[摘要] 在上半年的一片利好声中，相信很多人都没想到，楼市由淡转旺足足耗费大半年，而由旺转淡，却仅仅只花了个把月时间。
在上半年的一片利好声中，相信很多人都没想到，楼市由淡转旺足足耗费大半年，而由旺转淡，却仅仅只花了个把月时间。
在经历了6月份创五年来高月成交后，7月份福州市区普通住宅成交环比迅速下跌近30%，报收2089套。
而据记者实际走访调查了解到，不少楼盘在近期的实际下定客户量更加惨淡，即便进入8月份也未有太大起色。
于是，在缺乏后续利好政策助力之后，开发商又祭出了“老招”：
以90m2以下中小户型带动楼市成交。
市场——淡季来袭：成交供应放缓 库存依旧高企
在6月份的高歌猛进之后，7月份的福州楼市简直像遭遇了一棒闷棍，让所有楼盘一下子找不着北。
据福州某机构数据显示，7月份福州市区成交2089套，环比下降29%，从月成交前十名的楼盘而言，环比也同样下跌了30%，无论是领头羊还是整体楼市，7月份都不算是旺季。
不仅是福州，楼市也同样未能幸免。从某机构监测数据看，成交环比下滑的城市达36个，占比已超六成，其中，一线城市除北京依然环比上升33%以外，上广深三个城市均大幅下滑。
这种情况，到了8月的周也还是没缓过劲来。(详见海都新地产今日数评版)
“说实话，多少有点意外，本以为上半年楼市已经回暖了，下半年应该会走上回升轨道，但7月下跌的速度超过了我们的预想，暑期档确实难熬。”在记者走访中，不少楼盘负责人都如是说。
另一方面，上半年1月至5月，福州楼市在4个月内快速去化5000多套房源，成功取得“库存大战”胜利之后，福州楼市的库存量在5月-7月的3个月中就始终停留在28000套上下，停滞不前，让曾经的光辉战果反而成了如今的去化压力。
凡此种种，都让开发商在酷暑中感到了丝丝寒意。
产品——再度调整：刚需房，又变得随处可见
“暑期档天气热活动效果有限，走渠道拓客效果也是一般般，但资金紧张又做不起太高大上的推广……”
“那就还是看看自家存货，从产品本身先调整吧!”
于是，记者在近期的福州楼市中看到了这样“默契”的景象：
建发领第7#楼主推88-110m2婚房，万科又一城5#新品77-123m2装修房、万科金域滨江一期75-110m2装修房正在预约，金辉淮安国际住区推出100m2“超级新品”，融汇温泉城75-115m2精装房将于8月15日开盘，新榕金城湾8月7日启动预约的新品中亦不乏69m2这样的小户型，三盛国际公园香樟里继续主打56-105m2长者公寓，就连一贯以改善性大户型为主流产品的融信白宫，也在近期推出了48m2、67m2这样的小户型……
是的，上半年一度在开发商的新品推广中“消失”的中小户型又高调来袭，不仅如此，即便是新品中偏大的户型，近期多数开发商也将大的户型控制在120m2以内。
“在购房者心里，90m2和120m2是一道坎。”业内人士表示，90m2以内的户型往往总价不高、面积够用，是刚需们能适应的标准小户型，而90-120m2这个区间则是“全能户型”，满足各方面人士需求，覆盖面广且总价也得到控制，而一旦突破120m2，那就基本是改善性需求或者多次置业人士的需求，这类产品去化较慢，但通常也是开发商高调强推的标杆户型;相较之下，中小户型由于向来“不愁卖”，反而一向低调。
为此，在上半年针对改善性购房需求的利好政策频出之际，开发商也趁势将积压已久的大户型迅速推出，而在6月份亟需半年冲刺时，90-120m2的“全能户型”又成了开发商的冲刺法宝——
而现在，刚需户型又一次高调卷土重来，又到了它们表现的时候了。
策略——以小带大：借中小户型 打破淡季带动市场
不过，高调归高调，但在福州楼市一直以来的户型供应占比中，这类刚需户型却向来不是主力。
据福州某机构数据显示，福州市区上半年60-90m2户型总计供应了1303套，在总供应中仅占17%，而90-125m2户型总计供应达3997套，占比高达53%，而125m2户型占比则为16%;即便是在7月份，90m2以下户型供应也仅为301套，不及90m2以上户型的三分之一。
然而，在上半年的库存大战中，刚需产品尽管低调，却依然扛起了快速去化的大旗。据统计，上半年70-80m2户型去化总占比为20%，90-110m2户型去化则占比21%——尽管两者占比差距不大，但若考虑到90m2以上的户型在总供应量中占据了60%以上的市场份额，就明白中小户型产品的去化速度已经可以用“随到随销”来形容了。
“闷声不吭”都能卖得又快又好，那现在正式登场，可得好好“拉大户型兄弟一把”了。
“正如数据所体现的那样，一直以来，这类刚需户型并不是开发商强推的主力，但是却一直承担着销售‘吸引者’和‘发起者’的角色，而一旦楼市不稳，开发商就又会重新将珍藏的刚需户型再度包装推广，令市场重新活跃，并带动其他滞销户型的去化。”一位楼盘负责人坦言，这种“以大带小”的营销策略在淡季可谓屡试不爽。
考验——能否成功：过好“暑期档”还须组合拳
那么此番再度出击，刚需户型能否再度成功?
一切还得从近期成交下滑的原因说起。除了众所周知的天气原因之外，二季度成交井喷、需求大幅消化、供给相对不足、股市下滑影响置业，以及无后续楼市利好政策导致“利好出尽是利空”;另一方面，在上半年成交回暖后不少楼盘纷纷将价格回调，虽然对现有客户实现了逼定，却令后续客户望而却步，导致了一定程度的市场抗性。
这些因素的层层影响下，终让7月的楼市遭遇“滑铁卢”。
“那么如果只是从供给层面上进行产品结构性调整，恐怕还是不够。”采访中，业内人士均指出，当下的暑期档已然进入了利好政策与市场回暖的“真空期”，在多重因素的作用下，又缺乏后续利好政策的刺激，楼市想要重新提振，开发商就必须有足够的营销魄力，通过线上与线下的巧妙组合来突破当下的市场，否则就很难实现“以小带大”，往往终变成“以小卖小”。
延伸阅读：
【热议】福州将增投1.2亿元改建雨水管网，你怎么看？
【楼盘】“苏迪罗”肆虐后见证房企良心--这些楼盘满目疮痍
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
