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真相!“面粉贵过面包” 项目迟迟未开盘意味什么?

福州房产 2017-12-04 17:38:43

据统计,2016年全国各地地王频出,一年之内共诞生了350宗地王,“面粉贵过面包”成了让人见怪不怪的现象。而分析50个去年地王样本后发现,只有7个项目进入了开盘阶段,43个项目未开盘,其中有14个项目处于未开工状态。

正常的开发周期已过九成项目仍未开盘,原因很简单,就是目前房价远远低于开发商当初抢夺地王时的预期。如果现在入市很多项目将出现亏损,先拖一拖等市场向上后解套或盈利是大多数开发商的选择,而概算下来获利无望的项目,有的开发商就干脆撂挑子了。这种怪异的市场现象,隐性担保是主要原因。

楼市和其他资产市场一样建立在预期基础之上。市场狂热,房价大幅上升,乐观的开发商不惜高价竞拍土地,出现“面粉贵过面包”,楼市出现转折后,房价甚至低于楼面价,开发商严重亏损,甚至大批倒闭——这是市场状态下楼市见顶的情景,也是一些国家和地区楼市运行的实际情况。

中国楼市不同之处在于有形之手介入甚深,运行轨迹与市场化状态下差异很大。众所周知,地价取决于房价预期,而房价又主要受政策因素影响,所以,开发商只有预测对了政策才能预测对房价,才能在拍地时有的放矢。

2016年“面粉贵过面包”遍地开花,是因为开发商普遍预料政策面仍会支持房价较大幅度上涨。并非没有人担忧土地市场的狂热,但囚徒困境推动他们一次又一次抬高报价,因为不冒一下险,未来很可能在同行竞争中持续处于劣势,更重要的是,开发商们相信地方政府为他们暗中提供了只赚不亏的担保。而这种心理又建立在过往经验上。不少城市在过往楼市趋冷时曾多次采取过针对性的刺激政策,其中就包括不顾国家法规,默许和怂恿那些陷入高价地困境的开发商延期开发,土地闲置费很少征收,收回土地的更是少见。

开发商疯狂抢地,又刺激了全社会的房价上涨预期,出现又一轮抢房潮。购房者相信开发商能更准确地把握政策,因为开发商从来没有被套住过,偶尔短期被套后来都成功解了套。房价地价之间正反馈过程加剧了去年土地市场烈火烹油的程度。

今年以来政策朝着与人们预期不同的方向走,原有逻辑瞬间就打破了。现在开发商又开始索要它的隐性担保了。一方面,它们仍然在赌政府会扛不住各种压力放松楼市调控;另一方面,他们按既有策略,小规模开发、延缓开发甚至不开发,反正处理闲置土地的法规大概率不会严格执行。

日前住建部再次强调调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。如果隐性担保并不存在,房价可涨也可跌,每个市场主体都必须为自己的选择负责,那么预期就会趋于理性。正如金融市场,只有打破“刚兑魔咒”才能健康发展。如能做到这点,即使一些长效机制暂时难以推出,市场也会健康得多,当然也可以说,撤除隐性担保本身就是长效机制中最重要的内容之一。

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