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地价总价高倒逼房企联合 福州楼市将迎来寡头时代

海峡财经导报房产版块  作者:庄小鹏 卢平   2016-08-11 01:19

[摘要] 7月底,首开融侨就其开发的位于晋安区的尚东区项目举行了品牌发布会。来自北京的首开集团以及深耕福州本土的融侨集团,二者的合作可谓强强联合。然而,在如今的福州房地产市场,类似的强强联合已经屡见不鲜。在业内 ...

7月底,首开融侨就其开发的位于晋安区的尚东区项目举行了品牌发布会。来自北京的首开集团以及深耕福州本土的融侨集团,二者的合作可谓强强联合。然而,在如今的福州房地产市场,类似的强强联合已经屡见不鲜。在业内人士看来,福州土地市场近两年的变化,是影响房企强强联合的重要原因。

地价总价高倒逼房企联合

去年,福州土地市场受楼市回暖影响明显:政府推地步伐加快,开发商储地意愿上升,供需双旺造就去年福州土地市场成交金额超过350亿元。进入2016年,福州土地市场热度不减,一季度福州推出4幅涉住宅用地地块,不到165亩的总面积,出让金额就超过52亿元。

土地市场热度提升,推动了“面粉”价格攀升。购房需求对楼面价尤其敏感,而房企关注的焦点除了楼面价,还有拿地总价。记者梳理发现,2015年至今,福州土地市场出让的40幅地块当中,单幅成交金额在10亿元以上的地块有10幅,其中宗地2015-35号仓山区台屿旧屋区改造项目的成交金额是51.5亿元,创下福州“总价地王”,该地块是由融侨集团和阳光城集团联合竞得。此外,如宗地2015-37号晋安区连潘棚户区改造A-14地块的成交金额为44.1亿元,宗地2015-36号晋安区原天宇开关厂地块的成交金额也达32.3亿元。

有福州本土房企相关负责人告诉记者,如今福州已经进入高地价时代,每次拿地都要“下狠心”。其实,很多房企都是负债拿地,拿地金额越高越考验房企的资金运作能力。即便成功拿地,后期建安费用、税费、营销等等费用叠加,负债越高需要承担的风险就越大。这或许是近年来福州土地市场现房企联合拿地的主要原因。福州大学房地产研究所所长王阿忠表示,房企通过联合拿地,可以分摊拿地成本、推高资金周转率。同时,联合拿地也能增加房企的竞争力。在市场竞争日趋激烈的背景下,联合拿地的房企会更有把握增加土地储备

联合拿地催生“地王”

据了解,前几年在福州楼市,房企联合的主体多是中小房企抱团来对抗大型房企,或是大房企和中小房企联合,如今演变成大房企之间的强强联合。并且,这种强强联合已蔚然成风,无论是外来大鳄还是本土实力房企,都频繁采用联合拿地模式。不仅如此,房企联合的形式也很多样,既有本土房企联合、外来房企联合,也有本土房企同外来大鳄联合。

尽管有不少市场分析人士认为,大房企之间的强强联合会使得市场形成寡头效应,挤占中小房企的生产空间。但也有业内人士认为,随着房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”,房地产行业势必进行更深层次的洗牌,而在行业深度竞争时期,中小型房企无可避免将会失去生存空间。

事实上,房地产行业深层次洗牌产生的影响已经逐渐在福州土地市场显现。去年至今,保利房产集团、融侨、阳光城这样的大型房企已经成功通过联合拿地的方式收入土地储备,并且同时期福州土地市场诞生了诸多“地王”,这有相当比例是通过房企联合拿地的形式诞生的:2015年10月,保利房产集团、北京首都开发控股(集团)有限公司、中庚集团联合以33.4亿元竞得宗地2015-29号鼓楼加洋巷旧屋改造地块,22584元/平方米也刷新了当时福州市区的“单价地王”纪录;2015年11月,融侨、阳光城联合体拿下2015-35号台屿地块时创造的15775元/平方米的仓山区楼面价纪录;2016年2月,金辉地产、禹洲地产联合体以17.3亿元竞得宗地2016-01号洋洽河旧屋区改造地块处烟台山版块,16251元/平方米的楼面价再次刷新仓山区楼面价纪录。

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