中国别墅十年大典--聚焦地产新政下福州别墅产业变革之道

·2000年北京别墅市场供应数量明显增加

从1997年至1999年底，由于没有新的别墅项目立项，别墅市场年增加供应量不大。由于经济回升，房地产市场逐步升温，2000年新开发别墅项目明显增加。据不完全统计，2000年新开盘别墅项目有13个，原别墅区开发后期工程和重新包装后入市销售的项目14个，新增别墅现房供应量约为120万平方米，4000套别墅单位。

·经济型别墅占据了市场的主导地位

2000年别墅市场供应改变了豪宅一统天下的局面，经济型别墅占据了市场的主导地位。2000年13个新盘别墅中，均价在7000元／平方米以下的项目有11个，大大拉低了别墅价格与客户购买力的差距，成交情况逐渐活跃起来。1999年年底以前，多数人提起别墅还因其“天价”望而却步，2000年就有较多购房者选好了“物美价廉”的别墅。

·非法别墅成为别墅市场健康发展的障碍

2000年入市销售的13个新盘中，不具备合法产权的别墅就有8个；存量别墅项目没有合法产权的约有30个。这些没有合法产权的别墅中，环境很差，区内绿化面积很小，配套设施缺乏的劣质别墅占绝大多数。由于别墅买家不成熟，这些别墅因为低价而畅销，给合法别墅的销售造成巨大竞争压力。这些别墅多数是盲目圈地、粗放式开发，在有限的土地甚至是耕地上建设备简陋的房子，不但破坏了建设用地的规划，而且浪费了宝贵的资源和环境。这种情况长期延续下去，将导致别墅市场的恶性竞争。

·2001年上海别墅市场总结回顾

2001年上海别墅市场成为上海楼市的热点，品质优异、价位适宜的别墅引爆了购房者的够“墅”热情，红红火火、如日中天场面令业内人士惊叹。总体上，2001上海别墅市场出现了如下新特征：别墅项目供应量猛增,高低两端别墅份额逐步加大，并被市场看好，现代风格大行其道，新区域市场的形成，豪宅市场的形成，竞争日趋激烈、市场投入逐步加大。

·2003年别墅市场发展状况及问题

别墅开发商也更加趋于理性、成熟。在经历了市场盲目发展和竞争高潮之后，开发商将以更加理性的态度对待别墅经营项目。尤其是在项目开发、产品设计、市场定位、服务水平、营销策划等方面将会做细做精。

·2003年2月8日今后5年内停止别墅类用地供应

2003年2月8日，《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》国土资源部发布（国发〔2003〕45号），其中第四条规定“（今后5年内）停止别墅类用地供应。”　

·2003年4月 121号文件拉响宏观调控警报

中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国轮房地产牛市启动之后，中央政府次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。

·2003年6月房地产信贷影响

《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》央行颁布的这一金融政策，对别墅市场发展资金会有一些影响。

·2003年8月国务院发布控制高档房建设

《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国务院发布(国发〔2003〕18号)，再次提出要控制高档商品房建设。

·2004年中国别墅市场报告——上海篇

上海开始进入大规模个性化别墅时代，大量豪华型经济型别墅问世，上海迎来别墅市场第四波高潮。

·2004年 “831”大限

2004年“831”大限北京市有关政府部门将以2004年8月31日为限，立项、规划超过两年以上还未实施的项目将分别由市发改委、市规划委撤销项目。

·2004年10月央行10年来首次宣布上调存贷款利率

中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。

·2004年，首届中国别墅节在北京成功举办，翻开中国别墅市场发展历程中的重要一页。

·2005年，各大银行达成协议：高档住宅“首付比例提高到三成”，别墅的首付款由原来的20%提到30%，这样做是为了打击按揭炒房者，但同时对别墅购买也会产生一定的压制作用。

·“不能让少数人占用这么多土地资源。”国土资源部土地利用管理司副司长束克欣近日在2005中国土地市场年会上再次放出“禁止别墅供地”的口风。

·上海从6月1日起针对别墅转让交易开征土地增值税，而且税率可达60%，也有30%。

·2005年5月26日，香港地产巨头李嘉诚旗下长江实业发布公告表示，斥巨资从北京嘉海兴业房地产开发有限公司收购了面积为29.8万平方米的土地，以及地面上被北京业界称为“皇家别墅”的现有建筑物――“北新嘉园”。

·2005年，第二届中国别墅节京沪港台四地联动，打造别墅豪门盛宴。

·2006年9月限制外资购房导致别墅零成交

2006年7月24日，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。这份意见明确规定，“符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制”。限制了境外人士在京购房，尤其对中央别墅区一些高端项目影响显著。

2006年9月出台的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，严格限制非自住外资购买商品房，使北京别墅市场的境外客户所占比重由2005年12月超过50%及06年4月的近三成，降至9月的零成交。从三成到零成交，足见限外购房这条政策的杀伤力。

·2006年9月18日周大福进军北京投资百亿建别墅

2006年9月18日，周大福集团与新世界中国地产推出位于顺义天竺区温榆河一带的豪华别墅项目--丽宫浅水湾，每幢别墅售价约5000万人民币。这是周大福首次进军内地豪华型别墅地产项目，项目全额投资达100亿元。

·2006年9月交通利好带动沿线地产

2006年9月28日，京承高速二期(顺义高丽营-密云沙峪沟)的贯通，以及机场北线(鲁疃-机场)的开通，带动了沿线地产的区域升级，周边的别墅项目价格应声而涨。

·2006年11月4日城八区禁建低密度住宅

2006年11月4日，市发改委发布的《北京市“十一五”时期固定资产投资与重大项目规划》中，提出城八区禁止建设容积率小于0.5的低密度住宅（一般普通住宅的密度在1.0以上），严格控制别墅性质的高档住宅、度假村建设。这个别墅用地控制的具体措施，将促使某些城市别墅在宣传口吻上把常用的“稀缺”升级为“绝版”，也多了一个涨价的理由。

·2006年12月12日别墅用地再度被明令禁止

2006年12月12日，国土资源部等部委在联合发布实施的2006年版《禁止用地项目目录》中，将别墅类房地产开发项目、高尔夫球场项目、赛马场项目等列为明令禁止。此前，5月31日，国土资源部就下达了“一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理”的指令。别墅用地被明令禁止，所传递出的重要信号就是，在土地市场今后不是有求必应了。

·2006年，第三届中国别墅节首次提出“中国别墅全球共享”的理念。

·2007年别墅用地再三被明令禁止

07年3月5日，温家宝总理在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时对禁止别墅开发的强调，再为别墅用地标出红线。据此，4月下旬，国土资源部下达了2007年全国土地利用计划，继续禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。11月28日，新发布的北京市《产业结构调整指导目录（2007年本）》中。限制类目录则仍直指别墅类房地产开发等内容。城八区内容积率小于0.5的低密度房地产开发项目，城八区之外容积率小于1.0的低密度房地产开发项目(具有保留价值的四合院和历史民居除外)，都将收到限制。一道紧接一道的别墅用地封杀令，反映出政府严守土地闸门的决心和恒心。

·2007年《物权法》获通过凸显别墅土地价值

3月16日，十届全国人大五次会议高票通过《物权法》。正式实施的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”草案中住宅用地满70年续费的条文被删除。别墅的价值在于拥有土地几乎已成为共识，《物权法》的通过使别墅价格的上涨又多了一个理由。

·2007年11月7日全面限外

11月7日，国家发改委和商务部联合发布了2007年版本的《外商投资产业指导目录》。要求各地商务和外汇管理部门依法加强对外商投资房地产业的审批和监管。其中规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。与2002年和2004年版的《外商投资产业指导目录》相比，该新《目录》明确规定,限制外商进入房地产的多个领域：土地连片开发、高档物业如别墅、酒店、高尔夫等项目开发和房地产中介、经纪领域。诸如对外商投资房地产限制的系列文件，逐步压缩外商投资房地产的空间。

·千万级别墅供应量空前增长

2007年北京市场千万级别墅的供应量空前增长。受价格快速上涨影响，京城别墅总价发生集体跃升，甚至一些以往被视为经济型别墅的联排和叠拼产品也跻身千万级别。据调查，仅上半年北京千万级别墅的上市量就超过了1200套，2007年全年千万以上别墅的成交量为2006年的3倍。

·2007年，第四届中国别墅节在上海召开，为高端购房者和开发商搭建有效对接的平台。

·2008年降价潮波及别墅抗跌论遭遇挑战

当金融海啸席卷而来，楼市整体调整的逐步加深时，曾经高高在上价格坚挺的别墅也不得不放下身段降价出货。在北京，某别墅折扣年底达6折；在上海，原本坚持“只涨不跌”的别墅楼盘暗折达三成；深圳别墅新盘据统计降价30%；在武汉、重庆、厦门、成都等城市，别墅也出现大幅降价，一批“平民”别墅的售价甚至比中心城区的住宅还要低。“买别墅送宝马”等各种形式的促销活动在全国各个城市出现。

·品牌企业主导别墅开发别墅市场开启精英盛宴

2008年，北京别墅市场新开别墅项目大多来自品牌企业。如位于顺义的长江实业别墅誉天下、龙湖?滟澜山四期后续产品、富力集团的富力湾和富力丹麦小镇、鲁能集团开发的格拉斯小镇，位于海淀区域的保利?西山林语、北辰香麓等。品牌企业加大高端住宅产品开发力度，自年初以来迹象已较为明显。特别是别墅类高端产品，通常在彰显企业开发实力的同时，也可有相对较多的空间表现企业的开发理念，树立良好的品牌形象，因而受到品牌企业的青睐。而受保障类住房供应增加，普通住宅类销售压力加大等影响，一些有实力的品牌企业或多或少加大了对于高端物业产品的开发力度。

·沪出台新版普通住房标准类别墅尴尬凸显

10月31日，上海市房地局网站公布了自11月1日起调整普通住房标准的通知，明确自2008年11月1日起，上海可享受优惠政策的普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下；内环线以内套总价245万元/套，内环线和外环线之间140万元/套，外环线以外98万元/套以下；5层以上（含5层）的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。在新版住房标准中，因为限制层数层数并以总价为核定基准，不少联排、双拼、叠加等“类别墅”产品被划分入非普通住宅。

·深圳上调别墅增值税2% 北京或将跟进

深圳市发布《市政府公报》，上调全市土地增值税预征率。从2008年7月1日起，深圳市土地增值税预征率将调整为普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅类按销售收入3%预征，其他类型房产按2%征收。深圳市是根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》要求作出上述调整的。而在今年7月1日前的征收期，深圳土地增值税预征率分别为：普通标准住宅按0.5%，别墅、度假村等其他房产按1%。在深圳之前，已经有广州等地区进行了调整。而北京从去年就开始清算开发企业的土地增值税，到目前为止，各类地产项目的土地增值税预征率仍为1%。虽然如此，业内普遍认为，北京土地增值税预征率的上调应该是迟早的事。

·洋别墅中国叫卖国人海外抄底热情渐涨

2008年，愈演愈烈的国际金融海啸引发了全球性资产价格缩水，作为危机源头的海外房地产价格更是出现了程度不一下跌。今年人民币对澳元、英镑等外币的异常波动也使人嗅到了机会。来自海外的房产以从未有过的力度频频出击中国，由各种机构组织的海外投资考察团、买房团、抄底团先后成行，在全国各地的房产交易会上，也不约而同刮起一阵“洋”风，来自美国、澳大利亚、日本等国的别墅纷纷到中国来吆喝，类似“74万人民币起就可以拥有一个在澳洲的花园别墅”的宣传吸引了不少置业者的关注。抄底为诱惑、移民做卖点，海内外的开发商、代理机构对准备海外投资的购房者心理把握得相当到位。对于洋风劲吹，业内人士表示，目前海外置业的买家多为中长线投资者，有的单纯为投资获利，也有一些是为子女日后留学做准备。汇率风险及抄底时机的判断不当，随时都有可能使馅饼变为陷阱。当更多的中国购房者深入了解跨国购房的法规、制度等限制后，或将更理性地面对这些“洋楼盘”。

·2008年，北京奥运会前第五届中国别墅节唱响“同一个梦想：中国别墅，全球共享”。

·2009年5月24日物权法两部司法解释出台

人民法院公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，明确诸多业主关注问题，并将于2009年10月1日起施行。司法解释施行前已经终审，解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用此司法解释。

·国务院研究开征物业税

2009年6月3日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》（以下简称《通知》）。《通知》中提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。与之前财政部、国家税务总局频繁提及物业税改革不同，此次是国务院首度将沉寂有段时间的物业税改革提到政府的议事日程。

·2009年，中国别墅节高举“经济复苏与别墅复兴”大旗，拉开别墅产业伟大复兴序幕。

·2010年房地产贷款政策“内紧”致“外松

随着“国11条”的出台以及19个月来央行首次提高存款准备金率的开始执行，房地产商“不差钱”的境况将一去不复返，融资问题在2010年再次成为开发商的头等大事。

·2010年新国十条出台

2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，俗称为“新国十条”。“新国十条”再次重申严打“炒房”现象，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

·2010年新政重挫别墅市场五月北京成交全线下滑

5月，北京别墅市场总体成交全面下滑，成交面积和成交金额严重下挫，5月北京别墅市场的冷清成交，充分显示出房贷新政对别墅市场所带来的巨大影响，其对别墅购房者的冲击力是不容忽视的。另外，值得注意的是，虽然别墅成交量大幅萎缩，但成交均价依然坚挺。占81%的中高端别墅成为5月别墅成交主力军，其中千万级别墅占20%。