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刘福泉:何以证明楼市泡沫?

福州房天下   2014-02-20 08:30

[摘要] 自从房地产热以来,在长达十五年时间里面,关于房价过高、楼市泡沫的批评一直不绝于耳,这种批评甚至主导了政府对房地产经济的管理,让楼市招致了频繁的调控。然而楼市走势与这种批评声、政府调控一直背道而驰,让批评者嘘唏、让政府的信誉惨遭重大贬损。

自从房地产热以来,在长达十五年时间里面,关于房价过高、楼市泡沫的批评一直不绝于耳,这种批评甚至主导了政府对房地产经济的管理,让楼市招致了频繁的调控。然而楼市走势与这种批评声、政府调控一直背道而驰,让批评者嘘唏、让政府的信誉惨遭重大贬损。

房地产有病毋庸置疑!如果一个病人去看医生,医生只有弄清楚了什么病才能下药,然而时至今日社会甚至不清楚房地产之问题何在,政府就频繁下药了,社会对政府房地产调控吐槽实属必然。

把所有的责任都归给政府是中国特色,这源于政府把空一切的体制,即使如此,仍然有失公允。关于楼市泡沫的使用应该很能说明问题,君不见社会在使用楼市泡沫的时候如此之随意,泡沫竟没有一个稍微确定一点的定义,这种经济上的虚空是经济管理上的大敌。

陈思进先生著文,用房价收入比、租售比、空置率等指标论证楼市泡沫,这是很有意义的事情。因为中国楼市泡沫一直是形容词缺乏定性,这些指标确实能够间接证明泡沫。

但是,就中国目前楼市的学术水准来看,如此证明楼市泡沫仍然严重缺乏两个支撑。

,缺乏这些指标与楼市泡沫的具体相关性,就是时尚理论家们惯常使用的数学模型,没有具体相关性必然就是随意性;

第二, 这些指标自身尚存在严重的缺陷,自己尚不知自己是什么,何以证明楼市泡沫?

例如,我们至今并无空置的概念,怎么可能统计出空置率?社会流行用亮灯数、电表使用状况来统计空置率,如果老百姓如此形容倒不是什么问题,如果研究者如此荒诞会让人觉得这个国家病了。笔者认为空置房需要如此定义:交房一定时间(给出装修、通风晾晒的社会时间)、达到使用程度(具备学校公交等公共设施、最基本的商业配套)。达到使用条件没有人居住才能算作空置,才能实际统计真正的空置率。必须指出的是其他产品领域残次品属于必然楼市也不能例外,如果房子盖好了、交房后仍然达不到居住条件属于楼市的残次品,其他产品(例如服装)允许个体拥有多个单位,房子也不能例外,应该承认某个人在某个不常住的城市不常居住属于正常状态。

再如,在借鉴使用其他国家房价与家庭年收入比的时候,学者们特别省事儿没有排除不可比因素,如不同的货币政策、城市资源聚集度、城市化进程、是否政府垄断土地等因素对这一指标的影响差,都是生搬硬套并不能实际反映中国具体情况。

对于租售比的使用同样存在问题,政府使用住宅拉动经济政策加上体制,让房地产市场的两个子市场,购买得到鼓励、租赁受到约束,同样与市场化国家的租售比存在不一致,不加修正就把市场化国家的租售比作为公式来匡算中国楼市的租售比,显然不符合科学精神。

这样的窘境反映了中国学术界的水准低下,在不能具体确定泡沫的前提下,专业研究者、管理者就如此广泛使用泡沫、就藉此制定调控措施,说明了我们在基础层面----价值观上的落后,收获具体认知谬误是必然。

 

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