[摘要] 2011年上半年，在调控政策的步步紧逼之下，楼市温度也随之波动。年初“新国八条”横空出世，把“限购”推向全国，并上调了二套房贷；而后的三次加息更是从资金方面加大了房地产调控力度；“新建住房价格控制目标”制度的确立和“一房一价”等直接干预房价的政策出台，则彰显了政府楼市调控的决心。
零售物业疯狂
数字最能说明房地产企业踊跃进入商业地产的原因。
高力国际发布的报告显示，2011年第二季度，内外资零售商继续在本地市场积极扩张或渗透，北京中高端购物中心市场净吸纳量达到79，448平方米，同时整体空置率环比下降1.05个百分点，至11.27%，系2005年以来的历史次低值。中关村（000931）、燕莎及中央商务区等三个成熟商圈为各类业态零售商最青睐的区域，因而空置率下降最为显著，截至季末，环比降幅分别为3.06、2.51及2.17个百分点。
北京中高端购物中心首层平均固定租金环比上涨1.77%，至每月每平方米711.74元。燕莎、中央商务区、西单及中关村四个商圈录得环比涨幅，分别达到5.4%、5.35%、4.0%及3.9%。此外，位于优质地段的业主因拥有众多候选进驻品牌而处于强势地位，进一步提高租金。
2011年下半年，经济增长的趋势将得以延续，且利率的增长对北京居民的储蓄影响应当有限。在国内投资渠道继续受限的情况下，消费将保持强劲且可持续的增长。正如万事达卡的调查所显示，未来六个月中国居民消费意愿依然在亚洲国家中居首位。加之亚洲的奢侈品市场日本受今年3月的自然灾害重创，致使部分奢侈品零售商暂时关闭日本店铺或退出日本市场，此亦使中国/北京市场吸引更多外资零售商的目光。总之，众多零售商对优质零售面积的需求将在短至中期内保持增长。
工业地产也在悄悄崛起，同样来自高力国际的报告显示，与需求增长及空置率之下降相呼应，工业地产平均租金进一步升高至每月每平方米27.13元，与2010年下半年相比增长7.2%。从各区域来看，北京空港物流园、北京通州物流园及北京京南物流基地与2010年下半年相比分别增长了7.21%、8.11%及7.98%。而各区域租金差距达到27.49%，其中，北京空港物流园以每月每平方米30.97元录得平均租金水平。
在经历了一年多的停滞后，北京仓储物业投资市场在2011年上半年表现相当活跃。具体而言，两例大宗出租物业投资收购成交，其分别为：Goodman于4月以6，250万元收购了顺义一仓库设施及储备用地；新加坡政府投资公司旗下普洛斯中国于1月以24.8亿元收购了航港发展有限公司53%的股份。航港发展有限公司的主要项目位于顺义区天竺综合保税区，目前仍处于在建状态。此外，安博及普洛斯集团于6月的完成合并，成为世界的仓储物流房地产公司/信托基金，应将对市场有效供应及租金走向产生一定程度的影响。近期，梅赛德斯奔驰亦表示在北京通州物流园购买土地的意向，为活跃的市场现状再添一例。
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