元至500亿元阵营的招商地产(000024.SZ)在产品结构方面也愈趋均衡。
布局主流市场，一线城市市场竞争不断加剧
在市场调整不断深化的2013年，房地产市场逐渐发生城市分化：一二线城市首置首改的刚性需求进一步释放，楼市供需两旺；三四线城市出现消化动力不足。在此背景下，百亿企业普遍选择回归一二线城市或在一二线城市持续深耕，其业绩贡献来源也主要是一二线城市。
作为梯队的代表，万科虽已完成布局，但仍持续关注重点一二线城市，并加强拿地规模和推盘力度。据中指院统计，2013年，万科一二线城市项目的销售贡献占比大于三四线城市，仅上海的销售贡献占比就超过10%。保利地产在广州的销售占比也超过15%，京沪两地超过8%。中海地产多年来坚持聚焦一二线城市，一线城市和二线城市的销售贡献率分别超过两成和六成。
据中指院统计数据，从2013年业绩表现来看，北上广深市场地位领先地位榜首的企业分别为中海地产、绿地集团、保利地产和万科，均为千亿企业。机构对此持统一观点，认为一线城市的竞争门槛已非常高。
三中全会《决定》定调房地产市场
着眼于政策，机构认为，十八届中共中央委员会第三次全体会议关于《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对税收、土地和市场体系提出的的改革指导，将对未来的房地产行业下半场产生决定性影响。
市场对《决定》做出较统一的解读：强调市场在资源配置中的决定性作用，房地产市场未来更加市场化；建立城乡统一的建设用地市场，集体经营性建设用地出让、租赁、入股同地同权；加快推进房地产税立法并适时推进改革。
机构分析，《决定》透露出中央决意建立起房地产“市场归市场，保障归保障”的二元体系，调控政策将根据各地市场的表现而呈现差异化状态，三四线城市政策将会松动，一二线等热点城市则相对收紧。会议中还提到“特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。”说明未来政策更加倾向于促供给而非抑制需求。
另外，12月12日举行的中央城镇化工作会议定调新型城镇化发展方向，并进一步讨论了《国家新型城镇化规划》。机构分析，新型城镇化是未来十年启动内需和房地产需求的政策红利。
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