[摘要] 7月17日，张家鹏商业地产公益课程走进福州，首次在福建开展商业地产培训课程，福州房天下借此机会，独家专访了RET睿意德商业服务部董事，也是本次课程主讲师之一的陈丽琳女士。陈女士对福州商业地产的未来发展提出了自己独到的见解，让人受益匪浅。
房天下：有说法，开发商进入商业地产，必须要有足够的资金？您怎么看待。
陈：我觉得不一定。作为持有型商业来说，开发商自己持有资金做地产其实难度是比较大的。商业开发不是短期回现，要长期运营。不是短期回报可以覆盖成本的。现在市面上有一些比较前沿的模式，例如轻资产模式，像万科做“小股控盘”，可能自己持有10%的股份，剩余的外面有一些公司会投他们，这些公司可能对地产完全不了解。这是一种合作方式，不用出资金，而只需要投入人力、物力和品牌软实力。
大概三年左右就能收回，有一个培养期向成熟期转换的过程。这样一个过程，也给很多具有开发经验的房企时间来做转型。另外，做轻资产路线“凯德”就是的例子，它们自己的运营团队特别强。这就像是一个好导演，不用花自己的钱，请来投资方，拍一部好电影。还有像是境外的摩根斯坦利，大的投行走的也是这种模式。开发商在开发，钱可能是通过各种方式募集。未来，商业地产可能就是一个资本运作的模式，而不是纯资产的模式。寻找到合适的资金来源，像万科的B转H股，在境外寻找更多的模式；像万达的可能上市，这些都是在降低自己自有成本的压力。
房天下：您的观点和很多传统的观点很不一样。现在开发商特别怕资金链断裂。
陈：对的。轻资产模式，花别人的钱，让资产增值，再让这反哺投资方。不要把商业地产看成是一种房地产开发，而是未来资产运作模式。
房天下：福州的商业地产处于初期阶段，住宅地产比较旺盛。对于开发商投入商业地产，您有什么建议？
陈：我们现在也接触到很多的开发商，都是从住宅或者是零售业转型过去的。住宅只有卖得快和卖的慢的问题，不是说卖不完。本质思维是不一样的，住宅的开发商是纯甲方角色，商业地产更多需要由甲方向乙方转换。 要具备乙方心态。这是一个心态问题。现在招商很难，如果开发商还是纯甲方心态，不遵循市场原则，那就不太好。很多情况下，商户决定了商业地产定位，有点类似泛甲方的概念。所以，主要是思想和心态的转型。
房天下：这么说，未来要多在招商上下工夫？
陈：不能这么说。商业地产是一个多维度的东西，像我今天讲的“六维理论”：定位、设计、招商、运营、前景、价值观，各种方面，缺一不可。招商是目的、结果，但是如果没有前面的铺垫，就像拼魔方一样，不能一面红。像住宅开发商，它的甲方心态就特别重，认为你是来为我服务的、来买我房子的。但是，商业地产不能这种心态，需要主动出击，大家都是来帮助你做盘，所以商家的寻找不能特别甲方。需要和商家进行策略对接。商业项目的运作需要很多助力：比如策划公司、设计公司、招商公司、广告公司、运营公司等等，跟你纯粹的卖房子卖完就结束是完全不一样的。
房天下：目前来说，对于投资客，商铺、写字楼，是否具有投资价值？
陈：价值是一定有的。价值来源在于投资的产品属性。如果产品属性本身存在问题，就不存在价值。所以，所有的投资都要考虑一个利弊。利要大于弊，像商铺、写字楼投资市场未来前景是好的。
房天下：住宅空置率高，商铺和写字楼有没有可能存在类似问题？
陈：住宅是一个供需问题。有需求就会有供应，供应大于需求时会控制。对于商品来说，要看产品，看有效供应足不足。市面上好的项目多不多，从产品、设计、规划、定位、招商，它的受制因素太多了，不像住宅比较单一。所以如果你的有效供应是够的，这个投资是没有问题的。
房天下：投资者的判断标准？
陈：上面提到的“6大维度”主要是针对开发商。对于投资客群来说，要看的预期、资本资产增值的预期。商铺的位置、开发商的规划角度、商铺的选择、运营的团队、设计的方案等等。如果区域位置很偏，但是设计和商户选择得很好，也能成功；如果周边租金非常低，但是售价非常高，你的也有影响。很难用一两句话概况清楚。要看好你的租赁和和销售的价值是不是对等的。
房天下：非常感谢您今天接受我们的采访！
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“RET睿意德商业地产服务顾问公司”由原DTZ戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆先生、DTZ戴德梁行中国商业地产服务主管聂绮冰小姐及DTZ戴德梁行中国区董事张家鹏先生联合发起，意在打造国际本土化领先房地产顾问公司。
“张家鹏商业地产公益学院”由RET睿意德执行董事张家鹏先生发起，秉承“与智者同行，与精英同窗”理念，致力打造中国商业地产公益学习分享平台。
“持有型”：是商业地产开发商的一种长线投资模式，其持有商业物业（不做出售），如购物中心、酒店、写字楼等，进行有效的经营管理，通过租金收入、不动产等方式取得的一种开发经营模式。
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