[摘要] 多地限购政策的松动，让市场对楼市重拾信心;城镇化建设的逐步推进，为经济发展换上了新引擎。与这些息息相关的地产基金，能否在瞬息万变的形势下把握主动权?
多地限购政策的松动，让市场对楼市重拾信心;城镇化建设的逐步推进，为经济发展换上了新引擎。与这些息息相关的地产基金，能否在瞬息万变的形势下把握主动权?日前，由浙江省股权投资行业协会牵头筹备的城镇化基金专业委员会举行了成立后的次沙龙活动，众多投资信托公司老总、地产界老总以及专家学者齐聚一堂，围绕“限购取消后出现的市场反应”、“开发商该采取怎样的应对策略”、“如何投入运作城镇化基金”等热点问题展开分析讨论，旨在推动地产基金的健康稳定发展。楼市还未“饱和”，“分化”将为不二法则，瞄准核心价值项目是地产基金未来趋势 “放松限购”这个词儿，在最近的房地产市场中稳居热议榜之首。在调控了四年之后，这条“捆绑”房地产行业的铁律开始悄然松动。相关数据显示，目前46个限购城市中，已有80%以上的城市或明或暗的开始松绑“镣铐”。
“这段时间，杭州楼市的交易量回升较快，除了政策的利好，主要还是因为众多开发商采取以价换量的营销手段。特别是一些能提供优质服务的地产商，他们的品牌效应、优惠价格加上热门地段，构成了市场波澜壮阔的表现。”浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲分析说道。 就目前的楼市现状，浙大地产研究中心主任贾生华教授认为，房地产行业的调整还将持续一段时间，下半年，开发商会继续以价换量，迅速回笼资金。要真正达到回暖，还需要整个宏观经济对其的作用以及限贷政策的放开等，预计明年的市场形势会更好。但未来房价都不会大幅上涨，而是越来越趋向稳定。
那么，“后限购”时代，楼市路在何方?贾生华阐述了自己的看法，分化发展。一个是区域之间的分化：沿海地区的市场前景依然会很好，中部承接沿海地区发展也会比较好，西部北方可能不乐观。而同一区域间，不同城市的情况也会大不相同。有些城市的楼市已经达到饱和，有些却并没有。像是杭州的楼市预计在2025年至2030年才会达到饱和，这期间还会以新造房产为主。
另一个是产品分化：区别于以前的市场形势，今后的开发商在开发产品时，要走独特化道路，才能形成核心的竞争力。丁浚哲在这一点上和贾生华不谋而合。早在去年，专业致力于地产领域的厚道就提出了“刚需小别墅”这个独特新颖的概念。“很多人觉得当前的形势，别墅这类房型肯定没有市场。但事实证明，走特色化道路就是不二法则。”丁浚哲如是说。浙江新南北开发的青枫墅园在采取了这一概念后，开盘天就将73套别墅全部售空，这无疑是个的验证。凯银投资董事长朱红也非常认同该理念，她坦言，目前很多开发商还停留在同质化的竞争，远远没有满足市场的细化需求。今后的关键是制作不同的产品，去符合不同人群的需求，包括老年、小孩的、临时人口等。
对于沸沸扬扬的房地产崩盘论房，贾生华持反对意见。他表示房地产对中国经济的贡献，占GDP的比重肯定不会下降。房地产行业所涉及的产业链非常多，包括地产基金等都是这个产业链的环节。在将来的发展中，整个产业链的占比还有很大的提升空间。丁浚哲则表示，中国的GDP维持在7%就是零增长，需要经济刺激发展，房产一定会起到很大的作用。 那作为投资机构，今后该如何把握地产基金?很多投资信托机构认为，今后需要做的便是在众多房产项目中，去找寻一些好、稀缺的特色项目。去年，浙江天堂硅谷在丽水投资了一个项目。“可能很多人认为这地方穷，但是我们在研究时发现丽水的土地很稀缺，所以市场的存销比和市场供需关系非常良好。”浙江天堂硅谷执行总裁周晓乐认为，相对于一二线城市来说，未来三四线城市可能会有更多的机遇和投资机会。“新型城镇化”，促使地产和金融更加紧密结合，为地产基金带来可观前景
2012年11月，李克强指出，中国已进入中等收入国家行列，未来几十年的发展潜力在城镇化;2013年年初，李克强称“城镇化”核心是人的城镇化，要实现产业发展和城镇建设融合，让农民工逐步融入城镇。 这一理念的提出，就面临着两大需要破除的堡垒。丁浚哲分析说道：一个是户口制度的改变。而今年5月，《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》的出台，彻底扫清了这一障碍。另一个就是农村的宅基地的流转。目前，农村宅基地流转工作在浙江如火如荼地展开，农民的土地都有土地证了，有了证就可以交易买卖，部分农民就会选择在城里买房和定居。
基于上层建筑的搭建完成，7月底，在浙江股权协会的筹划下，城镇化基金委员会顺势而生。专委会联合了包括厚道资产、凯银投资、嘉凯城集团等在内的10家投资机构、地产企业。 “城镇化基金专业委员会的成立是符合国家政策需求的。”贾生华认为，新型城镇化在取消户籍制度限制之后，将会形成一种人口和资金双向流动的局面，这种流动则会带来大量的内生需求，涵括了医疗和教育设施、商业、住宿、以及公路桥梁等配套需求。
李克强总理曾提出，城镇化将会带来40万亿元的投资。对此，丁浚哲抛出了自己的看法：“我认为真正能撬动城镇化进程的，一定是来自民间的投资。所以，专委会的成立可以起到这样的作用，把所有的力量组织起来，加入到项目开发中去。“我们意图在引导民间资本投入城镇建设的同时，也希望该基金能够引领浙江省地产基金的健康发展。”浙江省股权协会会长周业粱表示。 “我们是从2012年开始关注地产基金的，原因就是坚决看好中国的城镇化。在这场盛宴中，我们一直在思考，要如何参与其中。目前，已经在做一些尝试，像是和地方政府合作，从一二级土地联动开始介入，来进行地产基金的发展等模式。”周晓乐十分看好城镇化对地产基金带来的机遇。
杭州工商信托总经理李晓强也分享了自己的看法。他说，虽然有数据公布，中国的城镇化率已接近60%，离70%的达标率不远。但户籍的城镇化率只有38%。也就是说只有38%的人在城镇有房子，其他都是流动人口，这块市场的发展空间的确非常大。浙江华侨股权投资管理有限公司总裁杨雨潇也信心满满：“城镇化给地产基金带来了乐观前景，我们需要做的就是要以合理的价格，拿到一些价值的项目。”
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