2017年福州上半年房地产市场盘点（政策篇）

        房地产大市场调控，大概经历了四轮，分别始于2005年5月的“国八条”、2010年4月的“国十条”、2013年2月的“新国五条”、及2016年9月下旬至10月初一二线城市密集出台的调控政策。每轮房地产市场调控周期大致为3年左右。本轮调控政策因城施策，但集中爆发，表现出“政策多、频率高、执行严”。

        从区域性看，福州短时间内连续出台4波调控令，严格抑制投机炒房，稳定市场预期。

        福州本轮调控始于2016年9月26日政府出台《关于印发福州市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》适当提高了土地竞买条件与并对商品房价格进行限价；国庆期间各大重点城市出台严厉调控政策，10月6日福州随即出台《补充通知》针对五区进行限购限贷；11月由于土拍市场一度火爆，在21日再次出台了《关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》对五区公积金购房进行限制、要求商品住宅备案价“零增长”，并继续执行“限地价、竞配建”方式公开出让，对一二级市场进行全面的政策调控。

        2017年，两会上中央定调“房子是用来住的，不是用来炒的”。随后3月17日北京市就率先出台升级版楼市调控新政。在新一轮房地产调控大潮下，北京公认为政策调控方向标，3月28日福州立即响应国家号召，出台了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，推出限售令，进一步稳定市场预期，打击投机炒房。

根据福州政府出台文件整理

        商办政策方面，暂时未进行限商，预计下半年将出台相关政策。

        目前福州暂时未出台限商政策，此前由于市场存量大、对商业办公房地产进行规划解绑，层高放宽至5米，市场出现LOFT/SOHO产品，并于2016年10月08日出台商办去化鼓励政策，外加住宅市场挤出效应，当前商办市场存量快速下降。随着北京针对商办市场进行规范、坚决打击商改居的违法行为的政策发布，重点一二线城市的响应，预计在下半年福州政府也将出台政策跟进，限制商业办公房地产的宜居设计，回归原有属性与功能。

       金融政策方面，信贷及公积金收紧，限制投资性资金流入房地产行业。

       首先信贷收紧幅度越来越大，银行个人住房贷款利率大幅提升：首套房贷款利率基本取消或调至95折；二套房贷款利率上调为基准利率的1.1倍。房价与房贷利率成负相关，随着利率上升，房价的上升走势将趋缓。其次2017年6月公积金政策再次收紧，规定三种类型人群将停止公积金贷款，且五区外职工家庭首付款比例提高，进一步落实“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，抑制市场投资与投机行为。

政策调控下的市场表现：

        市场供求极度不平衡，调控政策影响力有限。

        政府虽然出台了限购、限贷、限价、限售、限签、增加住宅供应的多重组合拳进行市场调控，但由于市场可售存量低、供需极度不平衡、政策出台的时间也较短，因此所产生的市场影响效力有限。

        政策之下，楼市价格越调越涨，市场恐慌与炒作并存。

        本轮一二线城市启动的调控，有别于以往的价格趋稳，反而越调越涨。福州市场亦如此，各楼盘价格节节攀升，市场恐慌与炒作并存，上半年市场多项目集中开盘表现出的抢房场面，证明了政府政策调控效力开始减弱。基于市场客户买涨不买跌的心理，且目前在售房价持续上涨中，买房者越来越多，需要新一次政策加码，让市场触及天花板，阻止此轮楼市疯狂、安抚市场紧张情绪，让整体市场略微下行，使买房者减少，积蓄下一个周期的轮回。

下半年政策出台预测：

        重点在稳定市场预期，确保真正的刚性/刚改需求，抑制市场投资与投机行为，防范市场出现金融风险与维护社会稳定。

        调控政策：面临新一轮的加码；严格执行商品房价格零增长，杜绝市场进行价外加价或通过双合同精装变相加价；同时为了防止房地产开发企业设置内部、关系户等购房行为，极有可能出台公正摇号选房，销售的商品住房采取公证摇号排序、按序购房；出台关于租赁政策，加快发展住房租赁市场，增加租房供应。

        土地政策：在供给端加大土地储备，市场推地速度加快，且基于优质的土地资源，竞买方式可能由“限地价、竞配建”转换至“限地价、竞配建、竞自持”方式，通过稳地价来稳房价，确保不出现新地王。

        金融政策：上半年银行贷款的环境已出现全面收紧状态，在大市场调控与银行惜贷双重作用下，下半年银行的贷款利率仍将以持续收紧为主，房地产后市，房贷利率将会保持上行趋势。

        客户反应：对于刚需客户而言，本轮调控是一个利好，有望稳住市场房价，让自己购入心仪的房源，但同时也将给部分客户造成观望情绪，购房意愿下降。对于改善客户而言，购房客户比例将缩减。原因有三，其一，首付比例上调至50%，增加了购房资金压力；其二，福州政府对于改善性客户的购房需求虽然没有采取强压的措施，但对后期交易进行了一定限制，影响再次换房；其三，客户一直是买涨不买跌的心理，外加处在调控风口期，犹豫是否出手。对于投资客而言，限购限贷限售条件严厉、投资成本上升，且后期二手交易延长，市场价格上升通道被压制，将导致大部分投资客提前离场，有助于市场价格的进一步维稳。