[摘要] 《决定》对农地入市做出规划，提出建立城乡统一的建设用地市场。接受采访的专家称《决定》有利于保护农民财产权，将推动农地市场化流转，为土地价格形成机制带来根本性改革。
《决定》对农地入市做出规划，提出建立城乡统一的建设用地市场。接受采访的专家称《决定》有利于保护农民财产权，将推动农地市场化流转，为土地价格形成机制带来根本性改革。
地价形成机制将出现根本性变化
《决定》提出，要建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值分配机制，合理提高个人。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉《经济参考报》记者，建立城乡统一的建设用地市场，并不是指农村集体用地会完全等同于国有建设用地。但是这意味着未来农村集体经营性建设用地进行市场化流转的空间将会很大。他同时指出，这一切的前提是要首先打破当前城乡二元体制的土地结构。
在未来操作层面上，邹晓云认为，应该逐步取消农村集体经营性建设用地在征用为国有建设用地环节中的一些限制措施；同时改变和完善征地制度；还要实现农村集体经营性建设用地与国有建设用地在权能方面的真正平等。
中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示，“建立城乡统一的用地市场，给农民更多的财产权利，意味着土地制度改革将进入快车道，也意味着政府垄断土地一级市场的局面将成为历史，土地价格形成机制将出现根本性的变化。简单来说，房地产市场进入了一个新的转折点。”
社科院农村经济研究所研究员党国英认为，今后农村建设用地可以入市，意味着征地将越来越少，而土地交易越来越多。农民拿着手里的地可以平等买卖，而不是政府来征地。这自然就保障了农民的和财产权益。
稳定承包关系是对农民财产权最基本的保护
《决定》明确提出，坚持农村土地集体所有权，依法维护农民土地承包经营权，发展壮大集体经济。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。
中国农业大学农民问题研究所所长朱启臻在接受《经济参考报》记者采访时表示，维护农民土地承包经营权在十七届三中全会时就已提出，但到目前为止各地落实情况并不理想“这是对农民财产权利最基本的保护，否则赋予农民更多财产权利无从谈起。”
邹晓云说，当前农民对农村集体用地只有承包权和耕种权等基本权利，并不拥有处置权和使用权。要想真正实现一体化的建设用地市场，一个重要的方面还需要将当前农村集体用地的承包权明确到承包者个人，即农民身上，然后再逐步将承包权转变为使用权，让农村集体用地最终实现抵押和流转等市场化方式。
“如此一来，对城镇化而言，将促进土地要素在城乡一体化过程中能够更加合理、有效和科学地进行市场化配置，使得农村集体用地在市场化流转方面更为顺畅。”邹晓云告诉《经济参考报》记者，“另外，对农民来说，也将使得农民宅基地的价值进一步提升，尤其在变现方面也会更为便利”。
朱启臻表示，农民的主要财产就是土地，强调农民的财产权，一切都建筑在完成确权的基础上。只有权利通过登记、发证等物化形式固定下来，其后的流转和市场交易才能进行，否则就容易出现产权不完整不清晰、流转交易市场不规范、交易行为不透明等情况。
多地试点开花模式各异
事实上，当前一些城市已经开始在农地的市场化道路上，尝试一些打破“二元制”的探索。
安徽省日前发布的《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》提出，今后集体土地所有权将确定到每个具有所有权的农民集体，2015年底前实现农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证全覆盖，并允许集体建设用地通过出让、租赁等方式依法进行流转。
为此，安徽省将建立土地交易平台，为土地交易提供场所、发布信息、组织交易等服务。农村集体建设用地、宅基地、林地使用权、森林和林木所有权、土地承包经营权、建设用地指标、耕地占补平衡指标的转让、出租、入股、抵押等，逐步纳入城乡统一的土地交易市场。
浙江省温州市自10月1日起，包括农村土地承包经营权、依法可以交易的农村房屋所有权、依法可以交易的农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权，都已可以通过温州市农村产权服务中心进行交易。
而重庆市则是采用“地票模式”：将验收合格的农村建设用地指标打包整合，构成不同规模的地票，再面向社会进行公开交易。凡是需要用地指标的境内外的法人、其他组织或者自然人，均可在农村土地交易所公开竞购地票。
虽然土地改革试点的“星星之火”正在铺开，但现有试点存在的一些问题却不容忽视。
据了解，将非经营性建设用地强行转化为经营性建设用地，强制农民进行土地流转，甚至占用农民耕地等乱象在各地试点时有发生。用地失控现象屡见不鲜，严重侵害了农民权益。
一位知情人士告诉记者，有些试点地区，农村土地经营权过度集中在村委会手中，村干部与农民信息严重不对称，农民缺乏话语权和决策权。有时候，村干部和投资人坐下来“喝一顿酒”就能决定几百亩土地的承包问题。当农民发现自身权益受到损害后，投诉无门，只好采取过激措施维权，对社会稳定造成严重影响。
中国社科院农村经济研究所研究员李国祥表示，在推进农村集体建设用地流转试点的过程中，政府一定要注意实行用地管制，尤其要注意防止在农村建设用地市场化过程中出现的强制流转问题，切实保护农民权益“只有做到这些，试点工作才能扎实推进。”
农村集体土地入市会影响房价 但非决定性因素
相关链接：三中全会《决定》让谁不高兴？
掌声终于热烈响起。
在一片欢呼背后，冷静下来思考，一个问题便会无比尖利地出现：三中全会《决定》出现了137次的改革是有对象的，而且涉及整个权力运行系统内的既得利益者，即使习总书记表明了啃硬骨头的决心，李总理表达了“壮士断腕”的信心，要想使改革开放顺利推进却并非易事。
当下没有人会傻到自己站出来公开对抗中央。但实际操作起来，当切身利益受到损害，他们一定会暗中阻挠，重复过去三中全会以后所发生的一切。
我们有必要认真而严肃地分析一下这些潜在的改革负能量，并为全面深化改革攻坚战作出更充分的准备。
个不高兴的是过去握有行政审批大权的部门。当市场被赋予决定性地位后，一些部门干预微观经济从而寻租的空间将被大大压缩。也就是说，政府承担的公共责任更加清晰沉重，但谋求利益的机会却丧失殆尽。在政治体制改革没有全面启动的背景下，这些人甘心吗？
第二个不高兴的是过去权力不受约束、迷恋土地财政的地方政府。一些地方在传统政绩考核体系下，一方面推行投资主导的短期急功近利发展模式，热衷招商引资，大搞形象工程，向地方股份公司转化的趋势明显。另一方面大搞土地财政，从中谋取地方利益甚至个人利益，特权泛滥，机构膨胀，冗员充斥，并面对日益尖锐的社会矛盾采取简单粗暴的行政化维稳，导致访民激增，损害党和政府形象和公信力。他们会甘心失去“老爷”一样的特权和利益吗？
第三个不高兴的是垄断央企。这些机构都与权力关系密切，在过去占尽政策资金资源等上游竞争优势，外战外行，内在内行，普遍挣得盆溢钵满，企业福利待遇笑傲中华。这些普遍享受副部级待遇的机构能彻底斩断与权力的纽带吗？能甘心接受市场化改革吗？
第四个不高兴的群体是部分地方公检法机关。劳教没了，对付上访者的利剑被夺。推动省以下地方法院、检察院人财物统一管理，探索建立与行政区划适当分离的司法管辖制度，将斩断这些部门与地方权力之间的利益输送纽带，也将承受更多博弈的压力和挑战。他们甘心就此成为中国法治的捍卫者，并愿意为此全情付出吗？
第五个不高兴的是一些中国长寿老人的典范——耄耋院士。在行政化主导下，中国院士的平均年龄雄霸全球，占据着主要的科研资源，且终身制——这点比老干部待遇都高，同时门阀林立，学术作假，选举黑幕频发，严重抑制中国科研学术机构的新陈代谢，扼杀创新活力。但他们甘于就此谢幕吗？
第六个不高兴的是一些紧紧依附于权力部门的事业单位。随着政府、社会、市场关系的进一步理顺，政府进一步购买公共服务的力度加大，学校、医院、科研机构的去行政化进程必然提速，事业单位法人治理结构将重塑，社会保障体制有望率先与企业并轨，政策福利将丧失殆尽，必然有个痛苦的阵痛期。他们会主动接受如此严峻的挑战吗？
第七个不高兴的是军队文工团。非战斗人员要控制了，平时唱而优则将校的明星们，准备好转业了吗？
农村集体土地入市会影响房价 但非决定性因素
相关链接：决定包含整治房价长效之策
在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(简称《决定》)中，关于房地产调控、抑制高房价的改革举措似乎不能一目了然地看到，然而仔细研读，却能从中发现抑制高房价的长效之策。
《决定》要求建立城乡统一的建设用地市场，这将彻底改变一些地方政府低价收地再高价卖给开发商的局面，不但能增加土地供应，而且有利于降低地价。土地是住房建设的主要生产要素，理顺土地价格和供给体系，是抑制高房价的治本之策。
《决定》把房产税提到了立法层面，要求加快房地产税立法并适时推进改革。这是从住房保有环节增大持有成本、抑制投资投机需求的长效措施，对高房价将是致命一击。
《决定》要求研究建立住宅政策性金融机构。保障性住房必须走政府主导、市场化运作的路子，离不开完备的金融体系支持，否则难以完成保障任务也走不远。因此，建立住宅政策性金融机构、提高保障覆盖面，是非常明智的选择。保障房体系保障面的扩大，将减轻商品房市场需求压力，分离出一大部分需求，从而间接促进商品房价格下降。
决定》要求建立全社会房产、信用等基础数据统一平台。该平台建立后，住房产权阳光化将指日可待，黑色、灰色住房将大量入市，从而增加市场供给，起到平抑房价的作用。
《决定》还要求深化税收制度改革，理顺中央和地方收入划分。改革的方向应该是适度增加地方税收等财力，这将使得地方政府对土地财政的依赖程度大大减轻，进而降低地价，从而有利于抑制高房价。
由此可见，虽然《决定》对房地产调控问题没有大篇幅论述，但其中很多要求都指向抑制高房价的长效机制，值得期待。
农村集体土地入市会影响房价 但非决定性因素
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