【交易新规】重磅！福州买卖二手房的注意了！这项新规已实施……

从1月起，

银行执行新的贷款审核机制，

以网签备案合同价款

和房屋评估价的值

作为计算基数，

确定贷款额度。

已经在福州全面实施。

二手房交易，

每单交易税费

可增加数万到十几万。

二手房交易不可“高评高贷”

“现在来办理二手房按揭，网签价必须要与评估价一致。如果网签价与评估价不一致，则按照两个价格中低者贷款。过去二手房交易中流行的‘高评高贷’成为历史了。”

过去，在二手房交易过程中，一套房源常常会有三种“价格”：

一为网签价，购房者一般会以区域指导价，也就是申报价来进行网上备案，网签价格多少直接决定了购房者所缴纳的契税高低；

二为评估价，是房产评估公司鉴定房源市场价格，购房者用此价格向银行申请贷款，评估价直接影响购房者能够从银行方面申请到多少贷款；

三为成交价，是购房最后实际成交的价格。按照福州二手房交易的“行规”，为了躲避税费，申报价往往远低于实际成交价。为了申请到更多贷款，评估价往往大于申报价。

在新的审批机制下，二手房的购买者如果坚持用申报价进行网上备案，就必须筹集更多首付款，如果一时凑不到那么多首付资金，就需要提高申报价格，缴纳更多的契税。

新规执行后，福州二手房交易的税费有哪些变化呢？

以购买鼓楼区二环以外一套100平方米高层住宅，区域指导单价为5880元/㎡，实际成交价是3.8万元/㎡，评估价约为2.5万元/㎡，契税=房款×1.5%为例：

1.契税

新政前：申报价＜评估价

税费申报价（即区域指导价格）仅为5880元/㎡，那么契税为5880×100×1.5%=8820元。

新政后：申报价=评估价交易

提高申报价到25000元/㎡，契税提升为：250万×1.5%=3.75万元。

2.营业税（增值税）

当该房源为未满2年的住宅，营业税（增值税）=房款×5.6%。

新政前，营业税（增值税）为5880×100×5.6%=32928元；

新政后，营业税（增值税）为2.5万元×100×5.6%=14万元。

前后相比，营业税（增值税）增加了10.7万元。

3.贷款

评估价若为2.5万元/㎡，首套房银行贷款七成，购房者可贷175万元。

评估价若为5880元/㎡，贷款只能以评估价的七成为准，即只能贷到41.16万元。

“ 按揭购买二手房的成本提高了。现在本来就是二手房交易淡季，原本调控的影响再加上目前银行的贷款利率至少在基准利率基础上上浮10%，近期二手房成交量下滑很明显。”

房产人士表示，此举将影响至少四成二手房交易。未满2年的家庭住房受影响，因为其上市后的营业税将明显增加，而这类房源约占总成交的20%~30%。

新的审核机制实施后，“阴阳合同”的操作难度会更大，将有利于楼市朝理性方向发展。