[摘要] 近期，圈内人都在讨论一个楼盘，说它项目还未正式预约就引来了上千组客户的关注，意向客户已经有七八百组，而且项目对外的“吹风价”达20000元/㎡，相较此前周边在售精装产品高近3000元/㎡。
近期，圈内人都在讨论一个楼盘，说它项目还未正式预约就引来了上千组客户的关注，意向客户已经有七八百组，而且项目对外的“吹风价”达20000元/㎡，相较此前周边在售精装产品高近3000元/㎡。
价高——意味着楼盘竞争力减弱;
低调——意味着项目优势难以普及;
按理说，这在当下的福州楼市中是较为忌讳的营销手法，那么这项目凭什么吸引买家?又或者这些信息只是开发商向市场放出的一发“烟雾弹”?
记者探访：
奥体中心边上有个“神秘盘”全是低层小洋房
从尤溪洲大桥往奥体方向，沿途楼盘广告云集，但记者在其中没有发现圈业人说的那个盘，可见其多么低调。
不过，项目的方位不难找，它就在海峡奥体中心正对面。据记者了解，项目是在今年2月份拿地，才半年就已经入市，不过，目前项目售楼中心正在建设中，还未对外开放，而且也未开始正式预约。
那么该项目主打产品是什么?据记者了解，项目规划有12栋复式洋楼，楼栋高12层，户内挑高6米，同时项目还配建了一座凤山公园。
据项目销售人员介绍，项目今年7月底初次亮相。目前尚未取得预售许可证，所以还未正式预约。现在对外免费“预登记”，经过近两个月，现在已有上千组客户前来登记，意向客户占近八成。
神秘三招：低密度， 高赠送 ，潜力地段
“神秘盘”有啥神秘营销法吸引人关注?
一位预登记的业内人士告诉记者，看中“神秘盘”的低层、低密度的优势。他说，近年来市区推出住宅地块容积率都在3.0左右，高达到4.0左右。该项目容积率整体1.5，部分低至1.1，接近别墅的容积率，这对于购房者而言，是舒适度极高的稀缺产品。
高赠送也是不少买家看中的原因。“项目的复式洋房，每一户都有露台，还有挑高空间，赠送面积多。所以，产品虽然单价高，但是总价却控制在200万左右。
当然地段也是该项目不得不说的优势。奥体板块作为福州楼市“后金山时代”后一块潜力开发区域，也是福州热门板块。业内人士认为，“奥体本身的规划和建设，品牌房企争相入市，以及区域价格的持续上升，都给关注板块的购房者释放出明确的预期和积极的信号。”
不过，记者认为，该项目仅367套的总量，也让它看起销售压力小!
探究:
神秘营销能生奇效?
虽然“神秘盘”看似”未开先红”，惹人关注，但也有专业人士认为，没有真实的销售数据，就很难判定这种营销有奇效。换句话说，“产品稀缺”这一招虽然让“神秘盘”占了市场先机，但其是否能热销，还在于其定价是否符合市场。
“神秘盘以稀缺低层洋房的定位，非常准确地指向改善人群”，业内人士指出，这种产品定位奠定了销售成功的步。
但从市场认可到市场接受，并不止一步。有业内人士告诉记者，虽然“神秘盘”预登记人数多，但市场参考性小。这是因为该盘预登记没有门槛，所以这个数字水份肯定大。
那么，是什么原因让人们对“神秘盘”抱有质疑的态度呢?
定价是关键。
据记者探访后发现，该项目的报价比周边楼盘还高出不少。据现场置业顾问介绍，该项目对外“吹风价”在20000元/㎡左右。当前奥体板块在售项目，多数在乌龙江沿岸、三环边，贵的产品均价在16000元/㎡。除了奥体板块，当前金山板块在售楼盘均价多数在13000元-15000元/㎡。
在金山板块，定价高，走量慢已经成为一种市场趋势。黄彬举了一个典型的例子，距离万达近的现房杉林悦容公馆，均价18000元/㎡。因为售价高，该项目的去化速度一直不快，自2013年10月份开盘至今，销售量仅占总量的五成。
那么，洋房的稀缺性能否提高其性价比?
对此，有分析人士认为，在福州市场中，低密度洋房产品因其特性，售价一般都会高于同区域、同楼盘其他在售产品。比如三盛国际公园今年推出的香樟里，9月12日开盘折后均价17500元/㎡。而此前同一项目推出的“香槟公馆”产品，均价为14500元/㎡-16000元/㎡。还有南台十六府近期推出的总高一梯一户的“洋楼”产品，开盘均价17000元/㎡，而此前项目所推产品均价则在14000-15000元/㎡。
不过，当前市场价格抗性依旧存在。从统计数据来看，洋房产品的市场接受度并不理想，开盘去化率都在三成以内。
或许神秘盘20000多元/㎡的吹风价，只是试测市场的一种手段吧!不少的业内人士认为， 神秘盘如此操作，实属欲擒故纵 。营销副总梁恺认为，“通过释放高价来提升买家预期，在进入开盘的实际销售阶段后，再以低价收买人心，这种‘高报低卖’的方式是开发商常用的手段。”
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
