[摘要] 依照《不动产登记暂行条例》要求，国务院国土资源主管部门会同有关部门制定的条例实施细则的法定程序目前已经基本完成。
依照《不动产登记暂行条例》要求，国务院国土资源主管部门会同有关部门制定的条例实施细则的法定程序目前已经基本完成。
记者15日从国土资源部获悉，日前召开的不动产登记工作第四次部际联席会议通报了《不动产登记暂行条例实施细则》起草、征求意见情况以及各地不动产登记工作进展，就其出台进一步征求意见。部际联席会议召集人、国土资源部部长姜大明表示，按国务院部署要求，在不动产登记部际联席会议成员单位支持配合下，细则制定的法定程序基本完成，出台实施条件初步具备。
据国土资源部副部长王广华介绍，截至目前已有198个市(州)完成市级职责整合，1193个县(区)完成县级职责机构整合，分别占市县总数的60%、42%。地方不动产登记职责机构整合情况专项督察已全面启动。专项督察由不动产登记工作部际联席会议成员单位达成一致并经国务院同意，目标强力推进，全面实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，并对2015年12月31日前不能如期基本完成不动产登记职责机构整合的地方提出问责。
何谓"中等收入陷阱"?
世界银行在《东亚经济发展报告(2006)》提出"中等收入陷阱"(MiddleIncome Trap)的概念，基本涵义是指：鲜有中等收入的经济体成功地跻身为高收入国家，这些国家往往陷入了经济增长的停滞期，既无法在工资方面与低收入国家竞争，又无法在尖端技术研制方面与富裕国家竞争。
截至2015年7月1日世界银行的归类，中等偏上收入国家的人均GDP在4126-12735美元之间。2014年人均GDP7485美元，如果按照5%~7%经济增速，突破人均12735美元的中等收入瓶颈，需要8-10年。意味着未来几年，中国房地产业将在突破"中等收入陷阱"关键期的大经济环境下运行。
中国在跨越"中等收入陷阱"期间，经济面将出现以下的显著特征：一是，人口拐点出现，购房总人数趋于下降：2012年中国劳动年龄(16-60岁)人口数开始下降，2015年起结婚年龄阶段(25-35岁)人口总数也开始下降。二是，"中等收入陷阱"是否突破的标志是新的经济增长模式建立，未来中国以投资为主的经济增长模式将逐步向投资消费双轮驱动模式过渡。三是，中国中产阶层逐步形成，居民由住行消费向服务消费升级，第三产业加速发展。四是，为了确保新旧经济增长动力顺利交接，货币政策将保持宽松，不过与此同时，债务高杠杆下金融风险增加。五是，改革力度将逐步增强，为了培育新的增长动力，也是为了建立适应新的经济形态的制度。与房地产密切相关的有土地制度改革、计划生育制度改革、财税制度改革等。
在"中等收入陷阱"期间，中国经济加速转型，力求在人口老龄化之前实现跨越。中国房地产在经济"新常态"下将呈现三种与以往不同的发展特征，即产业增速从高速转入中低速，产业供需出现明显分化，经营管理模式集中化和轻型化。
从高速增长进入中低速增长
从发达经济体走过的路径来看，人口结构和房地产拐点是息息相关的。日本(1978年)、韩国(2000年)、德国(1965年)等国，当年轻人口(20-50岁)出现拐点后，房地产投资出现拐点，其后房地产投资增速和经济增速均出现明显下降。
中国也是如此，2014年前后20-50 岁主体置业人群到达峰值，人口周期决定房地产长周期拐点到来。2015年前8个月房地产投资增速3.5%，仅为2011年同期增速的十分之一。1998年住房制度改革之前，绝大部分家庭是租赁公房居住，只有少部分继承私房归家庭所有，到2014年住房自有率高达85%，远高于发达国家平均60%的水平。房地产市场已由供不应求向供求基本平衡、高速发展向平稳发展阶段转换。
不过与此同时，中国经济突破"中等收入陷阱"，要求经济增速达到5%~7%，新的经济动力形成和改革取得成效都需要一定的时间，需要房地产等国内需求的助力，其他投资难以全面替代房地产投资。
2014年房地产投资12.4万亿元，占全社会固定资产投资24%，由于地产投资链条长、带动能力强，地产投资相关联的投资合计估计占全社会固定资产投资的40%左右;而所有的基建投资加起来占20%，所有的制造业投资加起来占32%。
另外，2014年中国城镇化率为54.77%，根据世界城镇化发展普遍规律，我国仍处于城镇化率30%~70%的快速发展区间。从流动性角度来看，为了保增长，未来几年我国货币政策也将保持相对宽松，有利于房地产市场。房地产市场仍将保持一定速度增长，由20%~30%高速增长期进入5%~10%左右中低速增长期。
中国房地产业将出现明显分化
从地域角度来看，2014年北京、上海、江苏、广东等7省市人均GDP超过1万美元。发达国家城市化历程中，在人均GDP突破1万美元、城镇化率50%~60%，出现明显的大都市化现象，人口向大都市集中。
发达国家大都市化率一般在10%~30%，中国北京、上海、深圳、广州等大都市常住人口占比例为5%，仍有较大的发展空间。加之，2012年一线城市限购后，房地产商普遍集中投资于二、三城市，一线城市房地产投资相对不足。未来几年一线城市和部分供求相对均衡的二线城市房地产仍将保持较高的增速。而大部分二、三线城市，由于库存过高，将继续调整。
从结构看，目前中国处于首次置业和改善型需求的年龄段人口分别约占全部购房年龄段人口的1/3 和2/3，中国房地产市场正逐步由首次置业向改善型置业、新房市场主导转向存量房市场主导的阶段转变。
从消费倾向来看，中产阶层逐步形成，住房需求以改善型住房为主，服务消费要求提高。房价将结束十多年单边上涨的阶段，消费者选择自由度增加。房地产消费对舒适度、美观、人文自然资源等内外品质要求将越来越高。随着消费要求的逐步提高，房地产产品业态日渐丰富多元--住宅(毛坯、精装、科技、绿色、集成等)、商业(购物中心、商场、独立店、街铺等)、酒店、体育文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等等，门类将逐步齐全。
房地产业将集中化和轻型化
房地产将集中化。中国房地产由高速增长过渡到平稳发展阶段;房价由过去单边上涨到价格平稳或大涨大跌;房地产资金周期大幅延长，资金链风险显著上升。早期依赖土地溢价的开发模式逐步消失，未来伴随产品溢价、品牌溢价、高周转溢价模式来临，行业由原来普遍的粗放式经营管理模式逐步过渡到标准化甚至精细化的管理模式。
行业竞争大幅增加，未来行业会逐步集中，大量的中小型开发商将被迫采用"机会滚动式"开发或干脆退出行业。2013年十大标杆房企销售额占市场销售额的10.78%。资料显示，美国房企十强市场占有率在30%左右。
房地产将向轻型化转型。通过开发、建设、销售获取高利润的"黄金时代"结束，房地产企业更需要通过高周转、提高运营效率、增加服务附加值的模式提高，重资产转向轻资产方向的运作，是未来大型房企实践新的运营突破的重要方向。
从美国的房地产轻型化经验，结合近年来房地产企业轻型化实践，未来几年中国房地产企业轻型化可能有几种模式：一是，产业链重构，去集团化和产业链外包等方式，实现专业化生产和降低成本;二是，金融化，通过房地产基金、互联网金融、金融产品的销售锁定目标客群、资产证券化等多种途径，拓宽房地产企业的融资渠道，改善房企的资金压力，并向旅游地产、养老地产、产业地产等新兴领域转型提供助力。三是，提供标准化的产品，进入更多的细分市场，提高运营效率，如工厂化生产、社区服务等。
房地产投资增速仍在放缓，但楼市销售却连续数月回暖。这是中国近20年来房地产市场并不多见的境况，但这很可能既不意味着房地产库存消化加快，也不代表着销售掉的房子可以为开发商带来足够的救急资金。
中国的房地产库存调整可能才完成一半。
10月14日，瑞银证券中国房地产行业分析师丁晓在接受记者采访时表示，国内楼市销售连续数月回暖主要受到了居民改善性需求的推动，但房地产库存的调整可能只进行到一半，库存调整时间还将继续拉长，这将继续影响房地产的开发投资。
国家统计局公布的数据显示：8月房地产合约销售额同比增长31.5%，实现了连续5个月的正增长;1至8月，房地产累计合约销售额为4.07万亿元，同比增长18.7%，略高于今年1至7月16.8%的增速。然而前8个月，房地产开发投资的增速已降至3.5%的历史新低。"近些年，中国房地产销售回暖和投资回暖之间的时间差在逐渐拉长，2008年-2010年的周期比较短，一般是六七个月，但在2011年-2013年的周期拉长到9至10个月，在现在的周期中，投资增速的回升距销售回暖的时间差预计要12个月左右。"丁晓说。
在去库存的压力之外，城市可用于房产开发的土地库存也是房企是否选择再投资的重要因素之一。
中指研究院指数研究总监白彦军10月16日对记者表示：现在一线城市的土地库存不到一年，二线城市在两年左右，而三线城市是五年多，这也是房地产开发投资增速收窄的重要原因。另外，尽管央行多次降准、降息，但是企业获得资金仍不那么容易，资金链的问题也是房企保守拿地的原因之一。
个贷再松绑
9月30日，中国人民银行、银监会联合发布通知，明确在不实施"限购"措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。这是今年中国政府在房贷政策方面做出的第四次调整。
此前，央行通过四次降息、放开公积金贷款等政策，以稳定房地产市场。而这次降低首付款比例的举措只适用于不实施"限购"的城市，北上广深四座一线城市及海南省三亚市均被排除在外。这意味着，此次政策的调整主要是以提振二三线城市房地产市场为目标，此举措于全年房地产交易市场为火热的"金九银十"期间正式实施，被市场认为是意图更明显的"添柴"计划。
白彦军表示，从去年的"9.30"房贷新政到今年9月30日降低首付款比例，已经经过了一年，去年的政策效果已经释放完毕，政府部门更愿意在十月销售旺季到来之前，再给房市增添动力。"另外，这和投资压力也有关系。目前房地产投资一直处在增速收窄的通道，尽管这次政策的效果可能影响并不大，因为二三线城市房价并没有处于很高的位置，而且大部分消费者并非购置首套房，并不能感受到政策的实际影响，但这样的政策对于提振市场信心还是有一定作用。"白彦军说。
自去年"9.30房贷新政"出台以来，降息降准、下调购房首付比例以及更为灵活的公积金贷款政策等一系列楼市调控措施在过去一年时间内相继出拳，也让原本受到抑制的购房需求得到部分释放。
但是，中国房地产库存调整还将继续。
三四线库存压力大
目前，中国的房产库存压力主要集中在二三线城市。丁晓指出，楼市整体的去库存压力仍旧很大，特别是三四线城市，预计到2016年年底房产销售增速将从当前的15%至19%放缓至5%。"目前，一线城市的库存在10个月左右，处于中间的状态，供需相对比较稳定。但二三线城市值比较高，其中二线城市大约是在18个月左右，三线城市在20多个月的样子，这就很高了，现在从高点往下走的持续时间可能会比较长一点。"丁晓说。
10月14日 ，瑞银国际对外公布了关于中国住房动机的第二期调查结果。调查显示，目前消费者的购房意向仍较强，但较今年1 月以来略有减弱，主要是因为部分被抑制需求得到释放。调查报告称，一些被抑制的需求得到释放、居民收入增长放缓且前景不确定，2016 年销售增长将放缓至约 5%。因此通过下调贷款利率和首付比例的方式进一步放松抵押贷款政策是有必要的。
此次中国住房动机第二期调查由瑞银房地产、经济学家和银行团队与 UBS-Evidence Lab 合作，通过对3334名中国消费者的调查问进行分析，了解消费者的购房动机，以及自2015年1月以来其购房动机所发生的变化。今年1月，瑞银证券完成了关于中国住房动机的期调查。
通过两期关于中国住房动机调查结果的对比发现，消费者购房意向有所削弱。丁晓认为，这主要有两个原因，个原因是1月调查里33%的购房潜在人群已经在今年8月之前买房子了，实现了购房需求。还有一部分人由于一二线城市房价的上涨，把购房需求推迟至2016年，这些因素导致购房的意向值很高，但是环比是有减弱。
另外，调查显示，购房者对于房价的敏感性更高。丁晓表示，房价的敏感性主要是有三个要素，一是房价的值水平，二是个人收入，三是房贷利率，这三点如果发生变化，对于市场上购房需求的释放会有比较大影响。"比如房价增速是否会低于人均可支配收入或工资的收入，这个需求就有利于释放，反之不利于释放。还有降息再延续的话，房地产需求也是有利于释放的。"丁晓说。
政策进一步宽松
根据对中国房地产市场去库存进程的判断，瑞银的报告认为，在2016年晚些时候有望恢复供需平衡，政府可以通过加大对其他领域的政策支持，如基础设施建设，来缓冲房地产调整带来的冲击。
10月15日，根据国家发改委网站的公告显示，发改委同意批复了8个基建项目，总投资近千亿元。这也意味着，为应对近期经济下行的压力，实现稳增长，中国政府正在基础设施建设领域着重发力。
而房地产交易量的回暖，并未提振房地产开发投资额。
9月30日，中国政府部门公布将在非限购城市下调购房首付比例，此举被市场认为是缓解中国房产库存压力的重要措施。
穆迪的一份报告也认为，销量增长的主要原因是2014年下半年以来中国政府出台的多项对房地产业具有支持作用的宽松货币与监管政策开始发挥作用。
穆迪助理副总裁刘致伶对记者表示，"包括按揭贷款规定的放宽、降低第二套住房贷款的首付比例及购房人的贷款成本等有利政策将对未来12 个月的销售提供支撑，对中国房地产开发商具有正面的信用影响。"不过还有更多的宽松政策正在被期待。
丁晓认为，首付降到25%，甚至再往下降到2成，都是回归正常的状态。"中国房地产的政策在全世界来讲都是严的，很难看到哪个其他的国家有这么大范围的限购政策跟这么高的首付成数。在实现稳增长的压力下，这样的调节并不是特别令人意外。如果希望房地产销售能够更好的话，肯定需要继续给出政策支持。比如说首付成数、贷款基准利率，这些未来还有进一步放宽空间。"丁晓说。
白彦军认为，如果四季度经济依然面临较大压力，在货币端影响大的降准降息可能还会推出，而针对二三线城市去库存的问题，地方性的住房安置补贴等政策还有进一步发挥空间。
上海二手房挂牌上周现高潮 环比增8成
二手房挂牌上周现高潮，环比增8成 市中心挂牌量增长明显，好房难求陷交易困局，购房者只得"退而求其次"
经过国庆长假的短暂低迷后，上周上海二手房挂牌量出现了一个小高潮，环比增长超八成，其中市中心挂牌增长比较明显。
值得关注的是，"退而求其次"的情况逐渐增多。一名浦东区域的中介负责人告诉记者，手头七成左右房源存在瑕疵，不是楼层不好就是户型不正采光差。
而剩余三成不到较高品质的房源则价格偏高，平均上涨10万-20万元，且基本不予还价。
学区、优质房依然稀缺
由于二季度申城楼市的骤然火爆，今年"金九银十"没能成为全年成交的高峰。二手房市场在经历了半年的消耗后，供求矛盾显著加剧。中原地产研究咨询部的数据监测显示，10月首周全市二手住宅新增挂牌量2661套，环比增加2.6%，上周则迅速升至4999套，环比增幅87.9%。
从上周各区域新增挂牌情况看，中心区域新增挂牌量也有明显增长，其中静安区环比增幅72.7%，卢湾和徐汇分别增长50%和30.6%。
此外，近郊区域的松江和嘉定新增挂牌量环比分别增长36.7%和23.4%。仅4区新增挂牌量下滑，其中杨浦区环比减少超五成，青浦和闸北分别下滑约减一成。从挂牌结构看，110-130平方米、300万-500万元的两房、三房新增挂牌量增幅较大。
10月卖家挂牌积极性提升，想借"银十"契机高价售房，整体挂牌量有所上升，但需求活跃的、优质房供给依然不足。
市民林先生近期在物色徐汇区汇师小学附近的房子，由于同时也是需要自住的房屋，林先生希望能找到面积、户型合适的房子。不过他发现，虽然附近挂牌的房子有所增加，但大多为老公房，以30-40平方米的一房居多，虽然总价在300万元以内，但无论如何也不符合他们的置换需求。
而对于一些同样对口汇师小学的中高档楼盘，比如东方曼哈顿，本月在卖的房子仅有三四套，与9月持平，但价格已大大上跳。
一些买家被迫接受高价位
房屋品质与合理价格难两全的局面还是容易让买卖双方陷入僵持。对于刚需购房者来说，在纷纷抱怨好房屋性价比低的同时，一些人被迫做出退而求其次的选择。
在浦东御桥地区，10月以来，该地区的大盘之一绿洲康城亲水湾大量房源成交。记者从上海链家地杰国际城店了解到，该小区的高成交得益于临近地杰国际城的"缺房"。
地杰国际城因具有学区优势而在本地区是许多人的，单价也高出绿洲康城亲水湾八九千元每平方米，然而在经历了半年的消耗后，目前地杰国际城价位正常的挂牌房源仅2-3套，其余都是价格过高的非诚意房源，迫使不少购房者只能退而求其次，购买临近的绿洲康城亲水湾。
不过，由于绿洲康城亲水湾并非学区，因此一些家长只能另想办法。
近，市民唐先生由于地杰国际城单价普遍在4万元/平方米以上，而以270多万元购买了一套绿洲康城亲水湾两房房源，折合单价3.1万元/平方米，在没有学区的情况下，他决定将来花钱把孩子送入私立学校。
还有一些买家不得不被迫接受高价位房源。上海链家中远店介绍，普陀区中远两湾城暑假期间60多平方米的小户型房源单价还在4.5万-5万元/平方米之间，进入金九银十后迅速飙升至5.5万元/平方米左右的水平，而一些买家依然会咬牙买下。
未来中小套供求比会增加
当前，上海提出要把控制房价作为重要调控目标，指出中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。专家预计，按照这一思路，未来中小套型供应比例会有所增加，房价快长的势头届时有望得到抑制。
记者在采访中了解到，近期不少购房者正是在难以寻觅到合适的二手房之后转投一手房市场。不过，与的中心区域相比，外环周边板块优化区域结构的空间更大。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，调控思路从根源上解决中小户型供求突出矛盾问题，预计未来像三林、顾村、江桥、桃浦等刚需关注比较多的区域未来土地有可能适当增加，以缓解供求矛盾。
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