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住房租赁市场,是饭还是汤?巴曙松如是说

楼市经纬 2017-11-17 02:17:14

北京集体租赁住房政策发布

16日消息,近日,经市政府批准,北京市规土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》。集体土地建设的租赁住房将实施全装修成品交房,租金将参考周边住房租赁市场水平,鼓励签订长期住房租赁合同,但单次租期不得超过10年。从今年起的5年里,北京将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。目前,市规土委正会同有关部门,积极推动集体租赁住房项目前期用地工作,确保完成本年度的土地供应任务。

与北京发布信息同时,今天,广州市首批国有租赁住房企业挂牌成立及政府与银行住房租赁市场发展战略合作意向书签署仪式在市政府举行。仪式上,市住房城乡建设委还分别和中国建设银行、中国工商银行签署《广州市住房租赁市场发展战略合作意向书》,达成发展住房租赁市场战略合作。中国建设银行及中国工商银行未来5年将为广州市住房租赁产业发展提供不少于万亿元的融资支持。

中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展

2016年12月,习总书记在中央经济工作会议上,指出“加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展”;同月,在中财办14次会议上,指出“以建立购租并举的住房制度为主要方向”、“规范住房租赁市场,是实现住有所居的重大民生工程”。

早在2015年,中央及地方便相继出台政策鼓励租购并举。2015年住建部等部委相继出台《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》、《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》、《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》鼓励住房租赁市场发展。

2016年国务院出台《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》、《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,前者鼓励推广租赁补贴制度,后者则强调“培育发展住房租赁企业”、“鼓励房企转型开展住房租赁业务”、“推进REITs试点”等。同时,2016年政府工作报告和中央经济工作会议也将“发展租购并举的住房制度”列为工作重点。

2017年5月,《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见,从保护财产权的角度,界定出租人与承租人的权利义务,并从具体操作层面建立政府对市场的监督激励机制。7月,住建部、发改委等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务,并选取广州、深圳等12个城市开展试点。

总体而言,住房租赁的政策支持可归纳为以下几类:

(1)供给:供地上,加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等;房源上,鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。

(2)金融:允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点。

(3)财政:税收优惠、公租房货币化(市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴)。

(4)法律:立法,切实推进租购同权。

巴曙松观点:

近日,著名经济学家巴曙松撰文指出,最近几年,我国住房租赁市场快速发展,为年轻人提供品质租房的长租公寓更是异军突起,规模快速扩张。特别是2017年以来,在租购并举的大方向下,中央政府连续出台租赁相关的支持性政策,租赁市场的发展正迈入快车道。《租赁新时代》作为租赁领域的著作,正是从这个背景下产生的。该书从国际对比层面,深入讨论了美国、日本、英国等国家或地区的租房市场发展经验,同时也从微观层面梳理了租赁运营公司的一线实践案例,可以说是理论与实践相互结合的一本书。

本书认为,一线城市及重点二线城市的品质租房需求正在快速增长,租房不只是满足基本需求的栖身之所,而更多地表现为一种主动选择。人们对房屋的品质、装修、配套以及交通便利性等提出更高要求,对租住体验和服务的期待也越来越高。在这个大趋势下,以下情景将越来越清晰:

首先,未来租房人群将更多元化,租房倾向将普遍上升。租房不仅仅是年轻人的一种普遍选择,不同年龄段和不同收入段的更广泛人群都有可能进入租房市场,已婚人群也会在租房市场停留更长的时间。

其次,租期逐渐上升。从美国和日本的情况来看,单身人群的平均租期通常超过1年。对比而言,中国青年长租公寓的平均租期只有6-8个月,给企业获客和运营带来极大挑战。

再者,租金回报率将逐步回归可持续的正常水平。今天中国大部分城市的租金回报率只有1%-3%,这是租赁运营和租约资产证券化的最大挑战所在。未来随着租房人群多元化和租金持续增长,这一状况有望逐步缓解。把这些情景综合在一起,并大致测算:未来3-5年,中国将有超过2亿人进入租房市场,租金规模将超过2万亿元人民币。对比来看,美国2015年租户家庭超过4000万,租金规模超过3万亿元人民币,仅纽约一个城市的租金规模就超过5000亿元人民币,中国未来的租房市场空间巨大。

书中的一个重要贡献是,前瞻性地指出租赁市场发展与规范的关键在于租赁运营机构的发展,而这也成为近期一系列租赁政策的重中之重。可以说,这是一次从研究到形成政策的非常有价值的尝试。作者认为,我国当前住房租赁市场最突出的问题是供应总量不平衡、供给结构不合理。快速增长的品质租房消费升级需求得不到有效满足,市场化的住宅租赁经营机构在供给中的比重仍然很低,专业化、机构化的租赁服务仍然十分短缺。粗略估计,2016年有一定规模的品牌公寓企业只有1000多家,运营管理的房间数量约100万间,市场占有率仅2%左右。进一步对比,日本租赁市场最大的托管公司大东建托管理的房屋数量超过90万套,市场占有率接近8%,日本前十名企业管理的房间数量市场占有率超过30%。

因此,积极培育和发展专业化的租赁经营机构显得迫切而重要,只有大力发挥市场作用,才能促进租赁机构的成长和发展;只有促进市场化机构充分发育才能形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租房市场。

总体上看,住房租赁市场是我国住房供应体系和房地产市场的重要组成部分,培育和发展市场化租赁具有非常重要的宏观含义:其一,租房市场是经济增长的潜在动力来源。住宅租赁行业的产业联动效应强,对建材、家具等上下游的带动作用明显。其二,租房市场发展有助于推动住房合理消费。中小户型、中低价位的租房供给有助于实现住有所居的社会目标,从而推动人口有序流动,实现以人为中心的城市化。其三,发展租房市场是盘活土地存量、提高闲置房源使用效率的重要途径。

同时,我们也看到在中国,几乎每个行业变迁,都会经历一轮早期的野蛮生长,接着是持续的试错、调整、重构,然后是大范围、长时间的洗牌重塑,最后才会进入良序发展的状态。在住房租赁市场的大蓝图里,呈现的是一个环节复杂、参与主体众多、多层次需求的市场。以消费者、政府、运营机构为主的交互场景中,不同的参与者提供不同的价值:政府提供配套政策、营造环境,运营机构提供价值服务、从事规范经营,消费者获取资产收益、享受品质生活。

巴曙松简历:

巴曙松为中国银行业协会首席经济学家,享受国务院特殊津贴,中央国家机关青联常委,中国宏观经济学会副秘书长,还担任中国人力资源和社会保障部企业年金资格评审专家、中国证监会基金评议专家委员会委员、中国银监会考试委员会专家、招商银行和招商局香港总部的博士后专家指导委员会委员,先后担任中国银行杭州市分行副行长、中银香港助理总经理、中国证券业协会发展战略委员会主任、中央人民政府驻香港联络办公室经济部副部长等职务。

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