[摘要] 市场回暖，可谓是近期福州楼市的最好的形容词。进入2013年，二手房市场和土地市场持续了12年年末的热潮，而新房市场则是走过严冬，迈向春天。
2010年之前，福州楼市大都是住宅市场的“独角戏”；
2010年之后，商业地产的迅速崛起，让福州进入了住宅与商业“齐头并进”的格局；
2012年，随着众多文化休闲娱乐类项目的纷纷上马动建，人们对“旅游地产”的概念逐渐熟悉；
2013年，也是即将迎来的农历蛇年，福州楼市真正进入了住宅、商业、旅游的“三驾马车”时代，这将为福州各大板块的发展带来怎样期待和契机？这三个不同模式的地产领域，又将在新一年里迈向何方？
住宅
刚需下一站依然在闽侯？
刚性需求，永远是调控下楼市购房主力中的主力。
在即将迈过的龙年，随着刚需涌入，闽侯楼盘纷纷热销，让该板块着实“龙腾”一把。
那么，在龙年之后的蛇年，众多刚需购房者的居家梦，是否也将继续在闽侯得以实现？
对此，业内人士大多表示肯定。一方面，如今的闽侯各片区功能规划定位明确，以大学城、科技园以及汽车城为区域发展依托，形成完善的区域规划配套，加之未来多个商业体开发项目的规划，地铁二、三号线也将进一步加强大学城、南屿与市区的交通联系，拉近市区与闽侯的物理距离；另一方面，由于市区房价的攀升，限购限贷政策严厉，使得众多刚需客户外溢，金山板块刚需产品的断档亦是推动闽侯住宅市场、土地市场蓬勃发展的重要因素。
同时，从闽侯在2012年共成功出让35幅2827亩的地块面积，新一年将会有更多新盘源源不断地推出。从近期的成交表现上看，闽侯楼盘依然走量较快，在1月19日开盘的龙旺康桥丹堤·伊顿公馆中，所推出的一百多套房源即遭七百多名购房者哄抢。由此可见，在市中心低总价房源依旧“断档”的情况下，刚需继续涌入闽侯仍是楼市主流。
改善“中心化”市区楼盘竞争趋激烈？
一个往外，一个往里，“往外”的是刚性需求，“往里”的就是改善性需求。
自2012年下半年起，改善性需求便逐渐接过市中心楼市放量的大任。不过，与闽侯刚性需求的“汹涌”相比，业内人士对市中心楼盘在蛇年的表现则更多持“乐观中谨慎”的态度。
立丹行福州市场部总监徐鹏志就告诉记者：“根据立丹行的《2012年福州房地产市场年报》（下简称《年报》），福州以往400万m的年均去化量，从2010年起开始被压制，年均去化量甚至一度不足200万m。我们预计随着2013年宏观经济形势的进一步企稳回升，房地产调控形势的进一步明朗，未来市场放量的增大，福州自2010年开始持续被压抑的楼市需求将在2012年的小幅释放的基础上，将进一步扩大，福州楼市经过三年的蓄势和市场夯实，预计2013年的整体市场将迎来较好的窗口期。”
不过，值得一提的是，虽然总体走势看好，但在市中心大户齐推的背景下，改善性需求也拥有更多选择，具体成交落实到每一个楼盘，销售去化或将参差不齐。
楼盘频出高端需求能否响应？
1月18日，三盛百督府在香港公开，揭开了新一年福州楼市楼盘的竞争大幕。
事实上，相较于刚需楼盘和改善性大户楼盘，2012年福州楼市高端市场整体表现可谓平平，不少千万级别墅纷纷采取低调去化的保守策略。然而，在近期，部分楼盘却传来热销喜讯，加之三盛百督府的高调公开，这是否又为新一年的高端市场传递出积极的信号？
“作为楼市消费金字塔最顶端的高端置业需求，除了受调控政策影响以外，还受到国内外经济形势走向的影响，去年因经济形势较为严峻，不少别墅项目去化率一般，在第三季度之后，由于第四季度经济数据的明显反弹，也对这类需求起到积极作用，为此近期楼盘的去化率提高也是情理之中。”一东区高端别墅项目负责人谈道，另一方面，高端置业需求大多于各种节点集中爆发，每逢春节、清明、中秋等返乡团聚的节日，往往是高端别墅的“强销期”。
所以，即将到来的春节，正是新一年高端市场行情的轮机遇。
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