[摘要] 近日，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》公布，意见提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，此即为民间所说的“以房养老”模式，引发广泛福州市民的关注。由于，福州老年人多，养老问题严峻，“以房养老”在福州实施执行是十分可行且必要的。
▇福州人口老龄化快 “以房养老”非常必要
近日，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》公布，意见提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，此即为民间所说的“以房养老”模式，引发广泛福州市民的关注。由于，福州老年人多，养老问题严峻，“以房养老”在福州实施执行是十分可行且必要的。
从老年系数上看，1994年底福州市60岁及以上人口约有56.7万，占总人口的10.21%，开始步入老年型社会行列。以60岁以上人口超过总人口10%来衡量，福建省于1996年、于1999年2月开始进入老年化社会，福州市人口老龄化比福建省快3年，比快5年。
截至目前，福州全市常住人口约800万人，其中60岁及以上人口约为90万人，约占总人口12%，65岁及以上人口为60万左右，约占总人口8%，养老问题十分突出。
市政协委员、市民政局副局长庄严认为，对老龄化浪潮，国家出台“以房养老”这个政策肯定是有积极作用的，但是具体实施则需要良好的宣传和引导。“在国外已经有成功案例，实施过程中，应当综合考虑法律、思想观念、金融机构等多种因素，在实际操作中加以完善。”庄严说。
▇福州版“以房养老”由来已久
其实，2006年前后福州以房养老就开始了。当然，福州版的“以房养老”方式与反向抵押养老保险有差异，主要是老年人以出租全部或部分居室来换取养老收入，或许可以叫“租房养老”。
福州以房养老本身就具有市场需求，也有社会实践基础，并不是“拍脑袋”的产物，因此有很大的发展空间。此前，福州有机构进行过调查，受调查的福州市民中，有77%认为未来的社会养老保障制度可以包含以房养老这一项。
实际上，在政策层面上，老年人住房反向抵押养老保险业务很早就在本地提出。
“2011年，观察到社会上出现了以房养老的萌芽与趋势，政府部门马上在养老产业规划中予以了体现。”省老龄委人士告诉记者，2011年，《福建省老龄事业发展“十二五”规划》正式出台。它的一大亮点是，福建将积极开展“以房养老”（住房反向抵押贷款）试点业务。
随后，福州市出台的《福州市老龄事业发展“十二五”规划》也提出，要积极探索开发适合老年人的金融、理财、保险和“以房养老”、“土地养老”、“信托养老”及异地“候鸟式”养老等新型养老服务方式和项目。
▇福州以房养老 面临重重障碍
金融机构不热心 老人不放心
福州的金融机构，对开展老年人住房反向抵押养老保险业务，并不热心。
因为“以房养老”属于反向抵押贷款业务，对于金融机构来讲，操作起来并不复杂，跟其它抵押贷款业务差别不大，但金融机构的积极性并不高，皆因此项业务尚不成熟，相关配套政策缺位，民众心理接受程度也不足。
福州银行业人士表示，剔除产权的变更，以房养老，其实质是一种“倒按揭”的设计。从银行的角度来看，通常的按揭贷款，其风险是随着时间的推移不断减小的。“倒按揭”却恰恰相反，随着时间的推移，风险会不断增大。所以，“倒按揭”利率的确定是一个大难题，如果按揭利率的确定偏向消费者，银行的风险就会加大，而如果按揭利率偏向银行，消费者就会觉得不合算。因此，“倒按揭”牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，从估算房屋现有价值，以及预测未来房价走势，包括将房产的价值平均分配到老人每月的养老金中，都需要大量的保险精算方面的人才，这些是金融机构必须面对的难题。
因此，本地金融业人士认为，要想真正推进住房反向抵押养老保险，需要政府承担更多责任，的方式是由政府作为担保人，成立政策性银行，降低商业金融机构在“倒按揭”过程中的风险。仅仅出台规划，在他们看来意义不大。
“需要有一套科学、合理的评估机制，能对房子的价值及投保人的预期寿命进行合理评价，才能确定养老金的额度，且要双方都能接受。”福建知名地产专家刘福泉说。
同时，不少老人对“以房养老”机构也表示不信任，不敢轻易把房产抵押出去。目前，我国市场上还缺少成熟、专业化的商业机构来开展这一业务，机构和客户之间很难建立良好的信任关系。加上一些地方曾出现过在和老年人正式签约之前，机构将老人的房产提前出售，使老年人权利受损，更令老年人望而却步。
房产是重要遗产 不能以房养老
当然，除了对机构不信任以外，老人不支持以房养老最关键的一点，是“子承父房”的传统观念影响。一旦签订协议，老人即失去了房产的所有权，这成了他们心理上最难跨越的门槛。
“传统观念是这项业务开展的障碍。这与老年人再婚难的性质相似，许多年轻人反对父母再婚，是怕继父母将来分财产。同样，小一辈为自己的利益考虑，同样也会反对老人‘以房养老’。”刘福泉表示，按照传统观念，老人身故后应该把房子留给子女，现在却要提前卖给保险公司。即便是出于经济上的压力，但因为家庭的束缚，也会令很多老人对这种养老方式望而却步。
省老龄委此前也曾对此进行调研，结果显示，能够接受“以房养老”的多是高学历老年人，一般老年人都无法接受，理由就是“房产要给子女继承”。实际上，愿意接受“以房养老”模式的人，恰恰是有多处住房，收入不菲，预售给银行一套无所谓的人群。相反，一些退休金仅够吃饭、子女收入一般的老人并不接受，表示省吃俭用也要将房产留给儿孙。
因此，通过“倒按揭”或者其他方式来“以房养老”可不可行，一定要看到社会价值取向的问题。记者了解到，“以房养老”在欧美的流行，与其高额的遗产税有很大关系。在美国，子女要继承包括房产在内的遗产，必须缴纳高达60%～80%的遗产税。因此，即使是从经济角度考虑，老人愿意将房产抵押，子女也少有异议。并且，“以房养老”所获得的“倒按揭”金额部分是可以免税的，因此个人在买卖房产时采用这一计划，可以达到避税的目的。而在国内，这一最重要的政策土壤，其实并不具备。
与其相比，靠出租房费用养老的模式倒是容易被老人接受。拿租金来付养老院的钱，过世后房子还是子女的。“租房养老”由于产权不发生变化，更容易被接受。
▇多管齐下增加 “以房养老”可执行性
“以房养老”在福州乃至执行存在着种种障碍，市政协委员庄严也表示：“‘多条腿’走路很重要，任何一项政策，不可能覆盖到全部范围，或对所有人都适用，‘以房养老’目前来说只适合一小部分人群，真正符合条件的老年申请者很少，如许多房产非老年人独立自有，老人也会与子女有分歧，还有家产传后的传统观念也根深蒂固。客观地说，我认为随着社会的进步，会有越来越多的人能接受这个政策，这中间需要一个过程。”
首先，政府应当为开展“以房养老”的机构提供担保或者再保险，以政府信用增强商业机构和老年人之间的信任，同时加强对这些商业机构的监管，防止出现损害老年人利益的情况发生。
其次，增加“以房养老”产品设计的合理。中央财经大学保险学院教授郝演苏[微博]说，目前市场上的产品有些就是10年左右的贷款期限，这样的产品设计过于简单，也没有从老年人的实际情况考虑。
在国外，专业的金融机构会根据房地产市场发展情况和人均寿命变化情况，确定一个合理的养老金给付期限，一般为20年，根据这个年限确定养老金给付金额。如果客户在给付期内过世，则继续付给其子女等继承人；如果客户生存时间超过给付期限，则给付直至其身故。
再次，还要建立一些公益性的中介机构，为“以房养老”市场提供配套的专业化服务，以保证市场的公正、公平。郝演苏介绍，在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。比如在房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理，而我国目前这些方面都比较缺乏，未来需要加大配套机构建设。
“未来随着老年人群结构的变化，参与机构的逐步成熟，‘以房养老’市场会逐渐走上正轨，规模会不断扩大。”专家认为。
▇中青年对“以房养老”态度较为乐观
一业内人士分析，现在进入养老阶段的是上世纪三四十年代左右出生的人群，数量和规模都不大，他们房产不多但子女却比较多，养老问题基本就是由家庭子女承担了。而今后我国逐渐进入老龄化社会，50后、60后甚至70后成为主要养老人群，他们的房产相对较多，但是从家庭成员特别是子女那儿得到的养老帮助会很少，这时就需要从社会上的金融机构寻求帮助，以便将不动产变为现金，满足养老需求。
许多福州中青年人对“以房养老”持支持、乐观的态度。今年45岁的林女士一家于前年买了一套房子独立居住，她说：“我们家的老人有自己的房子，我认为他们是可以尝试这个政策的，以后我们这一代老了，房子的按揭也付清了，也可以考虑这个养老方式。”
25岁的小林目前还跟父母一起居住，谈起父母的养老问题，他说：“对于‘以房养老’，我认为也可尝试房产部分抵押的方式!”
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