[摘要] 2016年是政策年，更是去库存年！自2015年末，中央的经济会议已经定调2016年为去库存年。
2016年是政策年，更是去库存年！自2015年末，中央的经济会议已经定调2016年为去库存年。2015年的购房环境已经很宽松了，央行降息降准、首付比例下调、秀屿、仙游购房补贴等，在此基础上，2016年再度加码，银行利率打折、涵江、城厢、荔城等区域的购房补贴紧随其后出台，与此同时公积金新政、降契税和营业税、闽八条和莆六条为去库存保驾护航。2016年可谓是房地产政策频出、风云变幻的一年。
回顾2016年的楼市政策可以用“先扬后抑”来总结，前半程不断加油助跑，下半程不断刹车减速。上半年，楼市政策以“去库存”为主基调，中央、地方政府层面接连落地一系列刺激政策，比如“闽八条”下调首付20%、契税减免、“莆六条”等等。政策与资金层面的宽松，直接推动了刚性、改善购房需求释放。此外，年初的二胎政策正式实施也大大刺激了莆田楼市大户型等高端产品的供应与需求。
同时，秀屿、涵江、仙游等区县纷纷为去库存出台系列购房补贴政策。可以说，上半年的房地产去库存政策取得了积极效果，随着市场交易的回升，莆田一些区域（尤其涵江区和秀屿区）、楼盘的库存压力也得到一定缓解。
国庆期间，热点一二线城市先后发布楼市调控政策，重启限购限贷。一二线城市限购调控产生的楼市“抽血效应”，让闯荡在外的莆商购买力回流莆田楼市。此外，莆田虽未出台限购政策，但也开始整顿房地产市场，主要是打击房地产虚假广告，正确引导社会舆论导向；严查违法违规房地产开发企业和房地产中介企业，促使房地产市场健康发展。
不管是热点城市的限购限贷政策，还是莆田楼市对房地产市场环境的监管加强，都是此番市场调整的衍生品。对楼市虚假宣传、价格欺骗的整治，在一定程度上对开发商起到了约束作用，对未来莆田楼市的良性发展起着很大的作用，不少楼盘也经过此番整顿，楼盘信息更加透明。在市场逐渐规范化后，莆田楼市也会逐渐趋于平稳状态，房价大幅上涨和出台调控政策的可能性都不大，整体将沿着“房子是用来住的，不是用来炒的”的主基调发展。
楼市洗牌加剧强者恒强
对于2016年楼市来说，去库存是主基调，疯狂是表象，而开发商实力两极分化才是终状态，强者恒强，弱者逐渐被淘汰。
纵观莆田近年来楼市发展，外来品牌房企逐渐主导着市场，购房者也积极追捧，各大品牌楼盘利用强大的营销手段不断创造热销现象。反观莆田一些早期本土房企开发的楼盘，这些年不是烂尾就是跑路，深受其害的业主们怨声载道，莆田又是一座适合口碑宣传的城市（莆商闯四海，信息灵通），本土房企已经被印上“坏名声”的旗号，有了“一朝被蛇咬十年怕井绳”的后怕，因此一般人买房基本上不考虑本土房企开发的小楼盘。
受市场购房习惯变化的影响，本土房企基本逐渐退出市场，在本土拿地更是难上加难。2016年莆田市区共有三幅普通住宅地块出让，除了正荣、欧氏和鑫和之外，再无其他本土房企出现在土拍现场，其中欧氏和鑫和更是以合作开发的方式意欲出手拿地，即便是如此，仍不敌外来品牌房企的强攻，终无功而返。在品牌房企不断扩大开发版图之下，莆田各片区发展逐渐形成品牌房企独霸一方的局面，如恒大和联发分别瓜分龙桥泗华和洋西地块，保利独揽南郊地块，正荣雄霸城南坂头地块。
商品住宅销售创历史新高，商办去库存压力大
在多区域推出购房补贴政策的刺激下，莆田2016年商品住宅市场呈现“量增价跌”的态势，全年商品住宅销供比为1.39，库存周期仅约12个月，库存压力较去年有明显的回落，而2016年莆田市房地产市场的新开工面积、房地产开发投资额和房源批准预售出现“三降”特征，同期二手房成交同比出现回升，土地市场明显“量降价升”，城市房源库存量也将由此而持续减少，作为三四线城市的莆田楼市，投资客群早已越来越少，刚需、改善主导着楼市，随着市场上优质房源的日益稀少，新增产品未能及时补充，2017年开局或将呈现短期的低迷期，后期随着新楼盘的入市，或将呈现“量涨价稳”的态势。
可以说2016年莆田去库存取得了很大成效。但火热的仅限于商品住宅，用“冰火两重天”来形容莆田楼市一点也不为过，住宅库存尚能在利好政策背景下快速去化，商业库存却举步维艰，市区地段比较繁华的商铺多数经营不好，莆田商业囤积现象十分严重。从去年至今商业地产库存激增1万多套，供求关系的不平衡，莆田商业地产的去库存形势颇为严峻。目前莆田商业面临体量大、库存多、受限等挑战，同时下滑的实体商业拖累商业地产“入冬”，在商圈内在规律摸不清和去化不明朗的前提下，未来或许将面临更大的风险。
楼市预判
作为福建沿海较为发达的城市，莆田市商品住宅短期内库存压力不大，在中央、省、市一系列促进住房消费政策的支持下，房地产市场需求侧出现了明显回升，商品住宅销售面积同比回升明显，销售价位稳中略降；供给侧却保持低位运行，新开工面积和开发投资额均有所回落，市区可售房源紧缺，随着改善性需求逐步得到释放，未来莆田楼市商品住宅库存几无太大压力，但本土商业氛围欠缺，商办去库存面临较大压力。
本地居民和返乡莆商成去库存主力军，品牌房企将主导莆田楼市！整体来看，莆田房产还是以本地居民的自住和改善性需求为主，外来投资客随着前几年的大量抛售套现，占比已经较少。楼盘基本都是依靠交通和学区优势吸引购房者，交通和学区配套较有优势的楼盘如正荣财富中心、莆田万科城、碧桂园浪琴湾等均不愁卖。莆田作为一个典型的人口净流出城市，分布在各地的莆商较多，莆商购买力强，返乡置业为莆田楼市购买力的重要组成，经济实力很大程度上影响着区域楼市的发展。万科、保利地产、正荣集团、嘉里建设、碧桂园几乎成莆田楼市五虎将，2016年均凭借品牌实力，取得较好的销售业绩。未来，品牌房企将主导莆田楼市，加速洗牌，优胜劣汰，莆田楼市正向着品牌楼盘时代迈进！
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
