[摘要] 土地，作为项目滚动开发的粮草，一向是开发商争夺的重中之重。然而如今的福州土地市场，却让开发商“左右为难”。不仅推出地块少，无法满足开发商的“胃口”，而且大佬级房企大举“入侵”，不断加剧竞争白热化，屡屡攀升的地价也让开发商拿地越来越难，成本越来越高。
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合作开发
地价不断攀升，如何才能限度降低拿地的资金沉淀，使产出效益化？不少开发商选择联手拿地共担风险。
今年6月27日，融信集团联手绿地集团以47.25亿元拿下上海“徐泾镇会展中心3号地块”，共同开发打造地标性综合体。融信集团相关负责人表示，与世界500强企业绿地集团合作，大大降低了开发成本，有助于企业的提升。而就该地处一线城市上海的项目而言，体量较大，在地块操作中企业影响力能够得以迅速提高。
在本地，融信集团与阳光城集团则签署了关于合作开发西海岸的战略协议。从开发模式或品牌管理上均可实现优势互补，能够增强项目的品质保障和抗风险能力，提升双方的品牌价值。
在福州市场上，越来越多的地产企业也上演着联合拿地、共同开发的模式，只不过更多企业是作为项目的幕后资金输血者低调行事，合作方式、股权设置等不透露于外界。
解读：“强强联手不仅为品牌企业拓展市场空间、减 少成本提供了条件，更重要的是通过各自的优势组合，能做出更好的产品。”业内人士表示，开发商之间合作开发有其必然性。当前地产公司拿地成本高昂，资金需求往往超过单个公司承受能力，寻找合作伙伴一起承担开发风险是开发商一个不错的选择。在有限资金范围内，滚动开发更多项目。
对此，业内人士补充到，对于进入新城市来说，更是一种不错的选择，虽并不一定能拿到廉价地块，但对企业资金缓解和快速开拓市场有较好的促进作用。联合开发使企业在资金、技术等方面实现优势、资源互补，有利于企业做大、做强；其次，项目开发的风险降低。
然而，值得注意的是，“联合开发会丧失完全的自主权，同时因不同企业之间开发理念、管理机制、利润追求的差异，会使项目的运营管理难度加大。”
参与一级土地开发
不仅是地价高的问题，福州土地供应少而精，也显然无法满足房企土地储备的需求。有房企已经启动突围，自谋出路。
在二级市场买地愈发艰难的情况下，大名城就将目光瞄准了土地一级开发。
2012年12月7日，大名城以250亿元投资在兰州“造城”，参与兰州科技新城首期20平方公里内的土地一级整理和二级综合开发。在河北唐山、福建福清、福州永泰等地，大名城同样介入了大体量的土地开发项目。
在福州本地，晋安区桂湖2011—36地块，在竞得人要求中就明确表示，须投资13.64亿元（不包含土地出让价款）用于桂湖温泉项目土地一级开发（主要包括用于本项目房屋征收补偿安置及居住用地报批、征收补偿等），并须与市土地发展中心签订土地一级开发合同。此后，该区域由融汇集团摘得。据记者了解，融汇在重庆、山东等地开发的大型项目也多为一二级联动开发。
此外，国内多个品牌房企如中国铁建、招商地产等纷纷拿下多个一级开发项目。而更多民营房企同样广泛出手，拿下各地多个一级土地开发协议。
解读：“通俗地说，一级土地开发是将生地变成熟地，达到 土地出让的条件，并向当地政府收取一笔固定的收入。”业内人士介绍道，“更多的则是待土地拍出后按照约定分成。”
而针对近段时间，一级开发吸引诸多房企介入的原因，业内人士分析，“对于经济欠发达地区的地方政府而言，由于缺乏开发资金，就将一级开发权抛向市场，选择有实力的房企开发，尽快让土地达到出让条件。而房企介入一级开发，除了稳定的利润外，其重心则是通过一级开发在二级开发中有所斩获。”
有开发商对记者坦言，通过参与一级开发，可以加强政企合作，政府会给予相应优惠政策且拥有成本优势，招拍挂拿地相对胜算大。
但风险与机遇同在。一业内人士就提醒，一级开发资金投入密集度高、项目启动资金规模大，对普通型房企是个考验。此外，一级开发牵涉环节众多，存在成本变数，所以开发商不能仅盯着土地一级开发，还应该继续获取平整开发后的土地，进行二级开发，即一二级联动才是选择。（记者 林姿）
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