[摘要] 市民余先生：我们公司是房地产开发商，有购房人断供，银行要求我们按协议回购，如果回购，我们对该房有抵押权吗？
市民余先生：我们公司是房地产开发商，有购房人断供，银行要求我们按协议回购，如果回购，我们对该房有抵押权吗？
江西贤和律师事务所叶涛律师：依法律规定，抵押须经法定登记机构登记才生效。开发商回购后，银行将其对借款人（购房人）的债权转让给开发商，抵押权本应随同债权一并转让，但由于抵押人（即借款人、购房人）这时往往不配合，导致办不成抵押权变更登记即将抵押权人从银行变更成开发商。而依法，未登记的抵押权是不能对抗第三人的。
现实中，通常开发商会与银行约定，开发商承担回购责任的时限为到购房人（借款人）办得房产证并办成现房抵押登记为止。开发商如依约建成房屋交付使用并协助购房人办出房产证、办妥现房抵押登记，应就可以避免承担回购责任而又没有优先受偿权的处境。开发商亦可与银行协商，不约定开发商回购，但约定在银行起诉借款人追讨债务并主张抵押权（优先受偿权）时，开发商保证在法院拍卖房屋时在该屋购房人（借款人）所欠银行债务数额范围内出价购买该屋，这样同样可以保证银行的债权获得清偿，开发商也能避免以上风险。
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