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马太效应愈演愈烈 房地产行业寡头时代到来?

楼市经纬 2018-01-03 18:16:25

又到了房企排座次的时候了!2017年,虽然调控严厉,密集出台的各类政策经常引发市场震动和社会反响,但这些都没能阻止各大房企在这样一个特殊的年份赚的盘满钵满。根据克尔瑞发布的房企业绩数据,2017年各大中房企业绩均实现较大幅度增长。岁末年初,房企要过个好年了。看来,要阻止房企赚钱,恐怕只有外星人了!

行业集中度继续提升

根据克尔瑞公布2017年度房企业绩排行榜,截至2017年末,碧桂园以5500.1亿元的全年业绩位列榜首,万科、恒大则分别以5239亿元、5131.6亿元的业绩分列二三位。引人关注的是,得益于激进的并购政策、长久以来的不懈努力和充足的可售货值,一向徘徊于房企第二集团的融创中国2017年业绩同比大幅增长140.3%至3620亿元,销售排名由2016年的第七位跃升至第四位。

同时,千亿房企阵营继续扩大。2017年,千亿房企数量也扩至17家,比2016年多5家。其中,龙湖、新城、招商、旭辉、世茂、泰禾均成为千亿阵营的新晋玩家。

2017年,房地产行业的集中度继续提升。前100名房企整体销售规模继续增长,各群组房企销售金额门槛上升明显。其中,前20和前30名群组房企销售金额门槛提升幅度最大,增幅分别达到了41%和51%。前10名的房企门槛也同比上升37%至1512亿元。

房企业绩虽然继续上升,但2017年严厉、频密的调控不可避免给房企的业绩增长带来深刻的影响。数据显示,2017年各群组房企的销售金额门槛增幅均同比2016年有所降低。其中百强房企和前200名房企的金额门槛更是出现了负增长,说明前200、甚至百强房企内部亦已开始加速分化。

2017年,前200强房企各群组的集中度进一步提升。其中前10强房企集中度达24.1%,前30强和前100强房企集中度分别达到了38.4%和55.5%。同时从集中度变化的情况来看,各群组房企集中度增幅也远超2016年水平,2017年前50和前100房企的集中度增幅分别达到了10.6和10.7个百分点,而2016年这两个梯队的集中度仅增长了3.2%和4.8%。未来在行业集中度不断提升的背景下,市场份额也将更向大型品牌房企靠拢。

备注:金额集中度=入榜房企销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额,其中,2017年度全国商品房销售金额是根据前11月累计同比增幅推算12月同比增幅所得。

企业分化继续加剧

2017年,在调控严厉、竞争激烈的市场格局下,房企分化进一步加剧。

从房企分规模房企集中度的角度来看,前10强房企与其他梯队房企的规模差异进一步拉大。前10强房企业绩已占据近1/4的市场份额,集中度同比提升了5.7%。而其他群组房企的集中度增速则较低,排名51-100位和排名101-200位的房企集中度甚至较2016分别降低了0.2%和1.4%。

不同规模房企的数量变动也反映了这个趋势。业绩500亿以上的房企数量较2016年增加了15家,马太效应愈发明显,强者愈强;300至500亿规模和100至300亿规模的房企数量分别减少了4家和13家。由此可见,对于规模300亿左右的房企而言,增长已经遇到瓶颈,不进则退。继续扩张的话,对自身的运营管控和资金运作能力都有较强的要求。

据此,克尔瑞预计,2018年前4强房企的总业绩规模或近3万亿元,千亿房企将继续扩容。未来各梯队房企行业集中度将进一步提升,前10强房企集中度有望达35%。同时,房企分化格局将得以延续,未来百强房企之间发生收并购的概率将不断增大。此外,房企集中度将继续大幅上升,并且更向排名靠前的房企靠拢。其中,前10房企的行业集中度有望达35%。同时,2018年2000亿房企和1000亿房企有望继续扩容,2020年至少产生30家千亿房企。

从长期来看,未来百强房企的整体业绩规模将继续增长,各梯队房企的行业集中度也将进一步上升。而随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现,百强房企仍将保持规模分化的格局。到2020年,前10强和前30强房企的集中度预计将分别达到47%和70%。

行业寡头时代到来?

行业集中度进一步提升,房地产业的寡头时代是否已经到来呢?

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,去年,全国前23强房企销售额合计为3.15万亿元,占市场份额的26.8%。今年他们的销售额超过4.6万亿元,预计市场份额占比将提升8个百分点,占比达到34%以上。行业集中度的提升速度不断加快,预计今年房地产销售额为13万亿元,同比增长10%左右,23强房企的增速达到46%,远远快于行业平均增长速度。

他预计,根据到2020年,23强房企的市场份额占比将达到60%-70%,行业集中度进一步提升,但仍将属于一般寡占型市场,距离发展为高寡占型市场还将有较长时间。

现阶段,行业集中度的提升有利于市场规范有序、有利于行业优胜劣汰、有利于产品品质提升,也有利于监管部门抓大放小、提升管理效率、促进市场稳定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房地产业目前的行业集中度仍不高。严格来说,只有行业集中度达到5%,某个市场才算寡头市场。但现在并没有一家企业能达到这个集中水平。所以说,房地产行业的集中,应该说是一种趋势。行业未来的寡头也基本将从前50强房企中诞生。

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