[摘要] 13日，国务院明确提出，鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点，通过以房养老解决养老资金难题。记者15日采访获悉，实际上，以房养老在福州已经有先期试验，福建省政府部门对此提出了明确的规划。
13日，国务院明确提出，鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点，通过以房养老解决养老资金难题。记者15日采访获悉，实际上，以房养老在福州已经有先期试验，福建省政府部门对此提出了明确的规划。但是，从目前情况看，以房养老模式的接受度虽有提高，但是在养老模式中还不占主流地位，这其中有社会、金融、体制等多方面的制约。因此，要大力推进住房反向抵押养老保险业务的发展，还有很多的工作要做。
2006年福州就有人尝试以房养老了
大众观念里的“以房养老”，通常指老年人将自有房屋用作出租或出售，以所获取的差额收入作为养老金的补充。而所谓老年人住房反向抵押养老保险，即在60岁之前，购买住宅，并取得该住宅的全部产权；到60岁退休养老时，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构。金融机构综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值等因素后，在一定年限内，每月给房主一笔固定的钱，房主在去世前一直拥有居住权，房主去世后，房产将被出售，所得款项用来偿还贷款本息。
这个听起来很“潮”的方案，最近几天占据各大媒体头条。其实，这2006年前后就在福州开始了。当然，福州版的“以房养老”方式与反向抵押养老保险有差异，主要是老年人以出租全部或部分居室来换取养老收入。“当时我在台江老年公寓工作，入住的170名老人中，有15位是把房子出租或出售后，住进老年公寓的，还有几位老人领取旧房拆迁补偿金后，没有再购新房，直接住进老年公寓，这就是典型的以房养老，而且当时我们也是这么称呼的。”昨日，在福州一家养老机构工作的陈先生告诉记者，他对以房养老很早就有概念。
陈先生告诉记者，当时不止是台江老年公寓，在松鹤老年公寓、鼓山、鼓楼等老年公寓都有许多这样的事例。这些老人普遍有房产，子女不在身边，于是就选择把房子租出去，再搬到老年公寓住，用房子租金来养老。“他们的生活可以说是挺惬意的。好多老人的房子，当时每月出租1200元到1300元左右，而入住老年公寓的费用当时是每月800元，单就房租一项就够养老并有剩余。这些钱足够他们的日常开支，他们的退休金结余下来，一年还可以出门旅游一两次。此外，他们在老年公寓里有伴，也不会感觉到寂寞。”陈先生说。
当然，这种方式，按照老年人住房反向抵押养老保险的一般模式来看，还是有区别的，可以叫“租房养老”。
上述事例说明，以房养老本身就具有市场需求，也有社会实践基础，并不是“拍脑袋”的产物，因此有很大的发展空间。此前，福州有机构进行过调查，受调查的福州市民中，有77%认为未来的社会养老保障制度可以包含以房养老这一项。
住宅产权仅70年让金融机构怕风险
有需求，有实践，那么，福州的以房养老，发展到今天又有何变化呢？
对此问题，业内人士的回答是，“好像和当时也差不多”。就是人数多了一些，也就是量的提升，不算质变。比如，这次被国务院发文重点提及的老年人住房反向抵押养老保险业务，在本地几乎没有听说，金融机构并没有进入这个市场。
实际上，在政策层面上，老年人住房反向抵押养老保险业务很早就在本地提出。
“2011年，观察到社会上出现了以房养老的萌芽与趋势，政府部门马上在养老产业规划中予以了体现。”省老龄委人士告诉记者，2011年，《福建省老龄事业发展“十二五”规划》正式出台。它的一大亮点是，福建将积极开展“以房养老”（住房反向抵押贷款）试点业务。
随后，福州市出台的《福州市老龄事业发展“十二五”规划》也提出，要积极探索开发适合老年人的金融、理财、保险和“以房养老”、“土地养老”、“信托养老”及异地“候鸟式”养老等新型养老服务方式和项目。
然而，本地的金融机构，对开展老年人住房反向抵押养老保险业务，并不热心。
省老龄委的调研显示，金融机构对这项业务的兴趣并不大，因为在他们看来，这一业务的风险较难控制。
“住宅产权70年大限”就是保险公司的一大担忧。记者采访的多家寿险公司均表示，一般住宅产权年限是70年，在这种情况下，保险公司对于抵押房屋使用权剩余年限的估值就很难。“估高了，我们吃亏；估低了，房主不愿意”。
而从银行的角度看，因老人的预期寿命难以预测，按揭利率难以确定，风险无法控制，该业务风险很大。
福州银行业人士表示，剔除产权的变更，以房养老，其实质是一种“倒按揭”的设计。从银行的角度来看，通常的按揭贷款，其风险是随着时间的推移不断减小的。“倒按揭”却恰恰相反，随着时间的推移，风险会不断增大。所以，“倒按揭”利率的确定是一个大难题，如果按揭利率的确定偏向消费者，银行的风险就会加大，而如果按揭利率偏向银行，消费者就会觉得不合算。因此，“倒按揭”牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，从估算房屋现有价值，以及预测未来房价走势，包括将房产的价值平均分配到老人每月的养老金中，都需要大量的保险精算方面的人才，这些是金融机构必须面对的难题。
因此，本地金融业人士认为，要想真正推进住房反向抵押养老保险，需要政府承担更多责任，的方式是由政府作为担保人，成立政策性银行，降低商业金融机构在“倒按揭”过程中的风险。仅仅出台规划，在他们看来意义不大。
“需要有一套科学、合理的评估机制，能对房子的价值及投保人的预期寿命进行合理评价，才能确定养老金的额度，且要双方都能接受。”福建知名地产专家刘福泉说。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
